Befejeződött Sameer Hamdan jordániai származású üzletember rózsadombi villájának évek óta tartó építkezése. A korábbi állványok és munkagépek sehol, ottjártunkkor külső munkálatoknak sem láttuk már jelét. Az eredmény viszont impozáns és hatalmas lett.
A II. kerület Csatárka nevű részén, a Látó-hegy délkeleti részén akad nagykövetség, társasház, családi ház, de több luxuskategóriás villa is. Ilyet jöttünk megtekinteni, igaz, a kerítés melletti magas sövény sokat nem enged látni az épületből lentről, a saroktelek kis utcáján felfelé kell menni, hogy testközelbe kerüljünk. Hamdan villájától pár lépésre már az erdő kezdődik, innen fentről pedig egészen kivételes a panoráma, előttünk hever a város, amikor az utca végén letekintünk.
Ez az ingatlan is jelzi, hogy az üzletember nem kispályás: övé a Párisi Udvar is, oda hívott beszélgetni, amikor a villájáról érdeklődtem nála. Az ingatlan ugyanis, akárhonnan néztük, jóval nagyobbnak tűnt annál, mint amit a kerületi szabályok megengednek, egy forrásunk egyenesen háromszoros túlépítést emlegetett. Légi felvételeinken később azt is láttuk, hogy zöldfelületből se maradt sok a telken – annyi legalábbis aligha, amennyiről a kerületi építési szabályozás rendelkezik.
Kitüntetés és állami hitel
A jordán származású üzletember régóta Budapesten él, még az 1980-as években érkezett jelenlegi üzlettársával, Awad Zuhair Fathival. Hamdan itt járt egyetemre, megtanult magyarul, majd a diplomaszerzés után itt is telepedett le. Előbb pénzváltóként dolgozott társával, akivel a kilencvenes években turistaszállók üzemeltetésére váltottak, hogy a 2010-es években már luxusszállodákat nyissanak. Az elmúlt években a Hamdannal kapcsolatos hírek jó része csillogó fejlesztésekről, a turizmusban betöltött szerepéről, állami kitüntetésekről és egyéb elismerésekről szólt, mindezekhez az idén még a Magyar Érdemrend lovagkeresztje polgári tagozatát is megkapta az üzletember páros. A Mellow Mood Hotels honlapján végig lehet követni, hogy a Keleti pályaudvar melletti, 2000-es szállodanyitás után mikor és hol nyitottak meg a belvárosban kisebb-nagyobb hoteleket, hogy aztán előbb a Klotild-palotában működő Buddha-Barral, majd a közeli Párisi Udvarral feljussanak a csúcsra. Az előbbinek a megnyitóján Orbán Viktor is megjelent, és azt mondta:
Örömteli hogy a jordán befektetők a magyar hagyományokat tisztelő emberek, és magyar embereknek adnak munkát.
Kormánypárti segítségből nem volt hiány: a Párisi Udvart a V. kerülettől vásárolták meg, a felújítást az Eximbank közel 7 milliárdos hitele segítette, a kormány pedig kiemelt beruházássá minősítette a projektet. A Magyar Narancs 2017-ben részletesen bemutatta, hogy a fejlesztéssel kapcsolatban milyen aggályok fogalmazódtak meg a lakókban, míg a Direkt36 arról írt, hogy Rogán Antal belvárosi polgármesterként milyen jó kapcsolatba került a jordán párossal. 2019-ben pedig a 24.hu arról számolt be, hogy egyik hoteljük műemlék épületének falára fel is vésték Sameer Hamdan és Zuhair Awad nevét. A Párisi Udvar egy évvel ezelőtti megnyitóján Szijjártó Péter külügyminiszter volt a legmagasabb rangú vendég.
Vissza a Rózsadombra!
A Verecke úti építkezésről 2017-ben számolt be az Átlátszó, kiderítve, hogy Hamdan az akkor még fideszes vezetésű II. kerületnél nem jelentette be az építkezést, később aztán már attól írt az oknyomozó portál, hogy a fővárosi kormányhivatala vizsgálatot folytat az ügyben. A cikkek pedzegették, hogy a környékbeliek elégedetlenkednek, ugyanis igencsak megnőtt az épület az elmúlt évek építkezései alatt – ezt a 24.hu friss drónfelvételei alátámasztják.
Képeinken az látszik, hogy némi pázsitot, illetve az oldalsó sövényeket leszámítva igencsak beépítették a tulajdoni lap szerinti 1142 négyzetméteres telket. Az ingatlan mérete azért fontos, mert ez alapján lehet kiszámolni, hogy a kerületi szabályok szerint mekkora alapterületi ház építhető, illetve hány négyzetméternyi zöldfelületnek kellene lennie a telken. (Egy forrás egyébként arról beszélt a 24.hu-nak, hogy évekkel ezelőtt a telek akkori tulajdonosa önkényesen kijjebb tolta az emelkedőn felfelé futó kerítést, így közel két métert harapott ki az utcából, nem kevés négyzetméterrel növelve a telek – nem hivatalos – nagyságát. Ezt bizonyítani nem tudjuk, de az általunk készített helyszíni mérések ezt valószínűsítik.)
A telek – szól az önkormányzat 24.hu-nak küldött tájékoztatása – a helyi építési szabályzat szerint az úgynevezett Lke-2/SZ-17-es besorolású építési övezetbe tartozik. Ez azt jelenti, hogy:
- a felszín felett legfeljebb 12 százalékkal lehet beépíteni a telket. Ebben az esetben ez egy 137 négyzetméternyi alapterületű lakóházat jelentene maximum.
- A zöldfelület arányának legalább 75 százaléknak kellene lennie, azaz közel 855 négyzetméternek.
- 7,5 méter lehet a legmagasabb pontja az épületnek, a felszín alatt pedig 18 százalékos beépítés végezhető. Hogy az utóbbi arány hogyan teljesült, azt megközelítőleg sem tudjuk megbecsülni, az előbbi kategóriákat azonban igen.
Mértünk, számoltunk
Az már a felülről készült felvételen jól látható, hogy a 75 százaléknyi zöld felület alighanem hibádzik: 855 négyzetméternyi felületnek kellene lennie, ennek azonban csak töredéke lehet az ingatlanon.
Ezt a következőképpen számoltuk ki: az utcán lemértük a pirossal kijelölt szakaszt, ez (lefelé kerekítve) 12 méter. Ebből tudtunk aztán saccolni a telek egyéb méreteire vonatkozólag is.
- Ha ennek alapján saccoljuk meg a legnagyobb, összefüggő zöld részt, a telek alsó harmadán lévő gyepszőnyeget, akkor nagyvonalú becslésünk szerint (amiből nem vontuk le a lebetonozott részeket) 230 négyzetmétert kapunk. Jóllehet – mondja egy építésügyi forrásunk – ha az építtető tujákat, fákat, cserjés, bokros részt telepít a zöldterület beépítésének kompenzációjaként, az akár a különböző szorzók miatt a beépített rész pótlását, sőt túlpótlását is eredményezheti, igaz, hogy pontosan mekkora az így figyelembe veendő terület a kerítések mellett ez esetben, azt pontosan nehéz megmondani. De ha 100 négyzetméterre is vesszük ezt, és ezt kétszeres, esetleg háromszoros szorzóval látjuk el, még akkor is távol járunk a 855 négyzetmétertől.
- Ugyanilyen módszerrel becsültük meg a főépület alapterületét. Szintén megengedő hozzáállással 450-500 négyzetméter körülire saccoljuk ezt – a megengedett mintegy 140 négyzetméter helyett. A felvételinken a szélesség és a hosszúság összeszorzása felfelé torzíthat, ugyanis más szögből készült képeken látszik, hogy ott erkély, illetve terasz van, tehát a lakórész mindenképpen kisebb valamivel. Megjegyzendő, hogy nem a legalsó szintet becsültük meg, hanem az eggyel felette lévőt, nem tudhatjuk, hogy az a szint nem pincerésznek van-e számolva (ha így áll a helyzet, akkor a megengedett 18 százalékot erősen túllépték). Egyébként a főépület előtti lebetonozott placc és medence nem számítandó bele az épület méreteibe, jóllehet, jelentős területet vesznek el a zöldfelületből. És a telek elején lévő garázst hozzá se számoltuk a beépített részhez.
Nem árt azonban óvatosnak lenni az ítélethirdetéssel. Jogban és gyakorlatban jártas építésügyi forrásaink hangsúlyozták: hivatalos vizsgálat nélkül, pusztán fényképek alapján határozott álláspontot képviselni szakmailag nem megalapozott, még ha abban egyetértés volt is köztük, hogy a képeket látva a túlépítettség joggal feltételezhető. Egy önkormányzati építési osztályon dolgozó szakember az általánosabb aggályairól azt mondja: „az építészek öt évig is tanulnak az egyetemen, az ügyintézők meg a kormányhivatal is forgatja a felettes szabályokat, és sok esetben nem ugyanarra a megoldásra jutnak ugyanazon jogszabályok alkalmazása során. Az általános szabályok a sík terepen történő építkezést kezelik egyértelműen” – utalt a Verecke úti ferde telek sajátosságára. Más pedig azt hangsúlyozta: „egy ingatlan beépíthetőségét légi fotóról tervek ismeretében nem lehet korrekten megállapítani. Előfordult már, hogy a 30 százalékos beépítettségű telken felépített lakóépületekről meggyőződéssel állította mindenki, hogy 80 százalékos a beépítés.”
De hogy mi a százszázalékos zöldfelület, azt sem mindig könnyű eldönteni. A tetőkerteket (amikor egy épület tetejére telepítenek legalább tíz négyzetméter egybefüggő zöldterületet) csak bizonyos százalékos arányban számítják be zöldfelületnek az OÉK (az országos településrendezési és építési követelményekről szóló szabályzat) szerint. Fotóinkon látszik, hogy itt egybefüggő gyep egy garázs tetején lett kialakítva – hogy ez minek számít pontosan, értelmezés kérdése lehet. Építésjogi forrásunk egy sor olyan „megoldást” is említ, amellyel a 7,5 méteres magassággal lehet bűvészkedni – ebbe azonban végképp nem megyünk bele, nézzük inkább a II. kerületi önkormányzat véleményét, amely már jól ismeri a kivételes panorámával rendelkező villát. Megkérdeztük tőlük, hogy látják: történt-e túlépítés vagy más szabálytalanság?
A kerület elutasította az engedélyt
A II. kerület azt közölte portálunkkal, hogy bár nincs hivatalos jogkörük állást foglalni, de
a telek jól láthatóan engedélytől eltérően épült be.
Azt is írták, hogy az ily módon történt beépítés „csak akkor tud használatbavételt kapni, ha szabályos, illetve ha szabályossá tették fennmaradási engedély keretében, ez vonatkozik a garázsra is.” Válaszukban hangsúlyozták, hogy „ezen engedélyeztetés előtt településképi véleményezést kell lefolytatni, amiről a polgármester dönt.” A Verecke úti lakóépület
fennmaradási kérelmét (anno 2019 márciusában) nem javasolta engedélyezésre (az akkori polgármester – a szerk.), mert azt állapította meg, hogy az engedély nélkül megvalósult épületek nem felelnek meg az illeszkedési követelményeknek.
Ez az azért lényeges, mert az említett időszakban a polgármester még nem a városrész mostani vezetője, a szocialista Őrsi Gergely, hanem a fideszes Láng Zsolt volt, tehát ő tagadta meg a fennmaradási engedélyt Sameer Hamdan ingatlanjára. Kerestük az ügyben Lángot többször is, de nem reagált leveleinkre.
A kerület szerint mindebből az következik, hogy fennmaradási és így használatbavételi engedélyt sem kaphatna az ingatlan, és az
használatba sem (lenne) vehető, amíg a szabálytalan állapot fennáll.
Annyi változás van a korábbi évekhez képest, hogy ettől az évtől a fennmaradási engedélyezés már a kormányhivatal építésfelügyeletének a hatásköre, magyarán ezt a jogosultságot elvették az önkormányzattól. Az „építésügyi feladatellátás átszervezése következtében a jegyzői építésügyi hatóság 2020. február 29-én megszűnt, azaz az önkormányzati igazgatásnak, benne a polgármesternek, a főépítésznek építésügyi területen sem hatásköre, sem jogköre, sem betekintési lehetősége nem maradt” – közölte a II. kerület.
Ugyanakkor a hivatal a Verecke úti villának utánanézett „az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat támogató elektronikus dokumentációs rendszerben is. Nem találtunk semmilyen érdemi információt, amelyből következtetni lehetne az építkezés, a kivitelezés és a használatbavétel jelenlegi állására.” Azt is írták, hogy a fővárosi kormányhivatal Észak-Budai Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztályának vezetőjénél az idén júliusban érdeklődtek az ügy fejleményeiről, de kérdésükre azóta sem kaptak választ.
Az önkormányzat válaszában hangsúlyozta, hogy a kerület ma már építésrendészeti eljárást nem kezdeményezhet az építésfelügyeleti hatóságnál,
az önkormányzatnak építésügyi hatósági ügyekben, ideértve az egyszerű bejelentés alapján létesülő lakóépületeket is, gyakorlatilag annyi a jogosultsága, mint bármelyik nem ügyfél állampolgárnak.
Rossz szokás, ami elterjedt
Egyik forrásunk elbeszéléséből az a kép állt össze, hogy önkormányzati felügyelet és jogkör ide vagy oda, „a hegyoldalban eddig is azt csinált mindenki, amit akart, a kutyát nem érdekelt a sok ámokfutás. Az, hogy túlépítik, utána meg vonogatják a vállukat, hogy úgy mondjam, nem szokatlan arra. Volt olyan, aki a pincéjében egy kisebb cseppkőbarlangot talált – maga szerint bejelentette? Ez a villa méreteiben és arányaiban talán új szint, de meglévő tendenciába és kultúrába illeszkedik bele: ha pénzem van, a telkemen azt csinálok, amit akarok.”
Az II. kerület mostani válaszából pedig világosan kiderül: már a különböző építésügyi eljárásokat sem a kerület kezeli, azaz ha akarna se tudna tenni az ilyen esetek ellen. A kerületeknek a NER tizedik évére nemigen maradt beleszólásuk abba, hogy a területükön ki és hogyan építkezik. Noha ez elég abszurdnak hangzik, megjegyzendő, hogy amíg beleszólhattak (eszközök, jogkörök, kellő érdekérvényesítő erő és visszatartó szankcionálási lehetőség hiányában) addig se nagyon tudtak hatékonyan fellépni.
A Vereckei úti villa ügyében két éve eljárást indító fővárosi kormányhivatalt az elmúlt hetekben kétszer is megkerestük, érdeklődve, hogy állnak a vizsgálattal, de cikkünk megjelenéséig nem reagáltak.
A jordán üzletember verziója
Megkerestük a 2017 óta tulajdonos Sameer Hamdant is, aki személyes találkozót kért. A Párisi Udvar csarnokában közel háromnegyed órát beszélgettünk az üzletemberrel, aki azonban jelezte, nem kíván nyilatkozni, ezt megteszi helyette cégének képviselője. A tőle hallottak ugyanakkor nem cáfolták ismerteinket az ingatlannal kapcsolatban. És bár az általunk felvetett aggályokra részletes fejtegetésbe bocsátkozott a szállodatulajdonos, aki végig kimérten, visszafogottan kommunikált, hamar egyértelművé tette, nem érti, miért téma az ő háza. A Mellow Mood Hotels hivatalos nyilatkozata elismeri a túlépítettséget, és tömören összefoglalja Hamdan mondanivalójának lényegét:
A Verecke úti ingatlannal kapcsolatban arról szeretném tájékoztatni, hogy az ingatlant érvényes használatbavételi engedéllyel vásárolta Sameer Hamdan, amely már a vásárláskori állapotában jelentősen „túlépített” volt, azonban ezen „túlépített” állapot a korábbi tulajdonos kérelmére fennmaradási engedéllyel jóváhagyásra került. A felújítással kapcsolatban arról tájékoztatom, hogy az átalakítás tervei benyújtásra kerültek az illetékes hatósághoz, azonban még jelenleg is folyamatban van az eljárás, ezért ebben a témában jelenleg nem kívánunk nyilatkozni.
Az említett építkezést kivitelező tulajdonost nem sikerült elérnünk, viszont az eggyel korábbit igen, ő azt mondta: a telek megvétele után építési engedélyt kaptak, majd elkezdték az építkezést a terv szerint, de kivitelezés közben továbbértékesítették az ingatlant.
A túlépítés feltehetően ezután történhetett, a 2010-es évek első felében. Aki ismeri a környéket, azt mondja, ezt a házat építhette túl még jobban a jordániai származású üzletember, és ennek nyomán született meg a mai is látható végeredmény. Amire tavaly már nem kapta meg a fennmaradási engedélyt, a kerület ugyanis nem átalakításként vagy felújításként értelmezhette a történteket, hanem építkezésként. Egyébként olyan esetekben, amikor valaki egy meglévő, engedéllyel már rendelkező ingatlant alakít át vagy fejleszt, az – mondja építési szakember forrásunk – nem jelenthet területbővítést, de jelenthet nyílászárócserét vagy tetőszigetelést, -cserét, esetleg új burkolást. Itt azonban nem erről lehetett szó.
Sameer Hamdan ugyanis – a tulajdoni lapon található bejegyzés szerint – 2017-ben lett tulajdonos, a 24.hu pedig egy mindenki számára elérhető adatbázisból lekért egy 2016-os légi fotót a telekről, amelyen az látszik, hogy azóta jelentősen bővült a lakóingatlan, a zöldterület pedig zsugorodott.
Hamdanéktól amellett, hogy jelenleg hány négyzetméter az ingatlan alapterülete, megkérdeztük azt is, hogy a 75 százalékos zöldfelületi elvárás teljesül-e. Ezekre a kérdésekre nem kaptunk választ.
Kiemelt kép: Marjai János / 24.hu
