Az építési vállalkozók érdekképviseletei eltérően nyilatkoztak az fn.hu-nak arról, vajon megfelelő eszköz-e a lánctartozások visszaszorítására, ha az építők jelzálogot jegyeztethetnek be az ingatlanra, amennyiben megrendelőjük nem fizetett nekik.
A kérdés azért merült fel, mert az Alkotmánybíróság (AB) nemrégiben eltörölte azt a Ptk. törvénymódosítást, amely ezzel az eszközzel védte volna meg az építési vállalkozókat a nem fizető megrendelőktől. Az AB egyetértett azzal, hogy a lánctartozások visszaszorítása közérdek, s önmagában azt sem találta alkotmányellenesnek, hogy jelzálog kerüljön az ingatlanra, ha a megrendelő nem fizet. Részleteiben azonban olyan jogalkotói hiányosságokra mutatott rá, amelyek miatt a törvény a gyakorlatban nem alkalmazható.
Mivel az érdekképviseletek nem egységesek abban, hogy az eltörölt szabály valóban segíthetett volna-e a lánctartozások visszaszorításában, így abban sem értenek egyet, szükség van-e a megreparálására.
Miért igen?
Jó lett volna az új szabály, mert visszafogta volna azokat a „kalandorokat”, akik úgy rendelnek meg munkákat, hogy eszük ágában sincs kifizetni – állította az Ipartestületek Országos Szövetsége (IPOSZ) alelnöke, Károlyi Gyula. Tapasztalatuk szerint ugyanis a lánctartozás nemcsak arról szól, hogy a cégek egymásnak meg az alvállalkozóiknak nem fizetnek, hanem arról is, hogy a magánmegrendelők sem fizetnek vagy nem fizetik ki az egész munkát.
Teszik a megrendelők ezt azért, mert tudják, hogy az iparos nem fog utána menni 50-100 ezer forintnak, pont azért, mert viszonylag kicsi az összeg, nem éri meg a szaladgálást, idegeskedést. Károlyi Gyula szerint éppen ezért kell védeni a legkisebb munkát végzőket is. Az AB ezt másképp gondolja, merthogy pont a kisösszegű munkákra bejegyzett jelzálog volt az egyik dolog, amit kifogásolt, mégpedig azért, mert ez a testület szerint aránytalan előnybe hozza a vállalkozót a megrendelővel szemben.
a jogszabály hiányosságai az ab szerint:
– Nem tartalmaz szűkítést sem az építési beruházások jellegére, sem értékhatárára, ezért az ingatlan értékéhez viszonyítva kisebb értékű munkákat, például csekély mértékű felújítást, vagy vezetékszerelést végző vállalkozókat kiemelten előnyös helyzetbe hozhatja (kisebb értékű jelzálogjog miatt is sor kerülhet egy nagy értékű ingatlan árverésére).
– Nincs tekintettel rá, hogy a megrendelőnek jogos indoka is lehet arra, hogy ne fizessen (például visszatartás joga).
– Bizonytalan, hogy mikortól alkalmazható: csak a hatályba lépését követően megkötött építési szerződéseknél vagy a már korábban megkötötteknél is.
– Nem egyértelmű, hogy a „díjkövetelés” fogalma (amire a jelzálogot be lehet jegyeztetni) mit jelent. Az építési szerződésben kikötött díjat? A teljesítéskor a vállalkozó díjigényének megfelelő összeget? Az esetleges hiányos- vagy hibás teljesítés miatt a megrendelő által elismert követelés összegét?
– Az indokolás szerint a közbeszerzések területén fennálló anomáliák megoldására szánták, de közbeszerzési eljárásokra, illetve a közbeszerzési értékhatárokra nem található semmifajta utalás.
– Nincs tisztázva, hogy a későbbi jelzálogbejegyzéshez milyen okirati formában kell megkötni az építési szerződést, és hogy kell-e hozzá a megrendelő engedélye.
– A bíróságnak nincs lehetősége arra, hogy egyedi esetben megvizsgálja: megalapozott-e tartalmilag a jelzálogjog bejegyzése iránti kérelem.
Az AB a magyarázatában azt is megemlítette, hogy a német és a francia polgári törvénykönyvben is van hasonló rendelkezés, de azokhoz garanciákat is rendeltek, például hogy csak a már elvégzett munka értékéig jegyezhető be a jelzálogjog, illetve szakértő előzetes felméréséhez és utólagos elfogadásához kötött az elsőbbség.
Miért nem?
A jelzálogjog-bejegyzési lehetőség semmilyen gyakorlati segítséget nem jelentett volna a Vállalkozások Érdekvédelmi Szövetsége (VÉSZ) elnöke, Éliás Ádám szerint. Részben azért, mert rendkívül hosszú és bonyodalmas jogi eljárás, másrészt meg azért, mert az építési projektek tulajdonviszonyai szerinte olyan rendkívül bonyolultak már az indulás pillanatában is, hogy nem értelmezhető rájuk a jelzálogjog.
Amikor például egy lakóparkról, vagy más nagyobb építkezésről van szó, a beruházó már akkor eladja a lakások háromnegyed részét, amikor indul az építkezés. Éliás Ádám megkérdőjelezi, hogyan tudnának ilyen helyzetben a vállalkozások (akik a konkrét munkát végzik) jelzálogot bejegyeztetni. Bonyolult és lassú lenne a magyar viszonyok között egy ilyen eljárás – tette hozzá. Márpedig aki megvásárolt anyagot, eszközt, esetleg hitelt vett fel hogy képes legyen elvégezni a munkát, annak azonnal van szüksége pénzre, nem egy jogi procedúra végén – jegyezte meg.
Fordítva ülünk a lovon
Éliás Ádám szerint nem kell törvénymódosítás ahhoz, hogy rendezni lehessen a lánctartozások ügyét, mindössze két, a jelenlegi törvényeken alapuló megállapításnak kellene érvényt szerezni. Az egyik, hogy csak akkor legyen valaki tulajdona a megrendelt áru, termék, vagy szolgáltatás, ha kifizette. A másik, hogy büntetőjogilag felelősségre legyen vonva az, aki úgy értékesít tovább valamit, hogy azt nem fizette ki.
Azt is megemlítette, ahol működik a jelzálogjog-bejegyzés az építési kivitelezésnél, ott tudomása szerint pont fordítva van a dolog, mint ahogy a magyar jogszabály rendelkezett. Ausztriában és Németországban az ingatlan és az építmény tulajdonosa maga a fővállalkozó. Jelzálogjoga a megrendelőnek lesz, akkora mértékben, amennyi elkészült munkát kifizetett. Amikor minden elkészült, és minden ki van fizetve a fővállalkozónak, akkor pedig automatikusan a megrendelő nevére kerül az ingatlan. Az egész rendszer olajozott, a bankok közreműködésével zajlik, ellenőrzött, biztonságos és automatikus – állította.
Korrigálni szükséges
Az AB alkotmányossági szempontból helyesli a célt, hogy a vállalkozókat pluszszabályokkal kellene megvédeni a nem fizető megrendelőktől, és ez a legfontosabb, állítja az Építési Vállalkozók Országos Szövetségének (ÉVOSZ) alelnöke, Koji László. A 400 milliárdos lánctartozás fele ugyanis abból adódik, hogy a megrendelő nem fizet, miközben fizetnie kellene – tette hozzá.
Úgy látja, önmagában nem lenne csodaszer a jelzálogjog-bejegyzési lehetőség, de hozzájárulhatna ahhoz, hogy újabb, a mostanihoz hasonló mértékű lánctartozások ne alakulhassanak ki. Elmondta még, az AB kezdeményezte az ÉVOSZ-nál a szakmai konzultációt. A lehetőséggel élni fognak, mert fontosnak tartják, hogy minél előbb készüljön el egy jó szakmai javaslat az újraszabályozásra.
Nem terjedt el
Éliás Ádám nem tud róla, hogy bárki is eredménnyel alkalmazta volna a jelzálogbejegyzést, Koji László pedig azt mondta, tudomása szerint nem nagyon terjedt el a gyakorlatban, amíg érvényben volt a törvény. Méghozzá azért nem, mert az érintettek hamar megtalálták a kiskaput: átvitték a tulajdonjogot egy másik társaságba, így a megrendelőre, mint harmadik félre már nem volt érvényesíthető a jelzálogjog. Ezen is változtatni kell majd az újraszabályozásnál, tette hozzá.
Nem tudni, hogy az időközben mégis bejegyzett jelzálogjogokkal mi lesz, mert erre nézve nem tartalmaz utalást az AB törlő határozata és annak indoklása sem. Pontosításra lenne szükség ebben a kérdésben is, hívta fel a figyelmet a hiányosságra Koji László.
