Lakáspiac 2004 – csalódások éve

Az már a múlt év végén is látszott, hogy a lakástámogatási rendszer változtatásának következményeként nem ez lesz a legfényesebb esztendő a hazai ingatlanpiac szereplői számára. Beruházók és fejlesztők alacsonyabb forgalomra, a vásárlók pedig dráguló négyzetméterekre számítottak. Ha visszafogottak voltak is az elvárások, azért az EU-csatlakozástól sokan sokat reméltek, és ez átmenetileg némi élénkülést hozott a tavaszi hónapokban, különösen az irodapiacon. Május 1. azonban hamar lehűtötte a kedélyeket, uniós tagságunkkal gyakorlatilag semmi sem változott, a hazai keresletet befolyásoló tényezők ugyanis maradtak, ahogy voltak, a külföldiek pedig már korábban is vásároltak, ha akartak.

Tendenciák 2004-ben Új lakások piaca • nő az eladásra szánt új lakások kínálata • csökken a kereslet az új építésű lakóparkok lakásai, házai iránt Használt lakások piaca • élénkül Budapest belvárosában és a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású lakások kereslete • élénkül a külföldi befektetők kereslete a budapesti belvárosi lakások iránt • stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti kereslet • nehéz és egyre hosszabb ideig tart a korszerűtlen, magas költségű, hagyományos építésű és lakótelepi lakások értékesítése • nő a használt kisméterű lakások értékesítési ideje Irodapiac • az irodapiac üresedési rátája javul, 20 százalék körül várható • a bérleti díjak további esése nem valószínű • nő az igény a luxus felszereltségű irodák iránt • élénkül a jól megközelíthető irodák iránti kereslet, ahol parkolni is lehetséges Lakásbérleti piac • növekszik a befektetés céljából kiadott lakások száma • a bérlakások kínálata bővül, növekszik a kiadási idő • van kereslet a garzonlakások és a nagy, luxusigényeket kielégítő lakások, házak iránt Telekpiac • továbbra is keresettek Budapesten, és az agglomeráció azon vidékein az építési telkek, amelyek már ma is és az M0-ás körgyűrű teljes megépítése után könnyen megközelíthetőek lesznek • a külföldiek keresik és vásárolják meg a belvárosi és a jó helyen fekvő nagy építési telkeket • csökken az irodaházak, bevásárlóközpontok építésére alkalmas telkek iránti kereslet • nő az üdülőtelkek kínálata, keresletük továbbra is lanyha Egyéb ingatlanok • csökken az üdülők építésére alkalmas telkek iránti igény • nő az eladni kívánt üdülők száma • keresettek a jó minőségű termőföldek. (Forrás: Ecostat)

Egyéves nyári szünet

Elmaradt a várt nagy árrobbanás a fővárosban is, az EU-fória elültével hosszas nyári szünet köszöntött a piac minden szegmensére. A fejlesztők és az ingatlanközvetítők így jobb híján a szokásos őszi pezsgésben bíztak, ám ezúttal ez sem érkezett meg kellő időben. Az építtetésben és forgalmazásban érdekelt szakemberek, illetve piaci elemzők zöme az év végéhez közeledve konszenzusra jutott: a 2004-es esztendő több szempontból trendfordulót, a lendület megtorpanását hozta.

Nincs katasztrófahelyzet, de bele kell törődni, hogy ez az év lassulást hoz az új és használt lakások piacán egyaránt – értékelte az évet a FigyelőNet kérdésére már november végén Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. Ezt támasztja alá az Ecostat legfrissebb ingatlanpiaci elemzése is, amely számos olyan problémára is ráirányítja a figyelmet, amely elsősorban a támogatási rendszerben gyökerezik. A támogatott hitelek felvételének feltételei ugyanis lényegesen szigorúbbak lettek, miközben a tartósan magas hazai kamatszintek is sokak vásárlási kedvét szegték. A piac szereplői év eleje óta várták a kamatcsökkentési hullám beindulását, de az már tavasszal látszott, hogy az euró vagy svájci frank alapú hitelek versenyelőnye még hosszabb ideig biztos.

A devizaalapú lakáshitelek valóban robbanásszerűen törtek rá a piacra, a legfrissebb elemzések is azt mutatják, hogy az év végére tíz százalék fölé nőhet a devizahitelek aránya a lakossági kihelyezéseken belül. Relatív – néha csak látszólagos – olcsóságuk miatt népszerűségük természetesen érthető, ám a bennük rejlő kockázatokat és bújtatott költségeket mindenképpen érdemes szem előtt tartani.

Krónikus gondok

A devizakockázatok növekedése mellett azonban mostanra a lakáspiac egyik legfőbb gondja az lett – vélik az Ecostat elemzői -, hogy a használt lakások mellett mind hosszabb idő alatt lehet értékesíteni már az új építésű ingatlanokat is. Ennek oka, hogy az építtetők túl kicsi lakásokkal árasztják el a piacot: a gomba-módra szaporodó lakóparkok, lakó-ligetek nagyjából azonos méretű (40-60 négyzetméteres) lakásokból állnak, miután a támogatott hitelek korlátai ebben a kategóriában generálják a legnagyobb keresletet. Nagyobb lakások jóval alacsonyabb számban épülnek, ez viszont azzal a következménnyel jár, hogy tovább nő a kislakások aránya, és alig javul a lakásállomány összetétele, illetve komfortossága.

Az év legjobbjai Idén harmadszorra is rangsorolta a hazai ingatlanfejlesztéseket a BBJ-csoporthoz tartozó ReSource Ingatlan Info. 2004 győztesei az alábbiak lettek:  • a legjobb budapesti irodaház: Alkotás Point • a legjobb kiskereskedelmi ingatlan: Zara  • a legjobb ipari ingatlan: Harbor Park  • a legjobb lakóingatlan: Marina Part  • a legjobb ingatlantanácsadó cég: Eston International Property  • a legjobb bevásárlóközpont: Mammut

Egyes szakértői vélemények szerint ráadásul tömegesen rossz helyen épülnek a lakhatás szempontjából nem igazán élhető épületek, amelyek esetében minőségi problémák is szép számmal akadnak. Az átadás határideje – pénzhiány miatt – sok esetben jelentősen csúszik: nemcsak a megrendelők küzdenek anyagi gondokkal, vagyis a lakosság, hanem az építőipart is krónikus körbetartozás jellemzi. Mivel az építőipari cégeknek nincs elég befektethető tőkéjük (az idei pangó piacon még a szükséges áremeléseket sem tudták érvényesíteni), ezért először a még el sem kezdett lakások legalább felét értékesíteniük kell, hogy ki tudják fizetni a hátralevő munkákat.

A lakáspiacra ezen felül ma még az „ad hoc” építések jellemzők, a várostervezés csak igen kevés helyen valósul meg. Sokszor esetleg ott is lakásokat, lakóparkokat húznak fel, ahol pedig hasznosabb lenne irodát vagy egyéb kereskedelmi, ipari létesítményt megépíteni, bizonyos helyekre pedig pihenőpark vagy zöld terület kívánkozna.

Becsült árváltozások 2004-ben • az új építésű lakások ára maximum az infláció mértékével nőtt • a kiemelt belvárosi területeken az áremelkedés meghaladhatta az inflációt • a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkedtek, bizonyos ingatlanoknál árcsökkenés következett be • a belterületi építési telkek árai 10-12 százalékkal drágultak • a külterületi építési telkek árai nem vagy alig emelkedtek • a mezőgazdasági földterületek árai nőttek, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehetett.

Terhelten

A használt lakások piacát még erősebben jellemzi a visszaeső forgalom, a nehézkes értékesíthetőség. A gondok főként azok életét nehezítik, akik néhány éve újként hitelből vett lakásukat szeretnék elcserélni, illetve továbbadni. Rájuk komoly többletkiadások és adminisztrációs terhek várnak, miután a kamattámogatást az adós kapja, ő viszont a személyre szóló állami segítséget nem adhatja tovább a következő vevőnek.

További probléma, hogy az új és a használt lakások hiteltámogatására vonatkozó eltérő szabályozás miatt egy új lakáshoz adott kedvezményes kölcsönt nem kaphatja meg az, aki ugyanezt az ingatlant már használt lakásként veszi meg. A lakással együtt tehát a hitel nem adható tovább. A hiteltartozás visszafizetése viszont előtörlesztésnek minősül, amelyre nem ritkán igen magas díjat vetnek ki a bankok (jelenleg a meglévő adósság négy százalékát), és több pénzintézetnél általában csak meghatározott idő, például kétévnyi hitelmúlt után teszik lehetővé. Az elmúlt évek egyik legfőbb tanulsága valószínűleg éppen a jelzáloghitelezésben rejlő előnyök és hátrányok felszínre kerülése volt, illetve az, hogy az elméleti eshetőségeket a vásárlók, a bankok illetve a beruházók milyen formában tapasztalták meg a saját bőrükön.