Sokan méltatlankodtak az 1999-2000-es ingatlanpiaci bumm idején, látták ugyanis, hogy érdemes ingatlanba fektetni, de kis tőkeerejük és a magas tranzakciós költségek miatt nem tudtak, vagy nem mertek közvetlenül vásárolni. Kétségtelen, az európai és amerikai sikerek ellenére itthon nem lehet dúskálni az ingatlanalapok kínálatában. Mindössze az alanyi jogon kárpótoltak számára létrehozott zárt végű Pillér alapok és a Quaestor két alapja volt ismert, a szélesebb közönség számára pedig csak tavaly augusztusban állított fel egy nyílt végű alapot a Reálszisztéma.
Miért lehet jó befektetés?Bár a hazai ingatlanárak az utóbbi években jelentősen emelkedtek, a következő 3-5 éveben az EU csatlakozás során a szakértők még jelentős felértékelődésre számítanak. Az árak valószínűleg persze sohasem fogják elérni a londoni színvonalat, de a jelenlegi gyenge befektetési környezetben az ingatlanvásárlás mindenképpen jelentős reálhozamot biztosító ám hosszabb távú invesztíciót jelent.
Új szereplő
Március elején mindenesetre egy újabb szereplő lép a piacra: megkezdődik az Európa Ingatlanbefektetési Alap jegyzése, amely már a kezdetektől nyilvános, és papírjait a széles befektetői rétegnek kínálja. Hogy az ingatlanalapok eddig nem igazán nyertek teret Magyarországon, azt Forgó Ferenc – aki korábban a Budapest Alapkezelőnél dolgozott -, az alapkezelő egyik tulajdonosa azzal magyarázza, hogy meglehetősen távol áll egymástól az értékpapíros, illetve az ingatlanos szakma. Tapasztalt ingatlanos szakember nélkül Forgó sem mert volna belevágni ebbe a projektbe, de ingatlanszakértő társának is – Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge´s International egyik tulajdonosa – nagy segítség az ő értékpapírpiaci ismerete.
Az Európa Ingatlanbefektetési alap tulajdonosai abban bíznak, hogy a tőketulajdonosok a tavalyi siralmas év után – amikor is a BUX értéke nominálisan is csökkent, és az állampapírokkal sem lehetett az inflációnál lényegesen magasabb hozamot elérni – egyre inkább keresik az alternatív befektetési lehetőségeket. Ingatlan befektetési jegyet venni pedig jó módszer lehet a több lábon álláshoz.
Alulfejlett piac
Fatér Gyula, a Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) elnöke szerint nálunk ma is egyértelműen alulfejlett ez a piac. A lendületes fejlődést – mondja – a törvényi szabályozás módosulása segítheti, illetve az, hogy az értékpapír-piaci befektetők jól láthatóan egyre hosszabb időszakra terveznek.
Az Európa Ingatlanbefektetési Alap papírja több szempontból is hasonlít az értékpapír-befektetési jegyekre. Az elért árfolyamnyereség után például a befektetőknek nem kell adót fizetniük, és adófizetési kötelezettség nélkül gazdálkodhat az alap is. Az ingatlanalap így a hosszabb távon gondolkodó befektetők terepe, akik egy éven túl akarják fialtatni pénzüket.
A törvényileg előírt minimális induló tőke félmilliárd forint, de a gazdaságos tevékenységhez a becslések szerint legalább 3 milliárd kell. Hogy ezt gyorsan elérjék, abban a széles, mintegy 80 fiókból álló forgalmazói hálózat (amely a Bank Austria Creditanstalt, az Inter-Európa Bank, a Concorde Értékapír Rt., az Erste Bank Befektetési Rt., valamint az Eastbrokers Befektetési Rt. fiókjait jelenti) mellett a Biggeorge’s kialakult ügyfélköre is nagy segítséget nyújthat.
Részletek az alapról
• Az alap tőkéjének átlagosan 20-25 százaléka likvid eszközökben lesz, (a törvényi minimum 15 százalék) míg 75-80 százalékból vegyes ingatlanportfóliót építenek fel. Az induláskor az elméletileg meghatározott arányokhoz képest alulsúlyozzák a lakóingatlanokat, mert ezeknek jelentős része egyelőre túlértékelt, míg az irodapiac egyes területeit és az ipari-logisztikai szegmenst ma kifejezetten jó befektetésnek tartják, így ezeket túlsúlyozzák.
• Az alapkezelői díj megosztott struktúrájú: a likvid eszköz rész után 1,8, az ingatlanos rész után pedig 2,9 százalékos az éves alapkezelési díj.
• Belépéskor és kilépéskor egyaránt 500-500 Ft fix forgalmazói jutalékot kell fizetni. Mivel azonban az alap kezelői a hosszabb távú, éven túli befektetéseket preferálják, ezért éven belüli visszaváltás esetén 2 százalékos visszaváltási jutalékot számolnak fel. Csökkentheti a likviditást, hogy befektetőként 10 millió forint feletti éven belüli kumulált visszaváltás esetében az alapkezelő fenntartja a jogot arra, hogy a törvény által biztosított 90 napon belül váltsa vissza a befektetési jegyet. Ezzel ugyan az alapkezelők nem szeretnénk élni, ám a befektetés speciális jellege és a relatíve alacsony kezdeti tőke miatt ez megnehezítheti, hogy a befektetett összeghez időben hozzájuthassunk.
Amennyiben az elért hozam több mint 25 százalékkal meghaladja az egyéves államkötvény referenciahozamát, akkor az e feletti növekmény egynegyede – sikerdíjként – az alapkezelőt illeti.
• Jegyezni a Raiffeisen Értékpapír központi irodájában lehet 3 napon keresztül, március 5-7 között. Az ingatlanbefektetési jegyek forgalmazása március közepétől indul.
• Az ingatlanalapok esetében az egyik legfontosabb kérdés az, hogy ki és hogyan értékeli a portfolió piaci értékét. Az Európa Alapkezelő Rt. erre a feladatra az Arthur Andersen Kft.-t kérte fel. Ezen kívül idővel egyre több információval akarják ellátni a befektetőket, így weboldalukon folyamatosan megtalálható lesz az alap részletes portfoliója.
