Nem tekintik lefutott meccsnek a helyi építmény- és telekadó 2009-es módosítását az önkormányzatok – legalábbis erről beszélt a FigyelőNetnek Smetana György, a Települési Önkormányzatok Országos Szövetségének (TÖOSZ) helyiadó szakértője, aki szerint szervezetük mindent megtesz majd azért, hogy változtassanak a hétfőn elfogadott törvénymódosításon. Az a céljuk – mondta – hogy az önkormányzatok maguk dönthessék el, hogy négyzetméter vagy értékalapon vetik-e ki a köznyelvben ingatlanadónak hívott terhet.
Perek özöne várható
Smetana György úgy véli ugyanis, hogy – a hétfői módosítás nyomán – a kötelezően értékalapú adókivetés szakmailag nem megalapozott, az előkészítésére, kivitelezésére biztosított egy év alatt megvalósíthatatlan. Mint mondta, az adó számításánal „ezernyi” jogos szempont merülhet fel, például az ingatlan fekvésével, fizikai állagával, és egyéb paramétereivel kapcsolatban, ami vitákhoz, illetve perek ezreihez vezet majd. Az érintettek az adóhatóságnál fogják követelni, hogy ingatlanforgalmi szakértőkkel egyénileg mérjék fel lakásuk, telkük tényleges értékét.
Az önkormányzatok harmada él az adónemmel
Helyi építmény- és telekadó egyébként jelenleg is létezik, a magyarországi nagyjából 3100 település közül 1200 él a lehetőséggel, de mindössze 300 veti ki lakóingatlanokra is a terhet, de szigorúan négyzetméter alapon. Az idei és a jövő évi szabályozás alapján a telkekre 0-220-242 forint adó vethető ki négyzetméterenként, míg ugyanezek az összegek az építmény esetében 0-1043-1083 forint (a harmadik tarifa a 2008-as mértéket jelenti – a szerk.)
Ugyanolyanok és mégsem azonos értékûek lehetnek (Fotó: MTI)
Összességében, országos szinten egyébként évi 60 milliárd forint folyik be az önkormányzatokhoz az ingatlanadóból, amiből a fővárosi kerületek 17-18 milliárddal részesednek. Azonban Budapesten is – hasonlóan a települések zöméhez – a nem lakóingatlanokat adóztatják meg az önkormányzatok.
—-Üzleti ingatlanok: mi mennyi?—-
A lakások értékbecslésén túl, még komplikáltabb feladat az üzleti ingatlanok értékének számítása – adott további szempontokat a TÖOSZ szakértője arra utalva, hogy például mi alapján határozzák majd meg nemzetközi bútorüzlet-hálózat vagy egy sarki hentesüzlet építményadóját. Lényegében ezt erősítette meg Hornok Krisztián, a DTZ Ingatlantanácsadó ügyvezetője is, aki szerint a lakások értékét, például a banki hitelek, adás-vételi szerződések nyomán viszonylag korrektül be lehet lőni. Ezért úgy fogalmazott lapunknak: a mainál méltányosabb rendszer feltételeit ki lehet alakítani a rövidnek tűnő idő alatt is, bár azt elismerte, hogy a szisztéma biztosan nem lesz tökéletes a lakások esetében.
Sokkal aggályosabbnak találja ugyanakkor Hornok Krisztián a nem lakásingatlanok értékszámítását, hiszen szakmailag nehezen kezelhető például egy erőmű, egy hűtőház, vagy akár a közutak felértékelése – érvelt. De hozott más példát is a bonyolultság érzékeltetésére. Tegyük fel, hogy van paramétereiben nagyon hasonló két irodaház, egymáshoz közel, nagyjából ugyanakkorák, s egyforma szolgáltatások nyújtására képesek. Vajon az adójuk is hasonló lesz-e, ha például az egyikben – mondjuk – egy multinacionális (például IBM) cég 10 éves bérleti szerződéssel rendelkezik, míg a másikban több kisebb vállalkozás bérel éves időtartamokra helyiségeket – tette fel a kérdést a DTZ ügyvezetője.
Az irodaházak értékbecslése nem egyszerû feladat (Fotó: MTI)
Hornok Krisztián egyébként is úgy véli, hogy a nem lakásingatlanok értékhez viszonyított, 1,5 százalékban meghatározott adózási plafonja irreális, pusztán abból a szempontból is, hogy míg a lakásoknál zömében tulajdonuk után fizetnek az érintettek, addig például az irodaházakban bérlők adóztatásáról van szó, amelyek közül a pluszköltség-növekedés többeket padlóra küldhet.
A piacot nem rázza meg a módosított adónem
Az értékalapú adó megállapítása nem egyszerű feladat, s maga az ingatlanos szakma sincs egységes állásponton a törvénymódosítást illetően – olvasható a Sasad Resort és Gestor Consulting elemzésében. Ennek egyik oka, hogy több tényezőt is figyelembe kell venni az adó nagyságának megállapításánál. Például a piaci viszonyokat, az ingatlanon elvégzett felújításokat, a megtérülési mutatókat, az elérhető bérleti díjakat, a beruházási hiteleket, és még lehetne sorolni – írják. Sok elemzés szerint: vitákra adhat majd okot például az olyan ingatlanok értékmeghatározása, ahol a Dunára néző lakások többet érnek, mint az ellenkező oldalon lévők, miközben mindkettő ugyanabban az övezetben, sőt épületben van. Mindezek ellenére úgy vélik, az ingatlanpiacon nem okoz majd különösebb megrázkódtatást az új adónem.
Dömötör Mónika, a Sasad Resort marketingért felelős igazgatója szerint a külföldről érkező befektetőket nem lepte meg az új szabályozás, hiszen külföldön sok helyütt találkozhattak ezzel. Az Egyesült Államokban a XVIII. század óta létezik ez az adónem, de a Magyarországhoz közelebb eső területeken is, mint például Lengyelországban, Csehországban és Szlovákiában is bevezették az ingatlanadót..
Gerő András, a Gestor Consulting vezetője szerint: enyhe élénkülést is hozhat a piacon az új adófajta. Ennek egyik oka, hogy az eddig nem használt, „parlagon heverő” lakásaikat tulajdonosaik eladják/kiadják majd. A szakember hozzátette: mint minden adó, ennek bevezetése is egyszeri sokk lesz majd, utána beépül az árakba.
