Biztonságos öregkor a lakásért cserébe – ez az a lehetőség, mely várhatóan sok korosodó polgár érdeklődését felkelti majd. Erre gondolt Hild Imre is, amikor még a világ egyik vezető befektetési bankja, a Lehman Brothers munkatársaként tervezgette a konstrukció magyarországi bevezetését. Azóta eltelt néhány év, s mára az a furcsa helyzet állt elő, hogy lakásért életjáradék programot januártól két társaság kínál majd: Hild Imre volt cége, a HILD Rt., valamint az OTP Bank Rt., ahová Hild Imre átszerződött.
„Megkértük őket, hogy – korábbi hozzájárulásunk ellenére – a jövőben ne használják fel bankunk nevét a hirdetéseikben, mivel harmadik személyek félreérthették az abban foglaltakat” – nyilatkozta a Figyelőnek Lotfi Farbod, a Deutsche Bank Rt. vezérigazgatója a HILD Rt. lakásért életjáradék programjának kampányával kapcsolatban. Az ominózus hirdetésekben ugyanis az szerepelt, hogy a hosszú távú kifizetések pénzügyi hátterét a világ egyik vezető bankja, a Deutsche Bank biztosítja. Ez pedig sokakban azt a képzetet kelthette, miszerint a társaság mögött tulajdonosként, garantőrként áll ott a pénzintézet – erről pedig szó sincs. „A Deutsche Bank ügyfélként tartja nyilván a HILD Rt.-t, melynek hitelkérelme elbírálás alatt áll, s a nagyon előrehaladott tárgyalások kapcsán vélelmezhető, hogy hamarosan zöld utat kap” – tette hozzá a vezérigazgató. Lotfi Farbod szerint emellett bankja szervezőként kockázati tőkebefektetőt keres a HILD Rt. számára, s az sem zárható ki, hogy később saját private equity cége is beszáll az üzletbe.
KARBANTART A BANK. Ebből is látszik, hogy az ötlet mint üzleti lehetőség is jó: szép időskort biztosítani azon 65. életévüket betöltött ügyfelek számára, akik viszonylag nagy értékű lakóingatlannal rendelkeznek, s akik számára nem okoz gondot, ha tulajdonukat később nem leszármazottaik öröklik, hanem a járadékot folyósító társaság. Miután Magyarországon a lakások több mint 90 százaléka magánkézben van, a potenciális piac hatalmas, nem véletlen, hogy a megoldás több társaság érdeklődését is felkeltette.
A HILD és az OTP konstrukciója azonos alapokra épül: a felajánlott ingatlan a társaság tulajdonába kerül, amelyért cserébe a nyugdíjas egy jelentősebb egyösszegű térítést, majd pedig élete végéig havi járadékot kap. A tulajdonossá váló társaság fizeti a továbbiakban a közös költséget, vállalja a lakás karbantartását, illetve az ingatlanra megkötött biztosítás esedékes díjának kifizetését is. Amennyiben a lakóközösség a ház felújítása mellett dönt, abba is már az új tulajdonos száll be. „Ezek a beruházások az ingatlan értékét növelik, természetes tehát, hogy jó gazda módjára a társasházi közösség mellé állunk, ha ilyen beruházásba kezd” – mondja Hild Imre, aki az OTP Bank ügyvezető igazgatójaként nyilatkozott a Figyelőnek.
Hild a HILD ellen
Hild Imre két amerikai partnerével alapította meg tavaly szeptemberben a Hild Ingatlanbefektető Kft.-t. A társaság több potenciális partnerrel is tárgyalt a lakásért életjáradék program tőkerészének biztosításáról. A múlt év végén az OTP-vel is tárgyalóasztalhoz ültek, ám a legtovább május-júniusban a világ vezető nemzetközi biztosítási szervezetével, az American International Grouppal (AIG) jutottak. A tárgyalások azonban végül megakadtak. A Deutsche Bankot ezt követően keresték meg, ám hamar kiderült, a német pénzintézet tulajdonosként nem kíván beszállni az üzletbe. Hild Imre ekkor döntött úgy, hogy elhagyja a társaságot és elfogadja az OTP ajánlatát. A névadó nélkül maradó Hild Kft. kérelmezte a részvénytársasággá alakulást, ám a cégbíróság hiánypótlásra visszaadta az iratokat, így a vállalkozás – amelynek nevében a szerződéseket kötik – jelenleg még bejegyzés alatt áll, neve várhatóan HILD Járadék és Ingatlanforgalmazási Rt. lesz. Hild Imre időközben eljárást indított annak kapcsán, hogy az immár tőle független vállalat elnevezéséből kikerüljön a neve.
A HILD-nél a Központi Statisztikai Hivatal és egyéb intézmények kimutatásai alapján alakították ki a járadékszámítási modellt, amivel – ismerve az Európában a legrosszabbak közé tartozó hazai halálozási statisztikákat – vélhetően biztosra mennek. A cégnél arra készülnek, 10-12 év múlva kell csak számolniuk azzal, hogy az egyedülállók, illetve a házastársak elhalálozásával komolyabb ingatlanportfóliót kell kezelniük, épp ezért a konstrukció ezen oldala még nem kidolgozott. Az OTP e téren előbbre jár, hiszen a bankcsoporthoz tartozik biztosító (a HILD jelenleg több társaságot is versenyeztet a későbbi partnerség reményében), az ingatlanforgalmazásra pedig ott van házon belül Magyarország egyik legnagyobb ingatlanos cége, az OTP Ingatlan Rt. A tőkeháttér is az OTP mellett szól, ám a HILD vezérigazgatója az emiatt aggódókat is megnyugtatja: minden szerződésükbe kötelezően belefoglalják, hogy ha a társaság nem tudná teljesíteni a járadékfizetési kötelezettségét, a szerződés úgy bomlik fel, hogy a lakás tulajdonjoga visszaszáll a szerződőre, s még az addig kifizetett összegeket sem kell visszafizetniük az idős embereknek.
A megoldás nagy előnye, hogy a lakásért nem csak életjáradék, de tetemes előleg is jár. Ennek mértéke a HILD-nél és az OTP-nél is az ingatlan értékének maximum 20 százaléka lehet. Üröm az örömben, hogy az ingatlan értékesítését a törvény adókötelessé teszi, igaz, komoly kedvezmények is vannak. A megfizetendő adót – ez alapesetben a forgalmi érték 25 százaléka, mely régi vétel esetén sávosan csökken, 15 éven túl pedig megszűnik – a járadékot biztosító cég automatikusan levonja az előleg összegéből, ami keserű szájízt adhat az indulásnak. Az örökösök sem lehetnek túl boldogok, mivel a bank viszi a lakást, de az is igaz, hogy elvileg így nem kell anyagilag támogatniuk a szülőket, nagyszülőket életük utolsó szakaszában. Mindkét társaságnál készülnek örökösi vitákra, ám amennyiben a szerződést kötő ügyfél cselekvőképesnek számít és örökhagyási szándékát nem jegyeztette fel az ingatlan tulajdonlapjára, a helyzet egyértelmű.
ÚJ IRÁNY. Létezik ugyanakkor a lakásért életjáradék modellek nemzetközi piacán egy másik is, az úgynevezett fordított jelzálog (reverse mortgage): ekkor az idős ember tulajdonában marad az ingatlan, miközben a szerződött partner arra csak jelzálogjogot jegyeztet be és fizeti a járadékot, illetve bizonyos megoldásoknál egy nagyobb egyszeri tételt. Ebben a megoldásban jellemzően nincs előleg, vagy ha mégis, csak nagyon alacsony összegű, viszont – miután nem történik tulajdon-átruházás – adófizetési kötelezettség sincs. A járadékos elhalálozása után az örökösök választhatnak: vagy elszámolnak a járadéknyújtóval, azaz maradványértéken eladják számára az ingatlant, vagy megmaradnak tulajdonosnak, s elkezdik jelzáloghitelként törleszteni az elhalálozott által életjáradékként felvett összeget. Ennek a megoldásnak számos előnye van, ám a járadéknyújtóknak Magyarországon túl kockázatosnak tűnik. Például nem tudhatják, ki is lesz később az ügyfelük, hiszen majd az örökössel lesznek kénytelenek tárgyalni. Ilyen megoldásra a HILD – mivel nem hitelintézet – nem is gondolhat, s egyelőre az OTP-nél is elvetik a konstrukciót. Információink szerint ugyanakkor az FHB termékfejlesztésének egyik fő iránya épp egy ilyen jellegű modell bevezetése.
