2004 volt a trendforduló
A 2004-es év egyér-telmű trendfordulót jelentett a budapesti lakáspiacon, az akkor elindult folyamatok hatása máig kitart. Az időszak elejére jellemző kedvezőtlen hitelfelvételi lehetőségek mára már jóval vonzóbbá váltak. A banki hitelek alacsonyabb önrésszel felvehetők, megjelentek és nagyon gyorsan elterjedtek a devizahitelek, illetve legújabban lett népszerű a lízing.
A befektetési célú vásárlások nagy aránya már a múlté. 2004 után a lakásvásárlók zöme költözési céllal vesz ingatlant, emellett nagy számban megjelentek a hazai piacon a külföldi kisbefektetők is. A rozsdazóna mellett új fejlesztési területek – városperemi részek, belváros, Duna-part – kaptak erős hangsúlyt. Megmaradnak fejlesztői slágerterületek a VIII., IX., VI., VII., XIII., XIV. kerületek, de a vásárlók érdeklődési körébe külsőbb kerületek , a IV., a XVI., a XVII. vagy a XXII. Kerület is felkerül.
A garzon helyett a másfél, és 1+2 félszobás lakások jelentik a slágerterméket, s a vásárlásnál az ár mellett a szobaszám a döntő tényező. A tömegpiac és a prémium kategória szétválása –az árak, értékesítési ütem – egyre látványosabb. Nyílik az árolló; 2006. végére a 2 millió forintos négyzet-méterenkénti ár sem lesz unikum, ugyanakkor ennek a szegmensnek a teljesítménye nagyrészt függ a külföldi vásárlók „étvágyától”. A lakások megtervezésénél a részletekre egyre jobban kell ügyelni.
A fejlesztések terén az egyszerre sok száz lakás egyidejű építése helyett az ütemenként maximum 150-200 lakás megépítése tapasztalható. Lassult a lakások értékesítési üteme. Mára 3-4 lakás/hó -prémium kategóriában akár 15-20 lakás- értékesítése a reális. Fizetési ütemezésben a korábbi szakaszos fizetés helyett terjed a 10-90, 20-80 százalékos ütemezés.
Emelkedő költségek, csökkenő profitabilitás
Az Otthon Centrum legutóbbi felmérése szerint a fővárosban jelenleg 10-25 millió forint közötti értékben keres új lakást a potenciális vásárlók fele. A Duna két partja között van émi eltérés: Pesten 10-15 millió forintért, Budán 12-25 millió forintért nézelődik a költözni vágyók 50 százaléka. A lakást keresők egyharmada 41-60 négyzetméter alapterületű lakást vásárolna.
A beruházói oldalon egyértelmű költségnövekedés figyelhető meg, ennek fő okai a növekvő telekárak, a növekvő építési költségek, -beleértve a munkaviszonyok „fehérítését”. Az emelkedő marketing- és értékesítési költségek a kiadások teljes összegének általában 4-5 százalékát teszik ki, de a külföldieket célzó beruházásoknál akár a 8-10 százalékot is elérhetik. Mivel – a felmérés eredményei szerint – ezek a pluszköltségek nem háríthatók át teljes mértékben a vevőkre, folyamatosan szűkül a fejlesztők profitrátája.
Aktívak a fejlesztők
Budapesten jelenleg mintegy 250 lakásépítő cég aktív, az Otthon Centrum felmérése szerint ebből 53 cég van jelen egyszerre 150-nél több lakással. Az izraeli tulajdonosi érdekeltségbe tartozó cégeket gyors döntések, mély piacismeret és jelentős kockázatvállaló képesség jellemzi, míg az újonnan piacra lépő spanyol és ír cégeknél megfigyelhető a lassabb döntéshozási folyamat, a piac alapos felmérése. Ennek megfelelően a spanyol és az ír érdekeltségbe tartozó befektetők leginkább a prémiumszegmensben pozícionálják magukat.
Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Rt. vezérigazgatója a március 3-án nyílt Lakásvásár-konferencián kifejtette, felméréseik szerint nem lankad a fejlesztői aktivitás Budapesten. Ezt bizonyítja a tavaly újabb rekordot döntő, 12 300 fővárosi új lakás átadása, s a társaság várakozásai szerint újabb 13 ezer lakás készülhet el Budapesten 2006-ban is. Az átadott lakások összértékét megbecsülve ugyancsak töretlen bővülést lehet tapasztalni, 2005-ben 261 milliárd forint volt, 2006-ban pedig már 304 milliárd forintra tehető a befektetői összvolumen.
Nem mindent szív fel a piac
A társaság fővárosi lakóprojekt-felmérése szerint, 2005 legvégén 514 – négylakásosnál nagyobb – lakóprojekt állt értékesítés alatt, melyek keretében mintegy 29 400 lakás kerül átadásra a 2005-2007. közötti időszakban. Ebből 197 nagyobb, mint 50 lakásos. Míg 2005-ben 78 nagyobb projektet adtak át, idén közel 100 projekt átadása várható.
Fontos mutató az új építésű lakásoknál az értékesítettségi ráta, ezzel kapcsolatban általában csak becslések jelentek meg ez idáig. Az Otthon Centrum felmérése szerint 2005. év végén 2300 beköltözhető – tehát már átadott – lakás várt gazdára a fővárosban, ebből 2000 a 30 lakás feletti projektekben. A piaci felszívás jelenlegi ütemét és a bővülő kínálatot, valamint változatlan piaci környezetet alapul véve, 2006 végére ez a szám a négyezres nagyságot is meghaladhatja.
Arányaiban kevés beköltözhető lakás áll szabadon a VI., VII., XIII., XV., XVI., XVII., XVIII., XXII. kerületekben. Ezzel szemben az I. és a XIV. kerületben jóval kisebb az értékesítettségi ráta, melyet jelentősen befolyásolhat egy-egy nagyobb projekt lassú értékesítése.
A lakáspiac működését mindenképpen kedvezően befolyásolná az egyelőre elhalasztott, de tervezett munkaerőköltséget érintő áfacsökkentés a szociális célú építéseknél, illetve a lakásfelújításoknál; az állami támogatások növelése; illetve a külföldi vásárlók továbbra is töretlen befektetési kedve – vélte előadásában Nagygyörgy Tibor.
