A fővárosi minőségi irodapiac forgalmát mind jobban kézben tartó nemzetközi ingatlan-tanácsadó cégek közé tartozó DTZ Hungary felmérése az utóbbi időben túlkínálatot regisztrált a fővárosi irodaházpiacon. Ennek mértéke azonban összességében még nem jelentős, 5-6 százalékos. A felmérés szerint az első osztályú irodaházak iránt valamelyest csökkent a kereslet, amely inkább a külsőbb kerületek felé tolódott. Ezt a szakemberek azzal magyarázzák, hogy a bérlők szemében egyre fontosabbak a költségszempontok; már csak az igazán nagy cégek engednek meg maguknak presztízsirodákat. Egy ügyes váltással még egy kisebb cég is milliókat spórolhat meg évente, hiszen a kínálati piacon jól tájékozódva, igényeiből kicsit visszafogva akár havi 10 márkás négyzetméterár-különbséget is elérhet.
A kereslet csökkenése azzal is magyarázható, hogy a külföldi cégek megtelepülése már javarészt lezajlott, így az irodapiacon kevés az olyan új bérlő, aki most keresi első ízben első osztályú bérleményét Magyarországon.
Persze az első osztályú irodáról is eltérő elképzelések élhetnek a bérlőkben. Szakmailag ehhez a színvonalhoz hozzátartozik, hogy az ingatlan új építésű vagy különleges minőségben felújított legyen. Külső és belső megjelenésében elegáns, könnyen megközelíthető, központi helyen lévő irodaházak tartozhatnak csak ebbe a kategóriába. Követelmény az éjjel-nappali biztonsági szolgálat, az elegendő telefonvonal, a légkondicionálás és a mélygarázs vagy a zárt, őrzött parkoló.
Hozzájuk képest másodosztályúak az új, de nem frekventált helyen lévő vagy a felsorolt felszereltséget nélkülöző irodaházak. Ugyancsak idetartoznak azok a régebbi építésű-, vagy nem teljeskörűen felújított bérlemények, amelyek nem mindenben felelnek meg a legmagasabb kategória kritériumainak.
A DTZ adatai szerint 1996-ban körülbelül 45 ezer négyzetméternyi irodát adtak bérbe Budapesten, és ennek egyharmadát a másodosztályú bérlemények tették ki. Az első osztályú irodák 1992-ben megindult robbanásszerű kereslete nyomán 1993-ban közel 60 ezer négyzetméternyi ilyen, minőségi bérleményt adtak ki Budapesten; azóta azonban fokozatosan csökken ez a szám. Ezzel párhuzamosan ugyanakkor a kiadott irodaterületek átlagos nagysága nő. Míg 1995-ben az átlagos irodaméret 400 négyzetméter volt, addig ez 1996-ra már elérte a 600 négyzetmétert. Ez az átalakulás azzal magyarázható, hogy a letelepedett külföldi cégek növekedésükkel párhuzamosan a központjukat is kénytelenek bővíteni. Ez azoknak az irodaházaknak jelenthet gondot, amelyek vagy telt házzal működnek, vagy építési sajátosságaik miatt nincs lehetőség a belső terjeszkedésre.
A felmérések alapján a DTZ 1997-ben a tavalyinál kevesebb új irodaház átadását prognosztizálja, azonban 1998-99-re a készülő beruházásokat számba véve ismét nőhet az új irodák területe, még ha nem is éri el az 1993-as csúcsot.
Az épülő irodaházak mindinkább kiszorulnak a belterületekről. Ennek nyilvánvaló oka a beépíthető telkek hiánya, de szerepet játszhat benne az is, hogy az utóbbi években néhány, a ’90-es évek elején halálra ítélt területen elindult a gazdasági zsongás. Ilyen például a Váci út, amelyen sorra épülnek az irodaházak a hasonlóan gyarapodó kereskedelmi egységek mellett. A folyamat az idén is folytatódik: az ősszel újabb 20 ezer négyzetméterrel bővül a kiadandó terület a Váci út Office Centerrel. Akár itt, akár a budai részeken több olyan példát is találni arra, hogy neves multinacionális társaság hazai leányvállalata költözött ki a belvárosból. A kiköltözés még korántsem tekinthető tömegesnek, de az építkezések arra utalnak, hogy a befektetők bíznak a forgalmas, ám jól megközelíthető és nemcsak a dolgozók, hanem a partnerek számára is jó parkolási lehetőséget nyújtó irodaházak jövedelmezőségében.
A mára kialakult kismértékben kínálati irodapiac nemcsak azt eredményezte, hogy az elmúlt években épült nagyobb irodaházak szinte mindegyikében találni kiadó helyeket, és ezek mértéke nem ritkán eléri az összterület 10-20 százalékát. A sok bérbe adó eszkimó és a kevés bérlő fóka miatt az árak is visszaestek: az 1992-93-as csúcsévekhez képest a bérletek négyzetméterenként átlagosan több mint 10 márkával csökkentek (lásd grafikonunkat!), és a DTZ előrejelzése szerint az elkövetkező időszakban lényegében a mostani 35 márkás ár körül stabilizálódnak a díjak az első osztályú irodák esetében. A másodosztályú bérlemények díja a DTZ várakozása szerint a 30 márkás szint körül marad, ennél olcsóbban az igényesebb irodát kívánók már inkább csak lakóingatlanokban vagy kiesőbb helyen, illetve több alapvető szolgáltatást nélkülözve találnak bérleményt. Igaz, ezekben a körülményekre kevesebbet adó, a költségeket annál jobban szorító cég akár már 15-20 márkáért is találhat irodát.
A nyomott piacon ma a legdrágább kiadó irodákért sem mernek 45 márkánál többet kérni, ugyanakkor sok esetben az összterületből szabadon álló helyiségekhez képest “kitartják” az árat a bérbeadók. Ezért is érdemes alaposabban tájékozódni, mert paramétereiben, körülményeiben azonos irodák esetében is elérhető néhány márkás különbség.
Ma tehát már nemcsak az irodaház-tulajdonos, hanem a bérlő is “kereshet” a bérleten. Ebben a helyzetben felértékelődik az ingatlan-tanácsadó és -értékesítő cégek szerepe, hiszen nem kitenni a jó irodára a “kiadó” táblát, megfelelő árpolitikával és marketinggel be is kell hozni a bérlőt – esetleg éppen a konkurens irodaházából.
