Esik a kölcsön és a kamat
Az államilag támogatott lakáshiteleknél folyamatosan csökken az átlagos hitelnagyság – derül ki az Otthon Centrum Hitel Centerének legfrissebb összegzéséből. Tavaly az első félévben az új lakás céljára igényelt átlagos kölcsönösszeg 7,2 millió, a használtaknál 4,6 millió forint volt, idén viszont csupán 6,2, illetve 3,2 millió forint. Ez, a szakértők szerint arra utal, hogy a hitelfelvevők körében megnőtt a kisebb jövedelemmel rendelkezők aránya.
Ami pedig a kamatokat illeti, van még mozgástér lefelé – hangsúlyozza Zádori János. A jegybanki kamatvágások hatása ugyanis nem azonnal, hanem a forrásköltségek csökkenése révén, három hónapos átfutással jelenik meg a lakáshitelek kondícióban. A mostani kamatterhekben tehát még legfeljebb a június végi kamatvágást tudták érvényesíteni a bankok, azóta pedig kereken további egy százalékkal került alacsonyabb szintre az irányadó kamatláb.
Ugyanakkor az is látszik, hogy hiába történt az utóbbi időben érezhető kamatsüllyedés az árfolyamkockázatot nélkülöző forinthiteleknél, a hitelfelvevők továbbra is a devizaalapú konstrukciókhoz húznak.
Tartós devizafölény
Részben azért – osztja meg velünk tapasztalatait Zádori János, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) marketingigazgatója –, mert egyre többen kiszorulnak a támogatotti körből. A kiszorító hatás több irányból érződik: a használtpiacon nagyon alacsony a felvehető támogatott hitel nagysága (5 millió forint), az építkezésekhez, felújításokhoz igényelt támogatásnak a korábbinál lényegesen szigorúbb az elszámolása (csak áfás számlával és csak regisztrált kereskedőktől beszerzett anyagok, illetve megrendelt szolgáltatások esetén utalnak a bankok), valamint egyre többen már a második hitelfelvételi hullámban járnak (márpedig újabb támogatott kölcsön csak a teljes törlesztés után jár). Ezzel párhuzamosan a FigyelőNet által megkérdezett bankok egyre inkább azt tapasztalják, hogy a vásárlási célú hitelfelvételek rovására emelkedik a felújítások, korszerűsítések aránya, márpedig ez szintén a devizás konstrukciók malmára hajtja a vizet (ahol nem kell igazolásokat benyújtani az APEH felé).
A többszöri kamatvágások dacára sem változnak tehát az ügyfelek preferenciái, ezt a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda összegzése is alátámasztja. Adataik szerint ugyanis idén is folytatódott a piaci alapú devizahitelek látványos előretörése, sőt arányaiban a tavalyinál is többen fordultak eurós vagy svájcifrank-alapú kölcsönért a bankokhoz. Ebben éppen a támogatott hitelek arányának visszaesése játssza a fő szerepet: az év első felében felvett lakáshitelek zöme (57 százaléka) már piaci – ennek megfelelően devizaalapú – lakáshitel volt, ellentétben az egy évvel ezelőtti 20 százalékos részaránnyal.
Az Otthon Centrum Hitel Centerének tapasztalatai is azt mutatják, hogy hiába csökken a jegybanki alapkamat, a támogatott hitelek aránya a viszonylag alacsony 40-43 százalék körül stabilizálódik. A devizahiteleken belül pedig továbbra is mintegy 90 százalékos súllyal a svájcifrank-alapú kölcsönök dominálnak – hangsúlyozzák az általunk megkérdezett banki szakemberek –, eurós konstrukciót legfeljebb az választ, aki roppant optimistán már az ország eurócsatlakozására apellál.
Nézze meg a támogatott hitelek kondícióit!
Mire figyeljünk?
Tény, hogy az ajánlatok dzsungelében nehéz eligazodni, de némi körültekintés azért nem árt. Három mintacsalád képzeletbeli példáján keresztül megvizsgálva a pillanatnyi kondíciókat, arra a következtetésre jutottunk, hogy a konkrét szükségletek és banki ajánlatok keresztmetszetében valóban sokszor a svájci frank áll. Táblázataink a tájékozódást igyekeznek megkönnyíteni, azzal a megjegyzéssel, hogy minden hitelfelvevőnek más-más paraméter lehet fontos a különböző ajánlatok elbírálásánál.
Édemes például külön odafigyelni a kezelési költség és egyéb díjtételek, jutalékok mértékére. A kezelési költség sokszor azért trükkös, mert míg a kamatot mindig az adott hónap elején még fennálló tőketartozásra vetítik a bankok, addig a kezelési költséget általában az év elején fennálló tartozásra számítják fel, sőt előfordul az is, hogy a teljes futamidő alatt a teljes tőkére vetítik, ami így relatíve egyre nagyobb terhet ró az adósra. Éppen ezért a két leghasznosabb tájékozódási pont a bankoknál felmerülő valamennyi költségtételt összegző teljes hiteldíjmutató (THM) és a havi törlesztőrészletek nagysága lehet. 
Nézze át az euró alapú hiteleket!
Három eset – három válasz
Erre koncentráltunk mi is Judit és Gábor esetében, akik fiatal, együtt élő pár lévén épp közös lakásuk felújítását tervezik. Jelenleg egy kétgenerációs családi ház 70 négyzetméteres felső emeletét lakját, amit szívesen kibővítenének egy kis erkéllyel, illetve átalakítanák a konyhát és a fürdőszobát, esetleg még új bútort is vennének a nappalijukba. Félretett pénzük nincsen, úgy számolnak, hogy ötmillió forint felújítási kölcsönből kijönnének, ha a hitel terhei is vállalhatók. (Pályakezdők lévén kettejük bruttó keresete 350 ezer forint.)
Az államilag támogatott jelzáloghitelek közül több ajánlatot is elbírnának, igaz, húsz évre elköteleznék magukat, legkevesebb 40-42 ezer forintos induló havi törlesztőrészlet mellett. Közel ugyanekkora havi eladósodásért több eurós ajánlat közül válogathatnak, nem beszélve a svájci frankos konstrukciókról, amelyek révén 5 ezer forintot takaríthatnának meg minden hónapban. Tisztában vannak a devizahitelek árfolyam- és kamatkockázatával, de nem szívesen vállalják fel a támogatott forinthitelhez (az építési költségek 70 százaléka erejéig) szükséges hivatalos számlák csatolásával együtt járó pluszadminisztrációt sem, ezért nem döntöttek még.
Nézze át a svájci frank alapú ajánlatokat!
Második példánkban a jelenleg szüleivel élő, gyermekét egyedül nevelő Ágnes esetét néztük végig, aki önálló lakásba szeretne költözni. Viszonylag kis méretű új lakásra vágyik, úgy, hogy megtakarítása nincs, viszont havi 300 ezer forintos bruttó fizetést tud igazolni. Kinézett egy 20 millió forintos lakást a fővárosban, garázzsal együtt, amit, mivel kocsija nincs, valószínűleg bérbeadással hasznosítana egy ideig. Ha a szülei segítségét is igénybe veszi, még mindig legalább 15 millió forintnyi hitelre van szüksége.
A Fészekrakó programból az új lakás magas vételára miatt kiszorul, viszont gyermeke után 900 ezer forint szocpolra jogosult, és igényelhet államilag támogatott lakáshitelt is (amelynek felső határa új lakás esetében éppen 15 millió forint). Táblázataink átnézése után a CIB-től kért ajánlatot, amely bank 20 éves futamidőre 93 516 forintos induló havi részletre adná a kért 14,1 millió forintos jelzáloghitelt. Gyakorlatilag ugyanennyibe kerülne az euróalapú kölcsön, így azt egyből elvetette, ám erősen gondolkodóba esett ugyanezen bank 77 ezer forint körüli törlesztéssel induló svájci frankos ajánlata láttán. Ezt csábító különbségnek érzi, még akkor is, ha a forint gyengülésére számít középtávon, vagyis tart attól, hogy havi részlete megdrágulhat. 
Böngésszen a forinthitelek között!
Végezetül a negyvenes Gyula és Antónia példáját nézzük végig, akik három gyermeket nevelnek, és meglehetősen szűkösen élnek egy 55 négyzetméteres, öt évvel ezelőtt elkészült társasházi lakásban. Szerencséjükre a lakás jó helyen van, így vélhetően nem lesz gond eladni, ám ahhoz, hogy tágasabba költözhessenek, legalább tízmillió forint hitelre is szükségük van. Ezt viszont nehezíti, hogy a férfi saját betéti társaságában beltagként dolgozik, és megbízási szerződés alapján havi 300 ezer forint plusz áfáról állít ki számlát egy cégnek, saját maga után pedig a minimálbér járulékait fizeti. Ez esetben a hitelhez szükség van egy másik ingatlanfedezetre, amit a szülők háza révén biztosítanak. 15 évnél hosszabb törlesztést nem szívesen vállalnak be, és a lehető legkedvezőbb árú ajánlatot keresik. Hogy ezt melyik banknál találják meg, még nem tudják, de abban egyre biztosabbak, hogy a svájcifrank-alapú kölcsön mellett döntenek majd, hiszen durván 10 ezer forintot takaríthatnak meg ezáltal havonta.
