9 éve várják, hogy a telek belterület legyen – ezeket a buktatókat kerülje el, ha építkezni akar

Akik építkezésben gondolkodnak (saját erőből vagy megbízva egy vállalkozót), azoknak kedvező lehet a mostani időszak. Ott van a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK), egyszerűsítették az engedélyeztetést, a hatósági bizonyítványok beszerzését. És ha vállalkozóra bízzák az egészet, akkor jól jöhet a 27-ról 5 százalékra csökkentett áfa is (2019).

Ahhoz, hogy házunk legyen, legelőször is telek kell. De mi alapján válasszunk?

Tudta?

Megnéztük több online ingatlanos oldalon a most futó telekhirdetéseket, és számos – a laikus, építési telket vásárló számára – ismeretlen fogalommal találkoztunk: belterületi, külterületi, lakóövezeti, üdülőövezeti, egyéb, fejlesztési, zártkert, új parcellázású, stb. Aztán ott van még a beépíthetőség kérdése, meg a közművek. És rengeteg, az eladó által ajánlott tuti befektetés.

Azt sejtettük, hogy a hirdetőknek nem szabad mindent elhinni. De honnan lehet biztos információkat szerezni? És mi az, amibe nem tanácsos beleugrani?

A Duna House pesthidegkúti franchise partnere, Hegedűs László szerint a felvetésünk abszolút jogos. Sokszor ugyanis maguk a tulajdonos/eladók sincsenek tisztában a telkük besorolásával. Mindennek érdemes tehát utánanézni, mielőtt szerződést kötnénk.

Lépésről lépésre

Hegedűs azt tanácsolja, hogy először azt találjuk ki, milyen és mekkora házat szeretnénk, aztán azt, hogy hol akarjuk felépíteni. Ezután érdemes olyan telket keresni, ami megfelelő az elképzeléseinknek. A kiindulópont az, hogy külterületen nem nagyon lehet építkezni (a beépíthetőségi arány általában max. 3%), azaz belterületet keressünk.

Miután megnéztük a hirdetéseket és kiválasztottuk a szimpatikusakat, cím alapján járjuk körbe magát a területet, nézzük meg a szomszédságot is (ha van), és feltétlenül olvassuk el az online területi/városrendezési szabályzatot. Ne elégedjünk meg a neten talált információkkal, mert nem biztos, hogy mindig napra készek. Vegyük végig a földhivatalnál, az önkormányzat építési osztályánál és a közműveknél a következő kérdéseket. (Pár telket csokorba gyűjtve is mehetünk érdeklődni, Hegedűs szerint emiatt nem hajtanak el.)

A telkek ugyanis nagyon speciális javak, körültekintéssel érdemes választani.

Csak a saját szemünknek higgyünk

A szakértő azt ajánlotta, hogy először is nézzük meg a tulajdoni lapot – az mindig úgy kezdődik, hogy jelzi, kül- vagy belterületről, esetleg zártkertről van-e szó. (Utóbbi kategória megszűnés alatt van, a telkeket folyamatosan minősítik át.) Fontos még, hogy mennyi a beépítetlen terület, mert az jelzi, hogy építési telekről van-e szó.

A másik hiteles dokumentum az önkormányzat terület/városrendezési szabályzata. Minden településről (vagy a fővárosban minden kerületről) készül egy úgynevezett övezeti térkép, amin jelölik, hogy a területet milyen építési övezetekre osztották fel.

Tudni kell azt is, hogy még a lakóövezeteken belül is számos különböző van (számokkal, betűkkel jelölve), és egy utcán belül sem biztos, hogy minden telek ugyanabba a lakóövezetbe tartozik. Ha valaki telket akar venni, akkor ki kell keresnie a kiszemelt területet a városrendezési szabályzatból és meg kell néznie a telekhez tartozó építési előírást.

Lehet rá építeni, és ha igen, milyen házat?

Az építési szabályzat (a II. kerületben pl. így néz ki az online verzió) tartalmazza elsősorban a beépíthetőségi arányt (belterületen általában 10-80 % között mozoghat) – ez az információ legalább annyira fontos, mint az, hogy mekkora maga a telek.

Az előírásban rögzítik a legkisebb kialakítható telekméretet is. Ez főként akkor lehet érdekes, ha valaki egy nagyobb telket venne, de aztán megosztatná, és mondjuk, a felét eladná. Azonban, ha a féltelkek kisebbek mint a legkisebb telekméret, akkor ez nem lehetséges.

Benne van a maximális építménymagasság, a zöldterületi mutató (mennyit lehet lebetonozni, mennyit nem), valamint a szintterületi mutató is (pl. kétszintes háznál a szintek méretének összege mekkora lehet a telekmérethez viszonyítva), illetve az is, hogy a felszín alatt lehet-e építkezni (pl. pince, garázs).

A kapcsolódó szövegrészt is érdemes elolvasni, mert az utcákra, illetve területekre lebontva tartalmazhat engedményeket vagy korlátozásokat. Budapesten pl. már minden új lakáshoz kell egy kocsibeálló, de van, ahol meg lehet váltani néhány millió forintért ezt a kötelezettséget. De itt rögzítik azt is, hogy mennyi albetét lehetséges, vagyis hogy hány lakás építhető egy telekre.

Közművek

Változó a hirdetésekben az is, hogy a közművekre (víz, villany, gáz, csatorna) mit írnak, pl.: a telken van, az utcán van, x méterre van a telektől, nemsokára lesz, stb. A legjobb az, ha már telken belül van a közmű. Ha telken kívül van, akkor arra kell számítani, hogy lesz költsége a bevitelnek (engedélyek, tervezés, építési munkák), ezért érdemes előre árajánlatot kérni. Ha még az utcán sincs a közmű, akkor meg kell érdeklődni, lehetséges-e egyáltalán a létrehozás, és mennyibe kerülhet. Hegedűs szerint ha a telek árában megjelenik (mínuszban) a közműbevezetés költsége, akkor az lehet jó üzlet.

Mit kezdjünk a „nemsokára idáig is elhozzák” típusú vevői ígéretekkel? Ezeket az információkat az adott közműszolgáltatónál tudjuk ellenőrizni. Az „új parcelláknál” mindenképpen érdemes a közművesítettségre is rákérdezni.

Ennél kicsit nehezebb kideríteni, hogy valóban fogják-e aszfaltozni a földutat, vagy megjavítani a nagyon leromlott állapotban lévő műutat, de elvileg az önkormányzatnál ezekben a kérdésben is tudnak segíteni.

Jól hangzik, de roppant rázós

Találtunk olyan hirdetést is, amiben az eladó azt állította, hogy a telek még külterület, de hamarosan belterület lesz, és jelezte, a szomszédos telkeken már építkeznek is. Hegedűs szerint előfordulhat, hogy egy telek pont a bel- és külterület határán (utóbbiban) fekszik, és éppen át fogják minősíteni. De ez elég ritka.

Veszélyes szerinte ha egy telket úgy hirdetnek, hogy ugyan jelenleg még mezőgazdasági területként van nyilvántartva, de „mindjárt” belterület lesz, már „intézés alatt” van. Kétségtelenül elég vonzó az ilyen ajánlat, hiszen a külterület sokkal olcsóbb, mint a belterület. És lehet abban gondolkodni, hogy most megvesszük olcsón, aztán egy-kettőre jó sokat fog érni. Jól hangzik az az elgondolás is, hogy veszünk mondjuk kétszer, háromszor akkora külterületi telket olcsón, mint amekkorára szükségünk lesz, és aztán eladjuk drágán belterületiként a felesleget. Az eladott telek/telkek árából pedig akár el is kezdhetjük az építkezést.

És persze van úgy, hogy jól ki lehet jönni egy ilyen manőverből. De mint Hegedűs mondta, tud olyan telekről, amiről kilenc éve mondták azt, hogy a jövő héten már belterület lesz. És még mindig nem az. Az építési előírások sokfélék, gyakran változnak, rengeteg oka lenne annak, hogy miért nem történik meg a belterületté minősítés. Ezért nehéz megsaccolni, mit hoz a jövő.

Hasonlóan kecsegtető lehet az is, amikor befektetésnek ajánlják a telket, mondván, beruházások lesznek a környékén, és ettől majd jól felmegy az ára. Előfordulhat. De hogy biztosan megtörténik-e, arra azért nem lehet mérget venni.