Az elmúlt két évben totálisan elszálltak a budapesti albérlet árak, számolt be tapasztalatairól kíváló cikkében a Hír24-en Karafiáth Orsolya. Utánajártunk a kérdésnek, és azt találtuk, hogy az árrobbanás egyelőre csak a belső kerületekre koncentrálódik, de előbb-utóbb a külső kerületekben is drágulás várható. A magyar vidék némileg külön ügy, hiszen a nagyobb városokban is emelkedtek a bérleti díjak az utóbbi két évben, de átlagosan közel sem olyan mértékben, mint Pest belvárosában, ahol ma bizonyos részeken 40-60 százalékkal is többet kell fizetni, mint akár 2014-ben. Az okok sokfélék, legalább három-négy folyamat együttes hatásáról beszélhetünk.
Fontos, hogy növekszik-e a gazdaság
Általában igaz, hogy ha két egymást követő évben nő a GDP, az mindig áremelkedéssel jár az ingatlanpiacon. Drágulnak a lakások árai, és drágábbak lesznek az albérleti árak is. Ezt éljük át most. A másik ok, hogy a világszerte alacsony kamatkörnyezet miatt a befektetők egyre élénkebben fordulnak az ingatlanok felé. (A nagybefektetők az irodai és kereskedelmi ingatlanokat preferálják, míg a kisbefektetők a lakásokat, amelyeket kiadnak.) Budapesten egy használt lakás kiadásával is 6-7 százalékos nettó hozamot lehet elérni, ami nagy szó akkor, amikor a magyar alapkamat 1,50 százalék, és az állampapírok nettó hozama 3-4 százalék körül alakul. Ez szintén szűkíti a kiadható lakások kínálatát a hazai bérlők felé.
És ne felejtsük el azt sem, hogy a külföldiek számára a magyarországi lakások nagyon olcsóak. Egy kitűnő belvárosi helyszínen lévő lakást a rekordokat döntő turizmus miatt még legalább tíz évig biztosan és rendkívül magas hozammal lehet kiadni. Nem csoda, hogy egyre több külföldi (mostanában főleg orosz és kínai vevő) vásárol befektetési-kiadási céllal belvárosi ingatlant. És persze az is fontos, hogy a bedőlt hitelek miatt sokan kénytelenek voltak feladni addigi bázisukat, és családostul albérletbe kényszerültek. Tehát kiadják belvárosi lakásukat a külföldieknek, és kiköltöznek a külső kerületekbe, albérletbe. Ez szintén szűkíti a belvárosi kínálatot.
Fotó: Pál Anna Viktória
Amúgy is világjelenség
Budapesten már másfél éve megfigyelhető, hogy a belvárosi albérletek árai folyamatosan emelkednek. Úgy tűnik, ez a folyamat idén nyáron vált elviselhetetlenné a bérlők számára. Ismerőseink, olvasóink arról számoltak be, hogy a hosszú távú (1-2 éves) bérleti szerződéseik idén júniusban-júliusban jártak/járnak le. A bérlő pedig rendszerint ultimátumot ad, azaz 40-60 százalékkal több bérleti díjat kér, hátha kifizeti azt a magyar albérlő. Ha nem, akkor kiadja a lakást külföldieknek egy közösségi szállásmegosztó oldal segítségével, mint amilyen az Airbnb és a Booking, mondták olvasóinknak a bérlők.
Fél éve, amikor erről az összefüggésről kérdeztük a hazai ingatlanos szakértőket, mindegyikük szkeptikus volt, és azt hangsúlyozták, hogy nincs átjárás az albérleti piac és az apartmanoztatás között. Mára kiderült, hogy van, még akkor is, ha ez egy szűk szegmenst érint. Legalábbis az a kép alakult ki bennünk, hogy a belvárosi albérletárak elszállásában a közösségi szállásmegosztó oldalak megjelenése játszotta a legnagyobb szerepet. Nem csak ez, de ez az egyik legfontosabb ok, a fenti általános gazdasági körülmények mellett.
Budapesten egyébként azért is pörög a turizmus, mert a hazai árszínvonal negyede-harmada a nyugat-európainak (nem is beszélve az USA-hoz képest, ahol még nagyobb a különbség), viszont a szolgáltatások színvonala (szállodák, éttermek kínálata, stb.) gyakran jobb minőségű, mint a saját hazájukban. Azaz: olcsón és jót kapnak egy csodaszép városban, ami tele van kulturális értékekkel.
Valószínűleg annyi történt, hogy ahol az Airbnb megjelenik, abban a városban előbb-utóbb felmennek az albérleti árak. És ott mennek fel a leginkább az árak, ahol a pörgő turizmus miatt a legnépszerűbbé válik az Airbnb, azaz a turisták által kedvelt belvárosi részpiacon. Ez azonban idővel maga után húzza az adott város albérleti árait is. Ez egy világjelenség, így történt Berlinben, San Franciscóban, Dublinban, és most Budapesten is. Azaz az egyik oldalon robbanásszerűen beindul a turizmus, a másik oldalon viszont a városban hosszabb-rövidebb ideig tartózkodó külföldiek felverik a bérleti díjakat. A helyzet azonban nem teljesen egyértelmű, San Franciscóban például vitatott, hogy az áremelkedést mennyiben okozta az Airbnb megjelenése.
Fotó: MTI
Mit lehet tenni?
Az albérleti piac és a szállásmegosztók problematikus viszonya, egymásra hatása külföldön már régóta ismert és vizsgált folyamat. Mivel a szállásmegosztó oldalak a turizmus, az ingatlanpiac, és a globális sharing economy (megosztott gazdaság) határterületén helyezkednek el, ezért lehet feléjük a turizmus felől közelíteni, és lehet az albérleti piac felől közelíteni (illetve lehet a sharing economy felől is közelíteni, csak nem érdemes). Ahol az albérleti piacot jól szabályozza az állam (ilyen például Nyugat és Észak-Európa), ott viszonylag könnyű maximálni az árakat. De nincs általános recept, minden ország vagy város máshogy kezeli az árproblémát. San Francisco például kezdetben betiltotta, majd legalizálta az Airbnb-t.
A Budapesthez sok szempontból hasonló Berlin idén januártól maximálta az albérletek árait Németországon belül. Hollandiában régóta pontrendszer működik, és ha a lakást a jellemzői alapján túlárazottnak találja az albérlő, jogorvoslatot kérhet. Svájcban, ha a tulaj növelni akarja a bérleti díjat, először bizonyítania kell, hogy neki is keletkezett valamilyen új többletköltsége (például felújította a lakást), amivel az emelést indokolni tudja.
A németek azért döntöttek így, mert az utóbbi időben olyan árrobbanás történt Berlinben, amire még nem volt példa, és félő, hogy a szerényebb jövedelmű városlakók egyszerűen kiszorulnak a belső kerületekből. A törvény nemcsak a régi, de az újonnan létrejövő bérleti szerződésekre is vonatkozik: a bérleti díj nem lépheti át 10 százaléknál többel a környékbeli árak átlagát. „Nem akarunk olyanok lenni, mint London vagy Párizs, ahol a rosszabbul keresők kiszorultak a külső kerületekbe” – mondta az Indexnek a német lakásbérlők szövetségének elnöke.
Fotó: Thinkstock
Itthoni helyzet
A magyar albérleti piacra az esetleges szabályozás és a szürke, vagy teljesen adózatlan működés jellemző. Történelmi okokból (sok tulajdon, kevés lakásbérlet) nincs ún. albérlettörvény, azaz külön szabályozás, mint Nyugat-Európában (a felek jogaira és kötelességeire a polgári törvénykönyv vonatkozó szabályai érvényesek, konfliktus esetén gyakran a bérlőnek – a birtokvédelemen keresztül – erősebbek a jogai, mint a bérbeadónak).
A magánbérbeadók amúgy is többnyire feketén működtetik az albérleteiket, és nem adóznak utánuk. Természetesen ugyanez igaz az apartmanoztatásra is. Nemcsak a kiadott albérletek számáról, de az apartmanoztatásról sincsenek megbízható KSH statisztikák. Főként azért, mert az adatok önbevalláson alapulnak, és nagyon kevesen jelentik be a jegyzőnek, hogy külföldieknek adják ki a lakásukat.
Sokkal megbízhatóbb és erősebb adat az Airbnb saját bevallása. Közlésük szerint Budapesten több mint 4500 lakást kínálnak az oldalukon (2013-ban még 1 ezer volt). Összehasonlításul: ha San Franciscóban 2 ezer Airbnb-s lakás okozott jelentős árfelhajtó hatást, úgy, hogy már a külön szabályozáson gondolkodnak, akkor vajon a budapesti piac miért ne érezte volna meg a 4500 lakást, ami lényegében két év alatt eltűnt az albérleti piactól?
Az adóbevételekkel is ugyanez a helyzet. Megkerestük a NAV-ot is, de ugyanabba futottunk bele, mint a Napi.hu és az Index: az adóhatóságnak fogalma sincs az apartmanoztatásból befolyt adó összegéről, és a kiadott lakások számára sem tudnak becslést mondani. Korábban a kerületi jegyzőkhöz is fordultunk, hogy megnézzük, hány ilyen lakás működhet legálisan, mivel az apartmanoztatást a jegyzőnek kell bejelenteni. Ebből az derült ki, hogy 2013-14-ben jelentősen növekedett az apartmanoztatók száma a belvárosban, ebben a két évben összesen 500 lakást regisztráltak egyéb kereskedelmi szálláshely címen. Ami azonban igencsak messze esik az Airbnb saját adataitól (két év alatt 1 ezerről 4500 lakásra növekedés). Tehát csak minden kilencedik magánszemély jelenti be a jegyzőnek, hogy apartmanoztatással foglalkozik.
Mivel nincs semmilyen megbízható nyilvántartás, az adóelkerülők lebuktatására sincs kiforrott gyakorlat. Úgy tudjuk: a NAV jelenleg még nem vizsgálja ezeket a szállásadókat, próbafoglalásokra még nem került sor, de várhatóan, ahogy a közösségi személyszállításra specializálódott Uber, úgy az Airbnb esetében is elindulnak majd az adóellenőrzések.
Lesz-e “albérlettörvény”?
Úgy tudjuk: a Nemzetgazdasági Minisztériumban már dolgoznak valamiféle szabályozáson. Ez azonban nem az albérleti piac felől fog közelíteni a problémához, hanem a turizmus felől, és kifejezetten a közösségi szállásmegosztó oldalakat (vagy a lakáskiadással foglalkozó magánszemélyeket) szeretné valahogy megregulázni. Információink szerint esetleg plusz adóteherrel vagy többlet regisztrációval sújtanák a magánszemélyeket. A cél pedig az lenne, hogy a magánszállások térnyerésétől védje a nagy lobbierejű hazai szállodás szakmát. Többször is kerestük erre vonatkozó kérdéseinkkel az NGM sajtóosztályát (előszőr június elején), de nem reagáltak megkeresésünkre.
Az kétségtelen, hogy a kialakult helyzet most nagyon rossz az albérletezőknek. Ezen sokat segíthetne egy átfogó, értelmes albérlet-törvény. Ismerve azonban a kormány gondolkodását, valószínűleg a másik végén fogják majd meg a dolgot, és a közösségi szállásközvetítőket, illetve a saját lakásukat külföldieknek kiadókat fogják majd plusz terhekkel sújtani. Ami ráadásul biztosan hatástalan lesz az albérleti káosz és az árak elszállása ellen.
