Január és február a szokottnál csöndesebb volt a hazai ingatlanpiacon, amit a tavaly decemberre előrehozott vásárlások, és a szabályozásváltozások okozta bizonytalanság indokolt – vélik a forgalmazásban érdekelt szakemberek. Márciusban azután, ahogy az mindig is lenni szokott, megélénkült a forgalom.
A márciusi zsongást az adóbevallási határidő is serkenti, sokaknak ilyenkor jut eszükbe, hogy a nemrégiben eladott ingatlanuk bevételét adófizetés helyett további lakásvásárlásra kellene felhasználni – magyarázza Károlyi Tímea, a Kontroll Ingatlaniroda munkatársa. Ilyenkor aztán lázasan keresni kezdenek, sokan ekkor döntenek egy újabb vásárlás mellett.
Zöldövezet vagy belváros
Keresleti oldalról két slágerterepe van a fővárosnak: a budai és a belvárosi kerületek. A belvárosban már egyre nehezebb új építésű ingatlanokat találni, pláne jó áron. Az V. kerület mára gyakorlatilag kimerült, legfeljebb a hasonlóképpen frekventált, VI.-VII. kerületek körúton belüli részein vannak még folyamatban lévő lakóingatlan-beruházások (a Király utca környékén például három-négy új építkezés éri egymást). Ezeknél nem ritka a 350-450 ezer forintos négyzetméter-ár sem, de a tapasztalatok szerint ennyiért is viszik a lakásokat, mint a cukrot. Budán nagyságrendekkel többet kell fizetni a négyzetméterekért. Húsz-harminc milló forintért például egy drágább fajta 50-55 négyzetméteres új lakást vehetünk a VII. kerületben, míg ugyanennyi pénzért legfeljebb egy ’70-es évekbeli kockaház használt lakására futja a II. kerületben. Budán egyébként nem csak a zöldövezet iránt nagy a kereslet, a lejjebb fekvő, Bel-Budai kerületek is kapósak, itt a nagyobb ingatlanokat is jobban meg lehet már fizetni, és egy 150-200 négyzetméteres nagy polgári lakás irodának is remekül hasznosítható.
Úgy tűnik, idén a tavaszi szél erősebben fúj az új lakások piacán, legalábbis ami a forgalmi adatokat illeti – meséli tapasztalatait Károlyi Tímea. – A használt lakások eladói közül sokan arra alapoznak, hogy május 1-je után tömegesen jönnek majd a külföldi érdeklődők, akik a mostaninál magasabb áron is hajlandóak, mondjuk Budapesten lakást venni.
Ez tévhit – hangsúlyozzák a FigyelőNet által megkérdezett szakemberek – a külföldiek ugyanis eddig is vehettek nálunk ingatlant, az ország EU-csatlakozása nem éri őket meglepetésként, és a szabályozásban sem jelent már könnyebbséget. Akik nagyon akartak, egyébként már valóban bevásároltak: az utóbbi években nagy számban érkeztek német, ír vagy izraeli befektetők, akik erősen fel is hajtották a belvárosi ingatlanárakat.
Ez nem jelenti azt, hogy a hazai ingatlanárakban ne lenne még potenciál, de a lakások villámgyors felértékelődésére aligha lehet számítani. A viszonylag lassú, fokozatos felzárkózás reális, eltarthat akár tíz évig is. Emiatt viszont nem érdemes most néhány hónapig visszatartani egy használt lakás eladását, május 1-je után is ugyanannyit fizet majd érte a vevő, mint most. (Sőt, ha sokan a csatlakozás után akarják piacra dobni lakásukat, az átmenetileg extra túlkínálatot okozhat, így akár lejjebb is viheti az árakat.)
Leginkább a zöldövezeti lakások bérleti díján lesz érezhető a külföldiek jelenléte – véli Tar Angelika, az Otthon Centrum II. kerületi képviselője. A jó színvonalú és nagyobb méretű kiadó lakások iránt megugorhat kereslet az angol, francia és más külföldi iskolák, óvodák közelében.
A hazai fizetőképesség a döntő
Az új- és használt lakások piacát egyaránt érinti az a várakozás, mely szerint az árak alakulásában az uniós csatlakozás inkább csak közvetve érezteti majd hatását. Salamon Adorján, a Biggeorge’s International vezérigazgatója szerint a lakóingatlanok árait elsősorban nem az uniós polgárok, hanem a magyar fizetőképes kereslet határozza meg a jövőben is. A GDP növekedésével, a hazai vásárlóerő emelkedésével párhuzamosan boom-ot aligha hozhatnak az elkövetkező évek, legfeljebb szolid, de stabil, valamivel az inflációt meghaladó drágulást.
Nem csak a zöldövezetben számít persze a színvonal, az unióból érkező kereslet ugyanis város-, sőt országszerte „minőségi” lesz. Ez pedig azt fogja eredményezni – mondják egyöntetűen a szakemberek -, hogy átstrukturálódiik, „európaivá” válik a piac, és ezzel párhuzamosan elmélyül a szakadék a szélsőségesen jó és rossz ingatlanok között.
A „szuperingatlanok” hazai viszonylatban ma is különösen magas (esetenként akár az 1 millió forintos négyzetméterenkénti) ára a csatlakozást követően tovább emelkedhet, ez leginkább a budapesti belvárosi (Váci utcai, Andrássy úti, Duna-parti) lakásokat, illetve a pazar panorámájú, rózsadombi, gellérthegyi zöldövezet ingatlanait érintheti. Az ottani négyzetméterár ugyanis mondjuk London hasonló presztizsű épületeinek árával összevetve még mindig tízszeres lemaradásban van.
A telek-áfa még drágíthat
Az ingatlanárak idei alakulásában egy speciális tényező, nevezetesen a telek-áfa is szerepet kap – legalábbis, ami az új lakásokat illeti. A január 1-jén életbe lépett 25 százalékos teher még nem minden esetben épült be az
árakba – mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. Az ingatlanfejlesztők egy része ugyan már januárban emelt 10-12 százalékot, de a rosszabb pénzügyi helyzetű és eladási kényszer sújtotta beruházók egyelőre nem drágítottak.
A többség ugyanakkor eddig 7-8 százalékot érvényesített az árakban, s ez további 1-2 százalékos emelést még előrevetít az első félévben. (Azok a beruházók, akik eddig nem tették meg, szintén kénytelenek lesznek – ennél sokkal drasztikusabban – árat emelni.) Szeptemberben azután még egy áremelési hullám várható – vélik az elemzők –, addig, amíg az új adóteher végképp be nem épül az ingatlanok árába. Eközben pedig az építőanyagok is drágulhatnak, ez további 5-6 százalékos emelést gerjeszthet – megint csak az új lakások piacán.
