Ingatlanbarométer – vége az EU-fóriának

2003 tavaszán még az ideinél sokkal többen gondolták úgy, hogy pusztán az EU-csatlakozás hatására jelentősen megugrik a hazai ingatlanok forgalma és ára is. Ez 2004-re megváltozott, a vélemények lényegesen pesszimistábban, szelíden szólva reálisabban követik a valós folyamatokat – derül ki a felmérést végző Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet most közzétett tanulmányából.

Lehűtött várakozások Az Ecostat uniós várakozásokat elemző felméréséből kiderül: egy évvel ezelőtt még a megkérdezettek 77 százaléka volt azon a véleményen, hogy az EU-ba lépésünk hatására Budapesten jelentősen nő az új építésű ingatlanok kereslete. A vidéki ingatlanoknál ez az arány 74 százalékos volt. Egy évvel később a várakozások 60, illetve 55 százalékra mérséklődtek. Jelentős korrekcióra került sor a használt ingatlanok keresletnövekedésének megítélésében is: 2003 tavaszán a piaci szereplők 70 százaléka jelentős forgalomemelkedésre számított Budapesten és 63 százalékuk vidéken is, a legutóbbi felmérések szerint viszont már csak 56, illetve 44 százalék bízott ugyanebben. Tavaly a kérdezettek 39-50 százaléka az inflációt meghaladó árnövekedést prognosztizált mind a budapesti, mint a vidéki ingatlanoknál, 41-50 százalékuk az infláció nagyságával azonos mértékű áremelkedést várt, kismértékű áremelkedést 3-8 százalék. A 2004. első negyedévi megítélés szerint 13 százalékra csökkent azoknak az aránya, akik az inflációt meghaladó mértékű áremelkedést várnak.

Erősödő külföldi kereslet

A várakozások az ingatlanpiac valamennyi szegmensében visszaestek: kevesebben számítanak az új és használt lakások, az építési telkek és a mezőgazdasági földterületek iránti kereslet gyors és jelentős élénkülésére, és ezzel párhuzamosan jóval kevesebben bíznak az infláció mértékénél magasabb áremelkedésben is. A gazdaság szereplői 2004-re összességében az ingatlanpiac kismértékű visszaesését prognosztizálják.

A költségvetés hiányának csökkentésére hozott tavalyi intézkedések (az új és a használt ingatlanok vásárlásához felvehető kedvezményes kamatozású hitelek összege és a kedvezményes kamat nagyságának mérséklése, valamint az ezek nyomán előrehozott vásárlások) az ingatlanpiac idei alakulását is erősen befolyásolják. Az Ecostat első negyedévi Ingatlanbarométerének alakulásában is kimutatható a múlt évi intézkedések hatása. Nevezetesen a beruházások jelentős csökkenése és a lakosság mérsékeltebb ingatlanvásárlási kedve. Az ingatlanforgalmazók ezzel együtt optimisták: szerintük az első negyedévi visszaesés után a tavaszi-nyári hónapokban a kereslet ismét élénkülhet az inflációhoz hasonló árnövekedés mellett.

A legaktívabb vásárlók és bérlők azonban ezúttal várhatóan nem a lakosság köréből kerülnek ki, hanem a vállalkozói és intézményi szférából. Kiemelkedő forgalmat csak a külföldi befektetői csoportoktól várnak a forgalmazók, őket leszámítva minden potenciális ügyféltől kevesebb megrendelésre számítanak a kivitelezők is. A lakóingatlanok építési piacán drasztikus visszaesést jósolnak a beruházók, ők csak a raktárak és a szállodaépítések növekedésében bíznak, miközben az új irodák építése változatlan intenzitással folytatódik.

Irodák, telkek, üdülők Az irodapiac tavalyi fekete éve után idén fellendülésre számítanak az ingatlanpiaci szereplők. Az elmúlt évben 22-23 százalékos üresedési ráta javul, az elkövetkező hónapokban 20 százalék körül várható. A bérleti díj további esése sem valószínű, a jelek szerint már elérte a mélypontot, az újonnan épülő irodaházak tervezett bérleti díja 12-16,5 euró négyzetméterenként. Nő az igény a luxus felszereltségű és jól megközelíthető irodák iránt. Az építési telkek továbbra is keresettek Budapesten és a vidéki nagyvárosokban. Csökken a bevásárlóközpontok, irodaházak építésére alkalmas telkek iránti kereslet, nő a városokon kívüli, kedvező fekvésű logisztikai épületek és raktárak építésére alkalmas telkeké. A fővárosi belterületi építési telkek ára várhatóan 10-12 százalékkal drágul, a külterületi építési telkek ára követi az inflációt. Az üdülők piacán várhatóan idén is fennmarad a túlkínálat: csökken az üdülők építésére alkalmas telkek iránti igény és nő az eladni kívánt üdülők száma. A jó minőségű termőföldek jól eladhatók az ingatlanpiaci szereplők megítélése szerint, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölött lehet.

Lakáspiaci tendenciák

Az új lakások iránti érdeklődés továbbra is élénk marad, különösen az igényes kivitelű, jó helyen fekvő, drága lakások és házak keresettek. Változatlanul népszerűek az új építésű lakóparkok lakásai, házai, de Budapest belvárosában és a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású használt lakások kereslete is élénkül. A fővárosban a bel-budai, zöldövezeti használt lakások a legkelendőbbek, miközben nehéz és hosszabb ideig tart a korszerűtlen, magas költségű lakótelepi és a hagyományos építésű, nem jó helyen fekvő lakások értékesítése. Ami a méreteket illeti, továbbra is a kis– és középméterű lakások a legkeresettebbek.

A befektetés céljából kiadott lakások száma folyamatosan emelkedik, ezzel párhuzamosan bővül a bérlakások kínálata, és növekszik a kiadási idő. A garzonlakások és a nagy, luxus igényeket kielégítő lakások, házak iránt egyaránt élénk kereslet mutatkozik a bérelt ingatlanok piacán.

A 2003 elején érzékelhető túlzott ingatlanár-várakozások az idei év elejére mérséklődtek: az új építésű lakások ára a legfrissebbb prognózisok szerint már legfeljebb az infláció mértékével arányosan növekszik. Ezt meghaladó mértékben legfeljebb egyes belvárosi kiemelt területeken emelkedhetnek a lakásárak, itt helyenként akár tíz százalék feletti is lehet a drágulás idei mértéke. A kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások ára nem, vagy csak kismértékben emelkedik az Ecostat prognózisa szerint.