Változó lakástakarék-piac – Felzárkóztató program

Nem lesz nagyobb a piaci torta – summázható a lakás-takarékpénztári törvény módosítása. Jelentős növekedési lehetőséget az új feltételek sem kínálnak a pénztárak számára. Az immáron hatodik éve változatlanul hagyott, következésképpen igencsak amortizálódott kedvezményeket több változtatással próbálja divatosra fazonírozni a pénzügyi tárca. Az állami támogatás növelésétől a felhasználási lehetőség kibővítésén át a kedvezmények visszamenőleges megadásáig jó néhány pénztári javaslat elnyerte a jogszabályalkotók tetszését, számos, a piacnyitást elősegítő módosításra viszont úgy tűnik, nem kaphatók.

ELŐNYKERESÉS. Panaszkodni e pénztáraknak ugyan az előző években sem volt szokásuk, ám – nagyjából a legelső, 1997-es évüket kivéve – nem is különösebben dicsekedhettek az eredményeikkel. Tény, a lendületes indulásból jósolt felívelő trendet nem sikerült követniük az évek során, amiben szerepet játszott, hogy az időközben fényüket vesztett kedvezmények mellett a lakásfinanszírozás egyéb pilléreinek erősítése sem kedvezett e társaságoknak. Ennek ellenére nem adták fel: a pénztári szerződések új előnyeire bukkantak rá. Először, jó négy éve, például arra, hogy nem csupán vásárolni lehet e megtakarításból és hitelből. Jól jöhet a pénztári pénz olyan kisebb beruházásra – felújításra, bővítésre – is, amelyhez a lakástakarékoktól az állami támogatás teljes kihasználásával nyerhető 1,3 millió forint ráadásul elegendő lehet. Vásárlásra ugyanis már az elején sem volt az, ám 1997-ben ennyi pénzből egy 60 négyzetméteres lakás fele, harmada még kitelt, ma jó ha a tizedére elég. Tavaly pedig arra a lehetőségre éreztek rá, hogy a finanszírozásból kizárt ügyfeleknek is segítséget nyújtanak, például bizonyos előnyöket kínálhatnak azok számára, akik a jelzáloghitelhez nem rendelkeznek megfelelő hitelbiztosítékkal vagy önrésszel. Az egyik konstrukcióban a pénztárral megállapodásban lévő bankok ugyanis hitelfedezetként egy teljesen frissen megkötött lakás-takarékpénztári szerződést is elfogadnak.

Az idei első félév után a három szereplősre apadt mezőny a korábbiaknál nagyobb sikerekről számolt be. Ebben pedig nem csupán a környezet változó feltételeihez illeszkedő új módozatok segítették a cégeket, hanem a betéti kamatláb is. A kínált 3 százalék, valamint a megtakarítás legfeljebb 30 százalékát – évi maximum 36 ezer forintot – kitevő támogatás nem változott ugyan, ám az e kettő révén elérhető hozam immár versenyképes: nem marad el más pénzfialtatási módok hozamától. Négyéves megtakarítási időszak esetén az átlaghozam 14,5 százalék, amennyiben pedig 8 évig tartja a pénztárban az ügyfél a pénzét – abból a célból, hogy végül szabadon használhassa, ennyi idő után ugyanis nem kötelező lakásra költenie -, akkor 8,5 százalék körüli a hozam.

Az idei sikert az új szerződések számának korábbinál gyorsabb növekedése mellett az is jelzi, hogy emelkedett az átlagos szerződéses összeg. Összességében a piacon 2001 végén mintegy 670 ezer forintos volt az egy ügyfélre jutó szerződéses összeg, ezzel szemben az idén szeptemberben ez az átlagos érték már-már megközelítette az 1 millió forintot (lásd a grafikont).

KÉTSZEREZÉS. Ez az a mérték, ami a törvénymódosítás után vélhetően hirtelen változni fog. A duplájára tervezett állami támogatással ugyanis kétszeresére gyarapodik az elérhető szerződéses összeg is. Amennyiben évente egy szerződésre 72 ezer forintot ad az állam, akkor 2,6 millió forint közelébe emelkedik a négyévi megtakarítás után kézhez kapható pénz. Mindez természetesen úgy, hogy a támogatás aránya a megtakarított összeghez képest változatlan marad: továbbra is befizetés legfeljebb 30 százaléka a központi segítség. A támogatással elnyerhető összeg tehát gyarapodik, a konstrukció ugyanakkor nem lesz kedvezményesebb. A dotáció megkétszerezésétől ugyanis a megtakarítás és a hitel kamatai, tehát általában a pénzügyi feltételek és hozamok nem változnak.

További kedvezményben a lakásszövetkezetek és társasházak részesülhetnek – ma Magyarországon ilyen az összes lakás mintegy egynegyede, azaz egymillió darab. E megszervezésükben is nehézkesebb eseteket eddig az egyéni szerződésekkel megegyező feltételekkel vezényelhették a pénztárak, azaz egy társasház egyetlen szerződést kötethetett. Ezentúl magasabb támogatással ösztönzik e többes ügyfelek szerződését: a lépcsős rendszerben nagyobb lakásszámú háznál, magasabb a támogatás, melynek összege a 216 ezer forintot is elérheti. (A többi módosításról lásd külön).

BETELJESÜLETLENÜL. Bőven maradt pénztári ötlet parlagon. Nem részesül ezentúl sem személyi jövedelemadó-kedvezményben a lakástakarék-pénztári hitel. Ezt korábban az állami támogatás és az adókedvezmény halmozásának kizárásával indokolták, ám azóta a jelzáloghiteleknél éppen ez a helyzet. Nem hallgattatott meg az a javaslat sem, mely 8 évről hatra csökkentené azt a megtakarítási időszakot, amely után a pénztári összeg szabadon, s nem csak lakáscélra használható.

Egyszerűsítést szerettek volna a pénztárak a gyermekek nevére kötött szerződések kezelésében. Kiskorú gyermekek esetében ugyanis még a gyámhivatal is szereplője az ügyletnek: a pénztári pénz felhasználásakor biztosítani kell az intézményt arról, hogy a gyermek, akivel a szerződést kötötték, valóban beköltözik a megvásárolt ingatlanba, mégpedig tulajdonosként. E probléma nem egyedi, hiszen például a Fundamenta félévi statisztikái szerint 250 ezer szerződésük mintegy ötödét kiskorú gyermek javára kötötték. Ilyen esetben nem ritkán egy gyermek több szerződésnél is kedvezményezett – például két nagyszülő is így előtakarékoskodik az unoka jövőbeli lakására. Emellett kifejezetten kiskorú szerződők is vannak: az első félév végén 15 ezer gyermek volt ily módon a Fundamenta ügyfele.

Mindemellett a pénztári tagságot a munkaadók szemszögéből szerették volna vonzóvá tenni, tehát azt elérni, hogy érdemes legyen ilyen befizetéseket a munkavállalók számára juttatatásként adni. Mindehhez e befizetések adó- és járulékterheit kellene – a csoportos életbiztosítások mentességének mintájára – eltörölni.