A lakáspiac idei éve több szempontból is eltért az elmúlt évek válság tépázta trendjeitől. 2014-ben ugyanis már nemcsak az élethelyzetből adódó változások generáltak adásvételeket, de megjelentek a befektetők is.A háztartások bizalmának visszatérésével pedig egyre többen valósították meg a korábbi években elhalasztott vásárlásaikat.
A bizalom visszatérése a hitelezésben is érződött, 60 százalékkal több lakáshitelt vettek fel a családok idén, mint tavaly. Mindezek eredményeképpen az Otthon Centrum (OC) idén 105 ezer lakáspiaci adásvételre számít. Az árak csökkenése megállt, sőt, néhol már 2-3 százalékos emelkedés látható. Ezzel párhuzamosan pedig csökkent az alku mértéke. A hitelből finanszírozott vásárlások aránya is nőtt, átlépte a 20 százalékot.
A növekedés még törékeny, de ha a családok bizalma továbbra is kitart, 2015-ben hasonló, vagy még az ideit is meghaladó növekedésre számíthatunk az Otthon Centrum szerint.
Elértük a bűvös százezret … sőt…!
A keresletbővülés az év elejétől érezhető volt a lakáspiacon, már a januári hónap forgalma jóval erősebbnek bizonyult a 2013-as évkezdetnél. „A forgalomnövekedés egész évben stabil maradt, és bár még nem ismert minden tranzakció, az év végére várhatóan nagyjából 20 százalékkal több adásvétel lesz, mint tavaly.
2009 óta ez az első év, amikor a lakáspiac el tud szakadni a 85-90 ezres éves adásvételi számtól” – véli az ingatlanos cég ügyvezető igazgatója, Kühne Kata.
A 20 százalék körüli forgalombővülésnek több oka van: sok olyan befektetési céllal vásárló jelent meg a piacon, aki a magasabb hozam reményében tőkéjét bankbetétből menekítette át az ingatlanpiacra.
Nagy kérdés, mi lesz ezután?
A jövő évet tekintve az egyik nagy kérdés, hogy ezek az egyszeri hatások, legfőképpen a befektetői kereslet, 2015-ben is kitartanak-e még, és képesek lesznek-e a pozitív hangulat és az öngerjesztő folyamat fenntartásával stabil növekedési pályára állítani a lakáspiacot.
Másrészről, a romló várakozások és a negatív gazdasági környezet miatt, az elmúlt években sokan halasztották el lakásvásárlásukat. E vásárlók közül kezdtek el egyre többen a piacra lépni, kihasználva a még alacsony árakat. Számukat jól érzékelteti, ha az elmúlt évek 90 ezer körüli adásvételét a 2007-es, 190 ezer körüli szinthez hasonlítjuk.
Többévnyi elhalasztott vásárlás komoly növekedési potenciált ad a lakáspiacnak. Ezek megvalósuláshoz azonban fontos, hogy a pozitív hangulat, valamint a bizalom visszatérése töretlen maradjon. Optimistán mondhatjuk, hogy 2015-ben várhatóan tovább fog növekedni a lakáspiaci forgalom.
Magasabb árak jönnek
A használtlakás-árak 2008 és 2013 között kis megtorpanásokkal ugyan, de folyamatosan csökkentek, csaknem 17 százalékkal. A 2013-as mélypont után 2014-ben, a fővárosban és nagyobb vidéki városokban idén már emelkedtek is. Az árak növekedése nagy valószínűséggel szegmentáltan fog zajlani, ahogy ennek jeleit már most is lehet tapasztalni. A fővárosban, a belső kerületekben, illetve a vidéki nagyvárosokban már tapasztalható is, hogy az árak felfelé mozdulnak. A keresletbővülés, illetve ennek az árakban mutatkozó hatása, a kisebb települések piacára azonban csak később fog begyűrűzni.
Árrobbanás még nem várható
„Egyelőre nem várható árrobbanás, 2015-ben is néhány százalékos áremelkedés valószínűsíthető. 3-4 éves időtávon várható, hogy a lakáspiac ledolgozza a válság alatt elszenvedett 17 százalékos nominális árcsökkenést” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Érdemes most áremelkedésre alapozó befektetési stratégiával vásárolni, de hosszú távra kell kalibrálni a befektetés időtávját.”
Kevesebbet lehet alkudni
A keresletbővülés egyértelműen látható a vevői alkupozíciók romlásán. Az eladóknak átlagosan kevesebb, mint 12 százalékot kell engedni az árból, ami két százalékponttal alacsonyabb, mint tavaly. A csökkenés a szerződéskötési alkuban és a kínálati ár csökkentésben is látható.
A teljes árengedménynél a megbízáskor a tulajdonos által megadott árat viszonyítjuk az eladási árhoz. A két ár közötti különbség egyrészt az eladási áralkuból áll, amit a vevő a szerződéskötési folyamat során érhet el, másrészt az értékesítési során az eladó általi kínálat ár csökkentéseiből tevődik össze.
Már nem annyira ódzkodunk a hiteltől sem
A hitelfelvételi kedv javulása mögött nemcsak a visszatérő bizalom áll, hanem a hitelköltségek folyamatos csökkenése. Az átlagos hitelköltség-mutató már a devizahitelek válság előtti szintjét is megközelítette, így az elmúlt évekhez képest nagyon kedvező feltételekkel lehet lakáshitelhez jutni.
Ez a hitelből finanszírozott vásárlások arányán is látható. Az elmúlt években a vásárlások 10-15 százalékát finanszírozták hitelből a vevők, ez az arány idén 20 százalék körül alakult, sőt az év utolsó hónapjaiban a 25 százalékot is elérte.
A legérzékenyebb kérdés
Az még kérdéses, hogy az MNB által teremtett, a jövő évtől életbe lépő, adósságfék szabályok – amelyek egyrészt a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóval (JTM), másrészt a hitelfedezeti mutatóval (HFM) tudják szabályozni a hitelezési aktivitást – hogyan befolyásolják majd a hitelfelvételi kedvet, valamint a hitelezhető háztartások körét.
A jelenlegi helyzetben inkább a hitelkihelyezés támogatására, mint korlátozására van szükség. A devizahiteles csomagtól csak közvetett hatást vár az OC a lakáspiacon, a legérzékenyebb kérdés, hogy ez a bankok hitelezési hajlandóságára milyen hatással lesz.
Szép kilátások
A válság 2008-as beköszönte óta 2014 az első pozitív év a lakáspiacon, és az ingatlanos cég szakértői úgy vélik, a pozitív tendenciák 2015-ben is folytatódhatnak.
Ezt segítheti szerintük a 2015 közepén bevezetni tervezett, használtlakás-vásárlásra igénybe vehető „szocpol” vissza nem térítendő támogatás. A részletes feltételek ugyan még nem ismertek, de a támogatás egy eleve pozitív piaci környezetbe érkezik, így szerintük nagyobb keresletbővítő hatást fejthet ki.
A növekedést a bankok portfoliójában lévő, bedőlt hitelek mögötti ingatlanok sorsa is befolyásolhatja. Tekintve az érintett ingatlanok nagy – 110 ezres – számát, és a piac jelenlegi állapotát. A banki portfoliók kitisztítása szerintük több évet igénylő folyamat lesz, bár az, hogy a lakáspiac magára talál, úgy vélik felgyorsíthatja a folyamatot. A bankoknak viszont az OC szerint nem szabad figyelmen kívül hagyniuk, hogy a növekedés most még törékeny, így a portfoliótisztításnak összhangban kell lennie a piac felvevőképességével.
Összegezve: a bizalom további növekedésével egy kedvező gazdasági környezetben a lakáspiac stabil növekedési pályára állhat 2015-ben.
