BővebbenOlvassa el kapcsolódó anyagainkat:
•A lakástámogatás új elemei
•Ipari ingatlanok felvirágzása
•Bérlakásprogram – beindul a motor?
Az utóbbi 2-3 évben kénytelenek voltunk hozzászokni, hogy a korábban nyomott ingatlanárak dinamikus emelkedésnek indultak. Az értékelés vegyes: jó hír a befektetőknek, akik a tőkepiacok helyett egyre gyakrabban lakásvásárlásba fektették pénzüket, de rossz hír az egyre kétségbeesetté váló vásárlóknak, akik az árak és a “csillagos ég” egyre közelebbi kapcsolata miatt fokozatosan lejjebb adtak igényeikből. Már-már legenda, de igaz: egy ingatlanforgalmazó cég fél év alatt háromszor értékesítette ugyanazt a lakást. A végső ár a kétszerese volt annak, amit az első ügyletben elkértek…
A múlt év közepén azonban mintha valami megváltozott volna. Az árak olyan magasságot értek el, ami az érdeklődőket sokszor már eltántorította a vásárlástól. Az ingatlanszakma meglátása szerint a budapesti lakóingatlanok 1996-tól fokozott mértékben emelkedő árai fél évvel ezelőtt nagy általánosságban megtorpantak. A korábbi tendenciákhoz és a várakozásokhoz képest napjainkban már nem olyan nagy az áremelkedés, persze kivételek itt is akadnak. A legjelentősebb áremelkedésre az agglomerációban lehet számítani, jelenleg a legkeresettebb területnek pedig az I., II., V., illetve a XII. kerület nevezhető.
Bontásra ítélveA régebben épült házakat ugyanezen a területen azonban más okból vásárolják szívesen. A budai, nívósabb területeken épült idősebb építményeket ugyanis az új tulajdonosok inkább lebontják, mivel a 20-30 éves vagy annál is öregebb épületek műszaki kialakítása már sok esetben nem felel meg a jelenlegi igényeknek. Az ilyenek esetében a telek jelenti az igazi értéket, és a régi helyére épített új ingatlan befektetésként is előnyösebb lehet.
Társasházak
A társasházak tekintetében erős túlkínálat érzékelhető, emiatt alakult ki az utóbbi időben tapasztalható “kivárásos” magatartás. Ennek ellenére a kereslet azért nem teljesen elhanyagolható: az újonnan épített, jó infrastruktúrájú, jó elhelyezkedésű bel-budai lakások így is nagyon népszerűek a vásárlók körében.
Ennek alapján az olyan nagyobb beruházások, mint például a MOM Park, lakáspiaci szempontból szintén sikeresek, hiszen nem ritkán a még fel sem épített lakásokrak is vevőt találnak, annak ellenére, hogy a négyzetméterárak gyakran a 400 ezer forintot is elérhetik. Ezzel szemben sok helyen érzékelhető, hogy a korábban magasra szökött árakat az érdeklődők nem minden esetben hajlandók megfizetni.
Régi villák felújítás alatt
A régebbi házakat főként Budapest külsőbb területein újítgatják szívesen, és jobbára olyanok, akiknek nincs annyi pénzük, hogy újat építsenek a régi helyére. Emellett a felújítások még a századfordulós és műemléképületek esetében jellemzőek, ezen a területen sok olyan cég dolgozik, amely kifejezetten ilyenfajta rekonstrukciókra szakosodott. A stílusos régi polgárházak kínálata meglehetősen szegényes, a kereslet viszont annál nagyobb. Ezen a téren az árak már eddig is nagyon magasak voltak, és a jövőben sem lehet mérséklődésre számítani, a korábbi tapasztalatok azt mutatják, hogy sokszor a valós értéket jóval túlhaladó összeget fizetnek egy-egy ilyen – esetenként már romos – épületért.
Családi házak és luxusingatlanok
Az árak megtorpanása erősen érzékelhető a családi házak és a luxusvillák esetében is. Ilyen épületeket nagy többségben olyan helyeken építenek, ahol az infrastruktúra bár nem elhanyagolt, de elmarad a frekventáltabb területekre jellemző színvonaltól. A potenciális vásárlók azonban gyakran már nem hajlandók fizetni a négyzetméterenként 400 ezer és egymillió forint fölötti családi házakért, villákért, amelyek ráadásul sokszor nem is felelnek meg teljesen igényeiknek. Ehelyett inkább a befektetésnek is kiváló bel-budai ingatlanokat vásárolják. A tendencia miatt a felső kategóriás lakásingatlanok piaca egyértelműen stagnálást, esetenként visszaesést mutat.
Keresett lakóparkokEgy viszonylag új terület is kialakulóban van a lakáspiacon. Az elsősorban a külföldiek és a kintről hazatelepülők által keresett apartman-telepek (lakóparkok) nagyon felfutóban vannak, mivel a vásárlói igények a nyugati színvonalhoz igazodnak. Emellett az árak is nyugatiasnak mondhatók, mivel ezeknél az ingatlanoknál akár a 800 ezer – egymillió forintos négyzetméterár is előfordulhat.
Olvassa el cikkünket a lakóparkokról >>
Belváros, Duna-part és a Várnegyed
Az V. kerület lakásainak ára nagyon magasnak mondható, és emellett igen keresettek is, itt főleg külföldi és hazai üzletemberek jelennek meg vevőként. Jelenleg a Duna partján, jó kilátással rendelkező pesti lakások szinte elérhetetlenek egy átlagos pénztárcájú vevőnek, de ez jellemző az I. kerület egyes, különösen frekventált részeire is. A Várnegyedben a lakások főleg önkormányzati tulajdonban vannak, de már így is a 400-500 ezer forintos négyzetméterár az átlagos. Miután ezek magánkézbe kerülnek, áruk akár kétszeresére is nőhet.
Ipari ingatlanok
Az egyes ipari felhasználású és raktározás céljából épített ingatlanok az elmúlt 10 évben csak kevéssé voltak jelentősek Magyarországon: főleg a külföldről beáramló tőke részét képezték, nem pedig hazai vállalkozások építették őket. Éppen ezért 1999-ig az ipari ingatlanok fejlesztése, felújítása volt jellemző hazánkra.
A felmérések eredményeiből azonban az derül ki, hogy tavaly előtt már magas szintű spekulatív ingatlanépítésbe kezdtek a befektetők, tehát komolyabb tervek születtek arra vonatkozóan, hogy miként használják ki az ágazat eddig még kiaknázatlan területeit. Mivel az ipari célú ingatlan-beruházások még mindig csak kezdeti stádiumban vannak, nem meglepő, hogy a szakértők hatalmas növekedésre számítanak 2001-ben az előző évhez képest – ezt jelzi a DTZ Hungary felmérése is.
Elsősorban a raktárak építése, fejlesztése terén várható erőteljes fellendülés, mivel a közelmúltban felépült ipari parkok, termelőközpontok mostanra jutottak odáig, hogy eddigi szűkösebb, és logisztikai szempontból kevésbé előnyös raktározási lehetőségeiket bővítsék.
Irodapiac
A termelő és szállítmányozó szektor növekvő igényei az üzleti célú ingatlanok területén is megmutatkoznak. A gyárépületek, és raktárak építése nagyszámú irodaépület kialakítását is szükségessé teszi, hiszen a “járulékos” teendők elvégzéséhez is helyre van szükség. Ennek ellenére a GKI Gazdaságkutató Rt. felmérése alapján a 2001-re tervezett irodavásárlások mértéke csökken. Növekszik viszont a bérlési szándék, ami azt jelzi, hogy az irodaingatlanok árai mostanra kellően megemelkedett ahhoz, hogy a vállalatok óvatosabban tervezzenek. Az előrejelzések szerint az általánosságban tovább emelkedő ingatlanárak közepedte az irodák értéke 2001-ben várhatóan csökkenni fog.
A Biggeorge’s International Rt. szerint a budapesti irodák jelenlegi átlagosan 30-35 német márkás nettó négyzetméterárai 2001-ben csökkennek, de legjobb esetben is csak stagnálnak majd. Újabb növekedési hullámra feltehetően csak 2002-től lehet majd számítani.
Az irodapiacra jelenleg eddig még nem igazán tapasztalt túlkínálat jellemző, mert a korábban csak megrendelés alapján beruházó cégek most már a kizárólag piackutatásra hagyatkozó, ezért kockázatosabb és kevesebb hasznot kilátásba helyező terveiket valósítják meg. Új jelenség a piacon, hogy azok a cégek, amelyek nem elsősorban befektetői céllal kívánnak irodaterülethez jutni, az egyelőre magas árak miatt a vásárlás és az újabb bérlések helyett inkább felújításba kezdenek.
A cikk elkészítésében közreműködött Varga Tamás, a Fókusz 2000 ingatlaniroda ügyvezetője és Takács Róbert a Biggeorge’s tanácsadója
