Tavasszal még a szokásos őszi pezsgésre vártak az ingatlanforgalmazók és fejlesztők, ám ennek elmaradásával most már a jövő januári élénkülésben bíznak. Az év első tíz hónapja alapján az már szinte biztos: 2004 több szempontból trendfordulót és a kereslet jelentős lefékeződését hozta.
Tágul a budapesti olló
Azt tavaly ilyenkor is látni lehetett, hogy a lakástámogatási rendszer szigorítása (a támogatott hitelek maximumának csökkentése), illetve az építési telkekre rótt 25 százalékos telekáfa 2004-es bevezetése jelentős előrehozott vásárlásokat generált az elmúlt év utolsó negyében. Ennek hatását nyögték a forgalmazók már tavasszal, és úgy látszik, nyögik még ma is. Nincs katasztrófahelyzet – mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője -, de bele kell törődni, hogy ez az év lassulást hoz az új és használt lakások piacán egyaránt. Arra még nincs pontos adat, hogy mekkora az áremelés idei mértéke, de a kedvezőtlen fordulat hatására a fejlesztők egy része nem tudta a saját költségeinek emelkedése miatt szükséges drágítást sem végrehajtani – teszi hozzá az elemző.
Miközben a vásárlási kedv az elmúlt három évhez képest érezhetően lanyhult, a keresett lakások árát és méretét tekintve is átrendeződés figyelhető meg, valamint az, hogy egyre markánsabb különbségek távolítják el egymástól a Duna két partját. A budai és pesti viszonyok korábbi kiegyenlítődése a számok tükrében megszakadt – mutat rá a tendenciákra Valkó Dávid. Mindig is népszerűek voltak a kislakások, de Pesten például az elmúlt egy év alatt 28-ról 40 százalékosra ugrott azok aránya, akik az egészen kicsi, 40 négyzetméter alatti új ingatlanokat keresik. Ezzel párhuzamosan a budai oldalon 6-ról 11 százalékra nőtt a 120 négyzetméternél tágasabb, új lakást keresők aránya.
A budapesti olló tágulása az árakon is tetten érhető: ma már a pesti lakáskeresők 33 százaléka (2003-ban még csak egynegyede) 10 millió forintnál olcsóbb megoldást igyekszik találni, miközben a budai oldalon 12 százalékról 6-ra csökkent az ugyanebben a kategóriában keresgélők aránya. Négyzetméterárakban gondolkozva mindez azt jelenti, hogy a Duna bal partján keresgélők kétharmada nem akar 300 ezer forintnál többet kiadni egy négyzetméterért, Budán ugyanennyiért csak 17 százalékuk próbálkozik (2003-ban még 41!), és 7-ről 10 százalékra emelkedett azon budaiak aránya, akik 500 ezer forintnál többet sem sajnálnak egy négyzetméterért.
Állami élénkítés
A trendforduló a használt lakások piacát sem hagyja érintetlenül, amelyről viszont nehezebb általánosságban beszélni. Vannak hónapokon, sőt éveken át eladhatatlan ingatlanok, de olyan is akad (nem is a legalacsonyabb árkategóriában), amelyik gyakorlatilag a meghirdetés hetében új gazdára talál. Mindazonáltal a tavalyi kormányzati szigorítások különösen a használt lakások vevőit (és eladóit) érintették rosszabbul, a néhány hete meghirdetett Fészekrakó program pedig szintén ezt a részpiacot érinti – ezúttal talán pozitív irányban.
A decemberben szavazásra kerülő új lakásprogram elemei között szerepel például az úgynevezett félszocpol (a teljes szocpol felét kitevő, már meglévő gyermekek után járó, vissza nem térítendő állami támogatás) kiterjesztése. A tervek szerint ezt az otthonteremtési kedvezménynek nevezett támogatási formát a jövő évtől már nemcsak az új, hanem a használt lakások vásárlói is igénybe vehetik (szobaszámbővítéshez vagy tetőtér-beépítéshez) az első önálló otthon megteremtéséhez. Az úgynevezett megelőlegezett félszocpolt pedig akkor lehet majd igényelni, ha még gyermektelen, de gyermekvállalásra készülő, 30 évnél nem idősebb párok szeretnének használt lakóingatlant vásárolni. Ugyanakkor a 30 év felettiek, de 35. életévüket még be nem töltöttek is kaphatnak majd félszocpolt, amennyiben olyan üres lakást vásárolnak, melyet tulajdonosa már legalább fél éve árul.
Kisebb önerővel
Szintén az első lakáshoz jutást könnyítené meg a garanciaalap felállítása, amely a megfelelő rendszeres jövedelemmel, de jelentős megtakarítással nem rendelkező hitelfelvevő fiatalok esetében nyújtana állami kezességet. Ezáltal a megvásárlandó használt vagy új lakás árának jelenlegi legfeljebb 50 százaléka helyett annak 80-90 százalékára is kaphatnának banki hitelt az érintettek, vagyis akár 10-20 százalékos önerővel is lakáshoz lehetne jutni.
Mindezek a kedvezmények (a félszocpolt is ideértve) ugyanakkor csak abban az esetben járnának, ha a megvásárolandó ingatlan ára Budapesten és a megyei jogú városokban nem haladja meg az új lakások esetén a 15, használtan pedig a 12 millió forintot, más településeken pedig 12, illetve 8 millió forintot.
Ingatlanpiaci szakértők véleménye megoszlik arról, hogy a tervezett intézkedéseknek milyen hatása lesz a lakáspiacra, de a többség nem vár hirtelen élénkülést. Már csak azért sem, mert amit az állam az egyik kezével ad, azt a másikkal részben vissza is veszi. A tervekben ugyanis az is szerepel, hogy az új lakások vásárlása/építése esetén járó illetékmentesség és áfa-visszatérítés jövőre már nem lenne érvényben. Részben éppen ebből finanszíroznák a szocpol-támogatások kiterjesztését.
