Legalábbis az új építésű lakásoknál, onnantól kezdve, amikor a kormány leviszi a lakásépítések áfáját 27 százalékról 5 százalékra – derült ki ingatlanfejlesztőkkel folytatott beszélgetéseinkből. Az új lakások árcsökkenése magával húzhatja a használt lakások árait is, ám ebből messzemenő következtetéseket még nem lehet levonni. Tehát akik mostanában használt lakás vásárlásán gondolkodnak, nem biztos, hogy megalapozottan járnak el, ha a belengetett áfacsökkentés miatt elhalasztják vásárlásaikat.
Mint ahogy arról korábban is beszámoltunk, pár héten belül immár harmadszor lebegtette meg a kormány az új lakások áfájának csökkentését, bár sem annak mértékéről, sem a bevezetés idejéről nincs konkrét információ. Ez elsősorban az ingatlanfejlesztőket érinti, akik, bár eddig sem indítottak tömegesen új lakásprojekteket, a hírek hatására biztosan kivárnak, és nem kezdenek új lakás-projektekbe. Ezért ingatlanfejlesztőket kérdeztük, hogy miként látják a jelenlegi helyzetet. Természetesen ők nagyon örülnének az áfacsökkentésnek, mert így több lakást tudnának építeni. Szerintük ez:
- fellendítené az építőipart
- csökkenne a munkanélküliséget
- de ami a legfontosabb, vidéken is megjelennének az olcsóbb kategóriájú új lakások.
Mekkora lehet az áfacsökkentés?
A kormány érdemben két áfakulcs közül választhat, mert az Európai Unióban 5 vagy 18 százalék lehet a szociális lakásépítések áfája. Ehhez persze definiálni kellene, hogy mit értünk szociális lakásépítés alatt
– mondta a 24.hu-nak Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója. A Cordia abban a pillanatban el tudna indítani egy évi 1000-1200 lakásos projektet Budapesten, amikor a kormány 5 százalékra viszi le az áfát. Egyébként a magas áfa miatt „nem jön ki a matek”, nem éri meg a fejlesztőknek lakásokat építeni – tette hozzá.
Természetesen most is épülnek új lakások, ám azok a nagyobb vidéki városok, és Budapest jobb részeire koncentrálódnak, és főként a magasabb vásárlóerővel rendelkezőknek készülnek, így számuk is elenyésző. Földi szerint mindez azért van, mert ma bruttó 320-350 ezer forint/négyzetméter ár felett van az a határ, amelynél a beruházó már pluszban tud kijönni. Ez ma nagyjából egy 32-35 milliós 100 négyzetméteres vagy egy 16-17,5 milliós 50 négyzetméteres lakást jelent. Angel Gábor, a BIF Nyrt. vezérigazgatója is alátámasztotta ezt, szerinte a fejlesztők reális hozama nagyjából 10 százalék, ez alatt nem vágnak bele nagyobb lakásprojektekbe. Kérdés, ha csökken az áfa, mennyivel bővül a választék, és ebből a szegényebbek érezni fognak-e bármit is.
A régióban már csökkentették
Több régiós szomszédunk már meglépte az áfacsökkentést, vegyes sikerrel. Romániában 5 százalékra vitték le a kulcsot a 85 ezer euró alatti lakások esetén. Ez azonban sok visszaélésre adott alkalmat, mert mindenki bele akart férni az értékhatárba, illetve nagyon sok kis lakás épült, ami torzította a piacot. Csehországban 15 százalék minden újlakás áfája, de ott stabil a piac. A legjobbnak a lengyel példa tűnik, ahol 150 négyzetméterig 5 százalék az áfa, a fennmaradó részre 22 százalék (ennyi az általános áfa mértéke). A Cordia szerint a lengyel megoldás lenne a legjobb, ők ezt javasolják a kormánynak. Az áfa kulcsok változtatása a lehető legegyszerűbb szabályozás, mert kevés bürokráciával jár, jól ellenőrizhető, a jótékony hatása pedig azonnali lenne több területen – mondta.
Mindkét fejlesztő biztos abban, hogy az új lakásokra óriási igény van, és lesz is Magyarországon. Földi szerint annál is inkább, mert az új lakások nem a használtakkal, hanem az újszerű lakásokkal versenyeznek. Tehát van egy réteg, nagyjából 15-20 százaléknyi, amely mindenképpen új lakást szeretne, mert nem akar bajlódni a felújítással, és ha nem kapja meg, akkor vásárol újszerű lakást, majd használtat. Új lakást azonban nem tud venni, mert ezek a lakások drágák. Az áfa csökkentés egyik hatása éppen az lenne, hogy bővülne a kínálat, a fejlesztők nagy volumenben építenének olcsóbb lakásokat is (mert nekik így már megérné a beruházás).
A kormány az építőiparral indokol
A Cordia már 2010-től mondja, hogy áfát kéne csökkenteni, de a kormány egészen idén őszig elutasította a felvetést. Júliusban Orbán Gábor adóügyi államtitkár egy képviselői kérdésre válaszolva még azt mondta, hogy nem tartják hatékony eszköznek az áfacsökkentést, a kabinet nem is gondolkodik ilyesmiben.
Aztán a legutóbbi, rendkívül gyenge építőipari adatok után, a Nemzetgazdasági Minisztérium jelezte: megvizsgálják az új lakások áfájának csökkentését. Az áfacsökkentés lehetőségére Tállai András, az NGM parlamenti államtitkára, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) vezetője is utalt, ezt megelőzően pedig Varga Mihály miniszter is azt mondta, hogy a kormány mérlegelheti a 27 százalékos forgalmi adó mérséklését. Legutóbb mindezt olyan keretben tálalták, amely nem családpolitikai, hanem az építőipar élénkítésének szükségességével magyarázta. Tehát az áfát nem azért kell csökkenteni, hogy mérsékeljék a családok terheit, hogy az emberek könnyebben jussanak otthonhoz, hanem hogy élénkítsék az építőipart.
Nem tudni semmi biztosat
Arra a kérdésre, hogy mennyivel csökkenhetnek az új lakások árai az esetleges 5 százalékos áfa következtében, az ingatlanfejlesztők nagyon óvatosan fogalmaztak. Bár pontos számokat nem akartak, nem tudtak mondani, úgy vélték, az optimista számítások szerint rövidtávon akár 8-10 százalékkal is csökkenhetnek az új építésűek árai.
Akár egy éven belül megjelenhetnének olcsóbb új lakások is a piacon
– fogalmazott a 24.hu-nak Angel Gábor, aki szerint az igazi hatás az lenne, hogy újra visszajönne a piacra az alacsonyabb árfekvésű új lakás kategóriája, amely a válság óta eltűnt a piacról.
Idővel szükségszerűen megjelennének az olcsóbb árfekvésű új lakások is a fővárosi peremkerületekben és vidéken is, hiszen erre is óriási igény van, ezért a fejlesztőknek ez a kategória piaci rést fog jelenteni –
fogalmazott Földi Tibor.
Szintén optimista forgatókönyvek szerint, az új lakások piacra dobása miatt a használt lakások árai is csökkennének, legalábbis az eddigi tapasztalatok alapján, bár a mértéket most sem lehet pontosan megbecsülni, mivel nincsenek is kormányzati modellek erre, sem arra, hogy hány új lakás épülne 5 vagy 18 százalékos áfa esetén. Ennek alapján felelősen csak azt lehet kijelenteni: minél kisebb lesz az áfacsökkentés mértéke, a vevők annál kevesebbet fognak érezni belőle.
