 |
Januárban több mint duplájára növekedett az érdeklődés az irodáinkban a tavalyi első hónaphoz viszonyítva – számolt be a Figyelőnek az év elejei tapasztalatokról Valkó Dávid, az országszerte irodákat működtető Otthon Centrum elemzője, aki szerint egyelőre csak a nézelődők száma növekedett ugyan, de ez mindenképpen kedvező jel lehet az év egészére. Hasonlóan az érdeklődés örvendetes emelkedéséről számolnak be másutt is, hozzátéve azonban, vásárlási lázról egyelőre szó sincs, és nem is nagyon lehet bízni benne. Illy Péter az Angyalföldi Lakásépítő Rt. vezérigazgatója szerint például legfeljebb tavasztól jelentkezhet a kormányzat februártól bevezetett új lakásprogramjának a hatása, és akkor sem várható látványos nekilendülés. Beindíthat azonban bizonyos szegmenseket, jellemzően a használt, azon belül is a panellakások piacát, így a „paneleladók” támasztotta kereslet előbb vagy utóbb más szektorokban, például az új lakások eladásában is éreztetheti a hatását.
PANGÁS. Az ingatlanpiacon egyébként – mint ezekből a nyilatkozatokból is kiderül – egyáltalán nem derűlátó a hangulat: a szereplők leginkább csak azt várják, hogy kicsit jobb év lesz számukra a 2005-ös, mint a tavalyi volt. Az ínség ugyanis a 2003. decemberi „csapásokkal”, a lakástámogatási rendszer szigorításaival kezdődött. A kormány azzal, hogy akkor a használt lakás vásárlásához felvehető államilag támogatott hitelek maximumát 15-ről 5 millió forintra csökkentette, felemelte a kedvezményes kamatokat, majd bejelentette, hogy az építési telkekre 25 százalékos áfát vezet be, soha nem látott pangást okozott a piacon: akinek ugyanis a korábbi évek boomja után még maradt pénze és ereje, 2004-ről előrehozta a vásárlást. A magas jegybanki alapkamat ráadásul még a maradékot is elriasztotta a lakáscserétől vagy -vásárlástól, hiszen a támogatott forinthitelek kondícióit a pénzpiaci kamat és hozamszintek befolyásolják.
 |
Nem csoda hát, hogy a piac szereplői inkább pesszimista-realista előrejelzéseket tesznek a piac kilátásairól. Mint Akar László a GKI Gazdaságkutató vezérigazgatója – a cég által éppen a múlt héten publikált felmérés adataira alapozva – megerősítette: a negyedévente elvégzett ingatlanpiaci felmérésük történetében még sohasem fordult elő, hogy a megkérdezettek az egész évre viszonyítva jóval az infláció alatti, legfeljebb 2 százalékos drágulást prognosztizáltak a lakóingatlanok esetében. Sőt, még a korábban igencsak favoritnak számító telekpiacot is elérte a pangás, itt is alig 5 százalékos áremelkedést jeleznek előre (lásd a táblázatot). Ez az adat azért meglepő, mert a korábbi felméréseikben legalább a telekpiacon érzékelhető volt valamiféle fellendülés, rendre 8-11 százalékos éves drágulást kalkuláltak a megkérdezettek. Az adatok is azt jelzik, hogy szinte a teljes lakóingatlan- és telekpiac az egyensúlyát veszítette: a túlkínálat szedi az áldozatait.
A használt lakások piacának „bedugulása” az új ingatlanok iránti keresletet is visszavetette, így tavaly az előzetes adatok alapján a forgalom 30-50 százalékkal esett vissza a piac egészén. A fejlesztők ráadásul a bekalkulált áremeléseket sem tudták érvényesíteni, így már olyan kedvezményeket is gyakran lehetett látni az ajánlatok között, mint az ingyenes konyhabútor vagy garázs, mások pedig a fizetési ütemezés átalakításával igyekeztek becsalogatni a kuncsaftot. Nem ritka az olyan ajánlat, amelyben a szerződés megkötéskor csak 10-20 százalékot kell megfizetnie az ügyfélnek, a fennmaradó részt pedig csak beköltözéskor, ami sokszor egy-másfél éves haladékot is ad a vásárlónak. A kínálat bővülése, éppen a korábban elkezdett építkezések miatt, ráadásul még javában tart: habár a tavalyi teljes évre még nem állnak rendelkezésre adatok, a Központi Statisztikai Hivatal kimutatásai szerint közel másfélszer annyi, 22,3 ezer új lakást vettek használatba 2004 szeptember végéig, mint 2003 első kilenc hónapjában. Intő jel viszont, hogy csökkent az építési engedélyek száma: tavaly júliustól szeptemberig már 4 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint 2003 hasonló időszakában.
Valkó Dávid a kormányzat által bevezetett intézkedések kapcsán azt emeli ki, hogy a keresletet ezek az újítások nem dobják meg jelentős mértékben. A piacot továbbra is az uralja ugyanis, hogy a magas kamatszint és a kedvezmények tavalyi szűkülése miatt befektetési céllal már aligha éri meg ingatlant vásárolni. Míg az utóbbi néhány évben gyakori volt az, hogy a kedvező kamatozású hitellel megérte csak azért lakást venni, hogy a tulajdonos azután bérbe adja, két-három év elteltével pedig magasabb áron értékesítse, ugyanez most egyáltalán nem tűnik biztos számításnak. Most az elkérhető bérleti díj – a korábbiakkal ellentétben – nem, hogy nem fedezi a törlesztő részletet, de az utóbbi mintegy másfél-kétszerese az ingatlan kiadásából elérhető bevételnek. Jelentős változás ezen a területen tehát csak akkor várható, ha a kamatszint alábbszáll.
A bevezetett intézkedések közül Valkó a legkedvezőbbnek a félszocpolt tartja. A 35 év alatti gyermekes házaspárok, élettársak vagy gyermeküket egyedül nevelő szülők első lakásvásárlásához felvehető vissza nem térítendő támogatás (ami az új lakáshoz járó pénz fele) éppen azt a piaci szegmenst indíthatja be, ahol a legnagyobb volt a csend. Azzal, hogy a támogatás igénybevételét árlimitekhez kötötték (Budapesten 12, vidéken 8 millió forint) a vásárlók figyelme a panellakások felé irányulhat, hiszen ennyi pénzből még a fővárosi „elit” lakótelepeken, Gazdagréten vagy a Pók utcában is, elérhetővé válik egy 50-55 négyzetméteres, egy plusz két félszobás családi típuslakás. A hirdetésekben ugyan ezek az ingatlanok sokszor magasabb „kikiáltási” áron szerepelnek, de a vevő – és nem csak a használt lakások piacán – továbbra is erős alkupozícióban van, az alku során 10 százalékos árcsökkentés reálisan elérhető.
 |
ELLENHATÁSOK. A legnagyobb propagandával beharangozott Fészekrakó program azonban a piaci vélemények szerint szűk kört érinthet, a GKI tanulmánya például azt emeli ki, hogy a meglehetősen szigorú megkötések és feltételek miatt rövid távon csak néhány ezer háztartás számára nyit meg új lehetőséget a lakáshoz jutásban. Azok a kormányzati nyilatkozatok ráadásul, amelyek „lebegtetik” a program esetleges későbbi pozitív változásait, nem előrehozott, hanem inkább késleltetett vásárlást okozhatnak: aki tudja, megvárja ezeket a valószínűleg a jövő évi parlamenti választások elé „időzített” további kedvezményeket.
A Fészekrakó kedvező változásait viszont könnyen ellensúlyozhatják azok a kevésbé reklámozott változások, amelyek az új lakások piacát sújtják. Az illetékmentesség határa ugyanis ez év elejétől 30-ról 15 millióra csökkent, a 15 millió feletti részre – ha a lakásár nem haladja meg a 30 millió forintot – 6 százalékos a teher, ha az ár magasabb, akkor pedig egy sávos rendszer lép életbe, de ilyenkor már a 0-15 millió forintos rész is illetékköteles. Ennek a szabálynak a kijátszására egyébként máris kreatív ötletekkel élnek az eladók: egyre több a 15 millió forintos új lakás, az efölötti részt pedig a garázs vagy tároló árába építik be. Ugyancsak az új lakások piacát vetheti vissza az, hogy megszűnt az áfa 60 százalékos, legfeljebb 400 ezer forintos visszatérítésének lehetősége. Mindez persze a potenciális vásárlóknak kedvező hír az új és használt lakások piacán is, hiszen a kínálat további bővülése miatt az eladók vagy számolnak a meghosszabbodó értékesítési idővel, vagy árat csökkentenek, netán további kedvezményeket vagy fizetési könnyítéseket kénytelenek bevezetni.
