Bár még nagyon keveset tudni az új családtámogatási rendszerről, Lázár János szerdai bejelentése meglehetősen beindította az ingatlanfejlesztők fantáziáját (is). Cikkünkben összeszedjük a főbb tudnivalókat, és megvizsgáljuk, kiknek érheti meg a hitelfelvétel.
Mi az a CSOK?
A kormány az idén bevezetett Családi Otthonteremtési Kedvezményt (CSOK) bővíti, amely lakástámogatást ígér gyermekekért cserébe (a CSOK alapszabályairól bővebben ebben a cikkünkben is olvashat). Lázár János bejelentése alapján, három gyermek vállalásánál új program jön.
- Aki 2016-tól 3 gyermeket vállal − akár úgy, hogy egy gyermek sincs a vállalás pillanatában −, annak 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás jár, és a magyar kormány ehhez 10 millió hitelt tesz hozzá, 25 éves futamidővel, garantáltan maximum 3 százalékos kamattal.
- A 3 gyermeket 10 éven belül kell teljesíteni. Akinek nem jön össze, vagy kevesebb gyermeke lesz, vissza kell fizetnie a kölcsön tőkeösszegét, a kamatok nélkül.
- Azok a gyermeket vállalók is igényelhetik a tízmilliós támogatást, akik korábban már felvettek támogatást, de az ő esetükben le kell vonni a tízmillióból a korábbi támogatás összegét.
- Két gyermekesek is igényelhetik.
- Számos nagyon fontos részletet nem tudni. A kormány azt ígéri, év végéig megalkotják a rendeletet a részletekről.
Árcsökkenés
A kormány 2016-tól 27 százalékról 5 százalékra csökkenti az újlakások áfáját. Az új CSOK is 2016-től lép életbe. E két dolog együttes hatása jelentősen felpörgetheti a lakásépítéseket, az építőipart. Szakértők szerint az áfacsökkentés a kínálatot, míg az új családtámogatás a keresletet fogja élénkíteni a lakáspiacon. Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztők Kerekasztalának elnöke azt mondta a 24.hu-nak, hogy
2016-ban mintegy 3 ezer új lakással több épülhet csak Budapesten.
Összehasonlításul: ez a jelenlegi ütem duplája, tehát jelentős építőipari élénkülés várható. Az ingatlanfejlesztőknek eddig a magas áfa miatt „nem jött ki a matek”. Most viszont már nagyon is megéri lakásokat építeniük. Ugrásszerűen várták a pillanatot, hogy a kormány csökkentse az áfát. A projektek főként korábban abbamaradt, félig kész építkezések újraindításai lesznek.
Árak, költségek
Ma egy átlagos újlakás ára Budapesten négyzetméterenként bruttó 500 ezer forint, megyeszékhelyen 300 ezer forint körül alakul. Az áfacsökkentés miatt „tisztán” 22 százalékkal lennének olcsóbbak a lakások a vevőknek. Ez azonban biztosan nem fog így bekövetkezni, mert közben a fejlesztők költségei is folyamatosan nőnek.
Az építőiparban jelenleg munkaerőhiány van. Nemcsak a szakemberek, de a segédmunkások sem tolonganak a piacon. Ez megdrágítja a munkaerőköltségeket. Ha több lakás épül, különösen. Az ingatlanpiac beindulásával a telekárak is nőnek. E mellett az építések új műszaki követelményei (energiahatékonyság) is drágítják az induló projekteket. Takács szerint a felsoroltak önmagában évente 5-10 százalékkal dobják meg a bruttó árakat.
Az tény, hogy az áfacsökkentés miatt végre beindulnak / újraindulnak az építkezések. Nőni fog a kínálat, és ez valamennyire ellensúlyozni tudja a megnövekedett fejlesztői költségeket. A kínálat növekedése miatt a vevők alkupozíciója is javul, hiszen több lakásból válogathatnak.
A vevők alkupozíciója jelenleg mindössze 2-3 százalék, ez véleményem szerint ki fog nyílni 10 százalékra 2016-ban
– mondta Takács Ernő, aki szerint a legfontosabb változás, hogy vidéken is megjelenhetnek az új lakásprojektek, illetve a lakások minősége is javulhat. Kérdés, árban mit fognak érzékelni ebből a vásárlók, illetve, hogy a szegényebbek, első lakást vásárló fiatalok érezni fognak-e bármit is.
Lenyelik-e az áfát a fejlesztők?
Takács Ernő szerint a fejlesztők „nem fogják lenyelni az áfacsökkentést”. Azt mondta, az élesedő versenyen kívül, erre a felelős fejlesztői magatartás a garancia, hiszen a fejlesztők hosszú távú befektetésekben érdekeltek, ezért nem fogják megtenni, hogy veszélyeztetik a piaci pozíciójukat azzal, hogy lenyelik az áfát. Az ingatlanpiac nem úgy működik, mint a kiskereskedelem.
Mindenesetre érdemes lesz figyelni a piacot, hiszen biztosan nagyobb lesz a kínálat, így éles árverseny várható. Angel Gábor, a BIF Nyrt. vezérigazgatója korábban az mondta lapunknak, hogy a fejlesztők reális hozama nagyjából 10 százalék, ez alatt nem vágnak bele nagyobb lakásprojektekbe. Ez valószínűleg most is így lesz. Az igazi hatás az, hogy újra visszajön a piacra az alacsonyabb árfekvésű új lakás kategóriája, amely a válság óta eltűnt a piacról, mondta.
Talán tíz százalék
Nagyon leegyszerűsítve arról van szó, hogy nem évi 3000 új lakás épülne drágán, Budapest és a Balaton jobb környékein, hanem mondjuk évi 6-7000 lakás valamivel olcsóbban, az egész országban. A 24.hu fentiek alapján átlagosan 10 százalékos vételárcsökkenést becsül 2016-ban az új építésűeknél.
Főként a tőkeerős, megbízható háttérrel rendelkező fejlesztőket érdemes majd keresni, akik a nagyobb építési volumen miatt nagyobb mértékben tudják majd kigazdálkodni a különféle, egymással ellentétes hatásokat, hogy csökkentsék a vételárat, és versenyelőnyre tegyenek szert. Ugyanakkor nagy kérdés, hogy az elszállt ingatlanárakhoz képest ez a tíz százaléknyi árcsökkenés elegendő lesz-e arra, hogy megérje a vevőknek az új CSOK-kal a hitelfelvétel.
Csak óvatosan a hitellel
Úgy gondoljuk, pénzügyi szempontból a hitelfelvétel a CSOK-kal inkább a gazdagabbaknak érheti meg. A hitelhez eleve jövedelemigazolás kell, amihez képest kiszámolják az arányos törlesztőrészlet-plafont. Bár jól hangzik a garantáltan fix 3 százalékos kamat, max. 25 éves futamidővel, a bankok erre biztosan ráteszik az egyéb költségeiket is, tehát máris drágább a dolog.
Hosszú távon számolni kell a kamatkockázattal is. A hazai jegybanki alapkamat most még alacsony (1,35%), de a kamatemelési ciklus bármikor elkezdődhet (Az USA-ban már megtört a jég, a FED szerdán emelte hosszú idő után először az alapkamatot.) Mindezek hosszú távon jelentősen drágíthatják a forinthitel havi törlesztő részleteit.
“A lakáspiacon a vevők most 75-80 százalékban készpénzzel fizetnek, de az biztosnak látszik, hogy 20-25 százalékos hitelfelvevői kör bővülhet a jövőben a hosszú távú, fix kamatozású termékek miatt” – írta a Magyar Idők. A 24.hu szerint ez a hitelfelvevői kör nagyobbrészt a jól kereső rétegekből kerülhet ki.
