Az ingatlanközvetítők gyors, nagyszámú tranzakcióra, kizárólagos szerződésre, az eladók magas vételi árra, a vevők pedig roppant olcsó, értékálló ingatlanra vágynak. Az anyagi érdekek küzdelmének olykor az egyik fél érdekei teljesen áldozatul eshetnek.
M. Balázs egy életre megtanulta a leckét, amikor a hite szerint közvetítői segítség nélkül eladott családi háza ügyében az egyik legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítő jutalékfizetési felszólítással élt, perrel fenyegetett. „Sokan jöttek házat nézni egyénileg és ingatlanközvetítővel is. A vevőm – közvetítő nélkül – nagyjából egy héttel hamarabb tekintette meg, mint a hölgy, akit ingatlanközvetítő hozott, s akiről utóbb kiderült, a vevőm élettársa.
Bár a házat a férfi vette meg egyedül, én a hölggyel egyszer tárgyaltam, az ingatlanközvetítő szerint kijátszottam őket, ezért jár nekik a jutalék. Hogy a hölgy és az úr élettársak (azonos címmel rendelkeznek) én csak úgy tudhattam volna, ha mindenkitől, aki az ingatlant megnézi, elkérem az adatait, sőt fényképes nyilvántartást vezetek” – mondta a pórul járt eladó.
Ingatlanostrükkök százai
Egy név nélkül nyilatkozó ingatlanközvetítő szerint a gerinces kollegák is megtévednek néha, mert a hiedelem ellenére hosszú távon az keres jól, aki éjjel-nappal dolgozik. A közvetítőnél pedig – jutalékrendszertől függően – 20-70 százalék között maradhat a bevételből, ami egy franchise rendszer esetében átlag 20-25 százalék.
„Egyesek a külföldi ügyfeleknél – kint ez megszokott – az eladót és a vevőt is lesápolják. Mások magán mutyiban a cég adatbázisból segítik a saját ügyfeleiket, vagy az eladás érdekében megkenik a közös képviselőt a „tiszta terep” érdekében (például elküldik a nem éppen bizalmat keltő megjelenésű szomszédokat a kocsmába).
Megint mások pszichikai pressziót, kommunikációs trükköket alkalmaznak, a szervezettek képesek manipulálni a tulajdonost (beépített érdeklődők, 5–7 milliós árcsökkenés).
Ilyenkor „kamuvevők” kérdőjelezik meg a lakás árát, segítve az igazi vevő alkupozícióját. Egyes közvetítők, szerződésben rögzítetten, visszamondáskor követelhetik a közvetítéssel kapcsolatos költségeik megtérítését. Hiába minden, ha naivak vagyunk és nem olvassuk el a szerződést.
Tavaly megszűnt a PSZÁF által karbantartott, önkéntes regisztrációjú ingatlanos lista, illetve a lehetőség, hogy az ügyvédek saját jogon közvetíthetnek. Ellenőrizni, utánajárni nehéz az ingatlanközvetítőknek, ráadásul a szakmának nincs egységes vagy egységesen elfogadott etikai kódexe sem. A szakmaiság mérőszáma lehetne a problémás, peres esetek száma, típusa, de a hivatalos szerveknek erről nincs se adatuk, se fogalmuk.
„Akadnak ingatlanközvetítők, akik a jogi lehetőségekkel visszaélnek, sőt szakmai fórumokon büszkén mutatják vaskos dossziéjukat, a szakmailag etikátlan személyeket a szakmától eltiltani sajnos nem lehet. A legnagyobb probléma, hogy jelenleg egy kft. esetében elegendő egyetlen közreműködő személy szakmai képzettségét igazolni, a többié semmilyen nyilvántartásban nem szerepel. A MAISZ évek óta próbálja elérni a személyi felelősséget lehetővé tevő, üzletkötőszintű nyilvántartás bevezetését. – mondja Bartucz Tamás, a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ ) közvetítői bizottságának elnöke.
3 tehén + hitel
Ma még nem nagy üzlet a peres út, a perrel fenyegetőzés a közvetítők számára, de fifikás szerződésekben szerepelnek olyan kitételek, amelyek esetén akkor is jogos az üzletkötői jutalék, ha nem jött létre üzlet. Például, ha a közvetítő a szerződésben rögzített legalacsonyabb, írásos szándéknyilatkozattal megerősített árért hoz egy vevőt, s azt az eladó mégsem fogadja el, még ha az 3 tehénről plusz némi hitelről is szól. (Ha a szerződés „megfelelően” szövegezett, akkor a hitel, barter is hivatalos ajánlattételnek számíthat, így ha az eladó visszautasítja, akkor is jár a jutalék,)
A legújabb módi az ingatlanosok által egyre többször elkért ezerféle nevű „foglaló”, ami jogilag nem korrekt, többnyire szabálytalan. Sőt pénzátvételkor egy franchise rendszeren belül irodánként is eltérő a szövegezés: „…az ingatlan vételi szándékát megerősítő foglaló előleget átvettem, és a végleges adásvételi szerződés megkötéséig a Kft. széfjében letétbe helyezem” vagy ugyanezen hálózaton belül „elismerem, hogy xy-tól z összeget vételi szándéknyilatkozati letétként átvettem”. Bár az adásvételi (elő)szerződés megkötésénél jelen lévő ingatlanközvetítő a vevőnek foglaló/vételárrészlet gyanánt az összeget visszaadja, a dolog mégsem szabályos.
az ügyvéd véleménye
Sipos Réka ügyvéd rámutat, hogy a „PTK. 243.§ (1) bekezdése szerint: A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. (2) bekezdés: A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik.
Ennek megfelelően az adott összeg az adásvételi (elő)szerződést csak akkor biztosítja, ha adásvételi (elő)szerződés aláírásakor adja át a vevő az eladónak, és a szerződésben azt a felek kifejezetten foglalónak minősítik. Minden más esetben ezt a funkciót nem tölti be, azaz nem biztosítja a jövőben megkötendő adásvételi (elő)szerződést. Éppen ezért a vevőjelölt számára jogilag nincs biztosítva, hogy a kiszemelt ingatlanra nézve csak ő köthet adásvételi (elő)szerződést az eladóval, vagyis az eladó „büntetlenül”, szankció nélkül visszaléphet az eladástól, és akár más személlyel is köthet szerződést.”
Viszont az összes piacon lévő, gyakorlatban ezt a módszert alkalmazó ingatlanközvetítőre igaz: ha a vevő nem teszi le a „foglalónak” vagy bárminek nevezett összeget, nem biztosítják számára az ingatlan megvásárlásának lehetőségét, mert nem léphet kapcsolatba az eladóval.
Nem mindegy a megkötött szerződés elnevezése, formája sem. A vállalkozási szerződés eredménykötelem (a közvetítő eredményt kell produkáljon a jutalékhoz), a megbízás gondossági kötelem (ha nem két cégről van szó két tanú kell hozzá, és díjazás jár akkor is, ha rajta kívül álló okból nincs eredmény). Pernél a bíróság általában csak a rögzített kötelezettségeket fogja számon kérni.
Persze az eladók sem mindig szentek, apró trükkökkel próbálják a vevőt rábírni az ingatlanos kihagyására Az ingatlanszakmában is sok a korrekt ember és cég. A háttérben megbújó szabályozatlanság viszont felerősíti a problémákat. Hogyan várhatnánk el így, hogy bárkit is számon kérjenek etikátlan magatartás miatt?
valamivel szigorúbb lett a szabályozás
A 31/2009. (XI. 18.) ÖM rendelet kevéssé ismert. Ez annak engedi az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenységet, aki rendelkezik a meghatározott ingatlanközvetítői, ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői szakmai képesítéssel, illetve köztartozásmentes adózó (vagy cég). Ezt részletesen, 30 napnál nem régebbi közokirattal kell igazolni. Ez nehezíti azoknak az ingatlanosoknak a munkáját, akik fizetnek egy cégnek, hogy be legyenek hozzá jelentve. (Akadnak ugyanis olyan cégek, amelyek felveszik a tevékenységi körükbe az ingatlanközvetítést, majd a közvetítőket külön lesápolás mellett papíron alkalmazzák, és szükség esetén számlát is adnak.)
Sajnos ez csak azokra vonatkozik, akik a rendelet életbe lépését követően kezdik meg a működésüket, és akik cégként végzik a tevékenységüket (kötelező regisztráció 6 hónapon belül).
