Egy banki informatikában utazó, tehetős vállalkozó a legújabb yuppie-divatnak megfelelően a Balaton partján szeretne luxusapartmant vásárolni. „A horvát tengerpart gyönyörű, de – sztráda ide vagy oda – odáig legalább 5-6 órát kell autóznom; Siófokra viszont egy óra alatt leugrok, így minden szabad hétvégét ott tölthetek, sőt egy lazább napon ott is alhatok. A teraszról a tavat csodálhatom, a liftből pedig nem a kutyagumis pesti utcára, hanem egyenest a strandra jutok” – sorolja az indokait. Arra a kérdésre, miért vesz az Aranyparton félmillió forintos négyzetméteráron nyolcadik emeleti apartmant, miért nem inkább szállodába megy, hiszen lakása ára és fenntartási költsége az ott töltött pár hétre vetítve hatalmas, a válasz lakonikus: „mert megengedhetem magamnak”.
A történetben szereplő lakás megszerzése hosszabb távon akár jó döntésnek is bizonyulhat, hiszen nagyon egyedi elhelyezkedésű. A tó mellett ugyanis kevés olyan ingatlan van, amely együtt nyújtja a kitűnő panorámát és a víz közvetlen közelségét. Márpedig ilyenért egy szűk réteg ma, a túlkínálatos ingatlanpiacon is szívesen fizet – állítják a megkérdezett közvetítők. Nem is meglepő ezek után, hogy balatoni lakásnézőbe döntően tehetős üzletemberek, legtöbbször nagyobb luxusautókkal, és általában Budapestről érkeznek. A siófoki árakat is túlszárnyalja azonban az új tihanyi luxusapartmanok ára. A félszigeten, egy minden tekintetben egyedi és exkluzív új lakás bruttó 26 millió forinttól indul, ám ennek alapterülete (terasszal együtt is) mindössze 39-41 négyzetméter; itt a négyzetméterárak 545 és 720 ezer forint közt változnak.
 |
|
Balatoni ingatlanüzlet
a mérlegen
MELLETTE
• Az idén mozgás kezdődött a piacon, a drága, de különleges adottságú ingatlanokra (vízparti, víz közeli, panorámás), az új apartmanok iránt van érdeklődés
• Keresetté váltak a 10 millió forint alatt kínált telkek, a lerobbant nyaralók és házak is
• Az M7-es autópálya továbbépítése és a sármelléki (Fly Balaton) reptérre a közeljövőben várhatóan megérkező fapados légitársaságok vonzóbbá tehetik a tavat
• Néhány éves távlatban – ha kialakul a Balaton új arca – ismét divatos lehet a tó, fellendülhet a piac
• Az üzleti alapú fürdő-, élménypark- és egyéb fejlesztéseknek árfelhajtó hatásuk lehet
ELLENE
• Változatlanul hatalmas a túlkínálat a használt ingatlanokból (többszobás családi házakból, vendégházakból, panziókból, éttermekből), különösen amelyekre magas, kitartott áron próbálnak vevőt találni
• Ma még kérdés, milyen időtávon indul be újra a piac, mert egyelőre „nem divat” a nyaralóingatlan-vásárlás
• Magánkiadás/vendéglátás céljából jelenleg nem érdemes vásárolni, mert véget ért a külföldi tömegturizmus, a „Zimmer frei-korszak”; a kevesebb vendég egyre inkább a látványosan szaporodó színvonalas szállodákban, elegáns magánvillákban, esetleg a kempingekben keres szállást
• A külföldi nyaraló-befektetések (például horvát vagy spanyol tengerpart) elszívják a keresletet
• A középosztály nagy arányban vett fel ingatlanhiteleket, ezért óvatosabban vásárol második otthont
• A tó környékén nagyon szigorúak az építési szabályok, egyes külterületek nem is építhetők be, s csak a csatornázott telkekre adnak építési engedélyt |
|
|
|
|
CSAK A LEGJOBBAT. A magasnak tűnő négyzetméterárak ellenére tehát befektetésnek is jó választás lehet egy-egy ilyen apartman, legyen akár a déli, akár az északi part efféle kiemelt, különleges pontján. A Balaton ingatlanpiaca ugyanis egy ideje kettészakadni látszik. (A tó környékén ma jellemző ársávokról lásd a térképet.)
Egy ingatlanközvetítőnek például több olyan kuncsaftja is akad, akik 50-75 millió forintot is hajlandók lennének adni magáncélú vízparti telekért. Eközben a 20-30 millió forintos árkategóriájú, hagyományos házak és nyaralók eladhatatlanok. Különösen igaz ez a leáldozóban lévő „Zimmer frei-korszak” igénytelenebb, szocreál vendégházaira, panzióira vagy a szobáztatásra kialakított hatalmas nyaralókra, hiszen ezek vendégköre nagyon lecsökkent. Ezek tulajdonosai évről évre egyre nagyobb túlkínálattal versenyeznek, s az eladói nyomás nem enyhül. Sokszor hosszú évekig várják hiába a fizetőképes vevőt, s ha érkezik is komoly érdeklődő, a kínálati árból nem 10, hanem inkább 15-20 százalékot kell engedni, ha üzletet akarnak kötni. Vásárló elsősorban az olcsóbb ingatlanokra, lerobbant házakra, nyaralókra, olcsó telkekre, vagy éppen a drága, de kiemelten jó, exkluzív elhelyezkedésű ingatlanokra és beépíthető telkekre akad. „Ma sem lábalt még ki a piac a pár évvel ezelőtti gödörből, de aki több évet is tud várni, annak éppen most érdemes a Balatonon ingatlant vásárolnia, mert jelenleg a vevők diktálják az árakat” – mondja Torma Steffi, a balatonfüredi ImmobilienMarkt ingatlaniroda egyik vezetője. Szerinte minimum két-három évig folytatódik még a 2003 körül kezdődött pangás, a tulajdonosoknak tehát a másodpiaci árak hosszú stagnálására kell felkészülniük. Ettől az évtől az északi parton érzékelhető ugyan „némi mozgolódás”, mert egyre több az érdeklődő, vásárló azonban továbbra is alig akad. Torma Steffi is úgy tapasztalja, hogy elsősorban a különleges fekvésű ingatlanok – a vízparti vagy strandhoz közeli helyek, illetve a szuperpanorámás domboldalak – keresettek.
„A következő pár évben azért sem várható áttörés, mert mintegy 5 ezer külföldi tulajdonú ingatlan van a Balaton-parton, amelynek a becslések szerint egyharmada újból eladósorba kerül, például mert korábban eleve spekulációs céllal vették” – vélekedik az ImmobilienMarkt munkatársa. Így, ha ma már nem is tízszeres, de még mindig óriási a túlkínálat az északi parton. Az eladók mintegy 10 százaléka külföldi, miközben a vevők legtöbbje ma már belföldi. A külföldiek ingatlanjai iránt egyébként is erőteljesebb az érdeklődés, mert ezek általában sokkal jobb adottságúak, és szépen felújítottak.
Simon Amarilla, az Otthon Centrum siófoki irodájának vezetője optimistább. „Ha tavaly nem is sikerült jól az év, az idén mindenképpen túljuthatunk a holtponton, és abban bízom, hogy 2006-tól már valóban megerősödik az ingatlanpiaci kereslet” – mondja. Valamelyest már most is érezhető javulás, hiszen például a panorámás luxuslakások legszebbjei viszonylag gyorsan elkelnek a déli parton. Bár a nagy túlkínálat ma még érezhető az új építéseknél is, a különlegességek a telekpiacon szintén kelendők. Az ingatlanszakértő szerint Siófokon a vízparti telkek legtöbbször el sem jutnak a közvetítőkig, ismeretségi körben azonnal lecsapnak rá az érdeklődők. Pedig itt csillagászatiak az árak, négyzetméterenként 70-100 ezer forintot is elkérnek a telekért, s ha ennyiért nem is mennek el, az üzletek mindenképpen 50 ezer forint feletti négyzetméteráron köttetnek. Balatonfüreden is viszonylag magas, 15-20 ezer forintos ársáv a jellemző a kevés megmaradt panorámás építési telek esetében, s van rájuk vevő. Nagy a kontraszt a kijjebb fekvőkkel, ezek ára 3-5 ezer forintra rúg négyzetméterenként. Ráadásul a külterületi telkeknek 2-3 ezer négyzetméteresnek kell lenniük ahhoz, hogy építési engedélyt kapjon a tulajdonos. A be nem építhető külterületek pedig lényegében eladhatatlanok.
ÚJABB FECSKÉK. Siófokon mindinkább „zajlik az élet”, két korábbi nagy fejlesztés mellett az idén újabbak szállnak ringbe. Sikeresnek ígérkezik a kiváló elhelyezkedésű Club 218 épület, amely az SCD beruházásában épül (az SCD-csoportról lásd külön írásunkat az 56-57. oldalon). Egy másik – ugyancsak izraeli érdekeltségű – nemzetközi ingatlan-befektető csoport magyar leányvállalata, az L.A. Shiraz Invest Kft. szintén hatalmas fejlesztésbe fogott. A Galerius névre keresztelt projektben előbb termál- és élményfürdőt építenek, majd több ütemben megvalósuló, összesen mintegy 570 lakásos ingatlanfejlesztést terveznek.
A sikeres projektekre ma már a déli part több pontján, például Balatonlellén is akad példa, de a tó „nyugati csücskében”, Keszthely környékén szintén beindult a pezsgés. Ez jobbára a sármelléki reptér fejlesztésének köszönhető, ahol a nyár elején szállt le az első menetrend szerinti Malév-járat, amely onnan Stuttgartba és Münchenbe repül. A fapados cégek rövidesen várható megjelenésétől (a hírek szerint a Germanwings és a Ryanair lehet az elsők közt) a turisztikai érdeklődés megugrását remélik. Ez a hatás pedig az ingatlanpiacot is átrendezheti.
Az elmúlt években kezdett, de csak lassan slágerré váló luxusprojekteket az egyszerűbb „tömegtermelés” követi majd. A következő években a kevéssé tehetős középosztály számára is elérhető nyaraló-apartmanok épülhetnek – vélik a szakmában. A hírek szerint erre lehet példa a siófoki Európa, Lidó, Hungária szállók várható átépítése apartmanházzá. A szerényebb színvonalú épületekben értesüléseink szerint olcsóbb apartmanok kialakítását tervezik.
KONCEPCIÓ HIÁNYÁBAN. Bár számtalan területfejlesztési szakember dolgozott a tanulmányokon, s tucatnyi konferenciát is rendeztek a tó jövőjéről, egységes, elfogadott és főleg „sikerre ítélt” igazi fejlesztési ötletekkel senki nem rukkolt elő. A területfejlesztési szakemberek mindössze addig az eléggé triviális felismerésig jutottak el, hogy a tömegturizmus, a nyolcvanas évek olcsó „Zimmer frei-korszaka” végérvényesen a múlté, illetve, hogy javítani kell a vízminőségen, az infrastruktúrán, és korlátozni kell a beépítést, ami viszont a fejlesztések fontos gátjává válhat. De hogy pontosan mi lenne a jövő útja, arra csak ötletbörze a válasz. E gondolatok közül talán a leginkább előremutató, hogy több, nagy tömegeket vonzó eseményre lenne szükség – mint például a kapolcsi Művészetek Völgye vagy a Harley-Davidson motoros találkozó -, valamint fejleszteni kellene a termálfürdők, élményparkok hálózatát. Az időjárásra azonban a leglelkesebb szakértőnek sincs hatása, így a 6-8 hetesre zsugorodott nyári szezont fedett létesítményekkel próbálnák kitolni.
Bár a termálfejlesztésekre akad példa, a zömmel papíron létező tervek önmagukban kevesek ahhoz, hogy pár éven belül újból népszerű, s ne szinte kihalt legyen a tó környéke, ahogyan ez a nyár elején tapasztalható volt. Pedig érdemes lenne „kitalálni” a Balatont, mert a legfontosabb, legsürgetőbb infrastrukturális fejlesztések jó úton haladnak. A déli parton a következő hónapokban az M7-es autópálya újabb és újabb szakaszait adják át, 2006 végére pedig a tó déli csücskéig már autópályán utazhatunk. A sármelléki reptér fejlesztése is a közelmúltban jutott odáig, hogy nagygépeket is fogadni tudnak, így a következő hónapokban a fapados társaságok is megvethetik a lábukat. Keszthely és Hévíz azonban abból is profitálhatna, ha Ausztria és Németország felől legalább gyorsforgalmi úton elérhető lenne a tó nyugati szeglete. Ez a fejlesztés azonban a következő tíz év finanszírozható elképzelései közt nem szerepel, ahogyan olyan egységes és ütőképes koncepció sem, amellyel újra fel lehetne virágoztatni a tó körüli turizmust.
