Néhány hétnek még bizonyosan el kell telinie az építési vállalkozóknak kínált, a hónap elején megújult kedvezményes hitel folyósításáig. A konstrukció a bankok többségének kínálatában szerepel, így most folyik annak átdolgozása a lakáscélú támogatásokról szóló átformált rendeletben foglaltak szerint. A július elsejével hatályba lépett jogszabály új szereplőket is vonzhat e piacra, kivált ha képesek kihasználni a többféle – vállalkozóknak és lakossági ügyfeleknek nyújtott – támogatás vegyítésének előnyeit. Kérelmek – és egyelőre főleg a kérdések – dömpingjét máris állniuk kell a pénzintézeteknek, pláne, hogy itt a nagyjából októberig tartó építési főszezon. Ugyanakkor van intézmény, így a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB), mely ugyan a lakossági kereslet hirtelen, 50 százalékos növekedését tapasztalta, a vállalkozók érdeklődésében viszont nem érzékel változást.
Az átalakult rendelet első olvasatban okozott némi fejtörést a bankoknak, nem egy közülük a Pénzügyminisztériumtól (PM) kért értelmezést. Elbizonytalanodtak a bankok például rögtön a főszereplő, az építtető kilétét illetően. Magyarul ez szerintük úgy hangzik, mintha a megbízóra, a majdani tulajdonosra utalna, az építkezési vállalkozóra viszont kifejezetten nem. Ám kiderült: a jogalkotó e szót alkalmazza mindkét kedvezményezetti körre.
Aggodalommal fogadják viszont a bankok a PM azon értelmezését, ami a kamattámogatások elszámolására vonatkozik. Lakossági ügyfelek esetében ugyanis részletes, több oldalas adatlapot kell egyenként az ügyfelekről a kincstárnak megküldeniük, arról azonban, hogy mi a teendő a vállalkozói ügyfelek esetében, az új jogszabály nem rendelkezik. E felvetésre a minisztériumi válasz pedig csupán abban állt, ez utóbbiakról nem kell elszámolást küldeni a kincstárnak. Ez azonban a bankok szerint nem zárja ki, hogy egyszer csak egy ellenőrzés ne éppen erre a “hiányosságra” mutasson rá.
MEGLEPŐ FORDULATOK. A rendeletnek egyébként voltak olyan pontjai, amelyek olvastán a banki illetékesek “egyszerűen nem hittek a szemüknek” – mondja egyikük. Ezek közül első helyen a futamidő maximális hosszát említik. Míg egy átlagos hitelügylet e fajtából nagyjából egy év alatt lezajlik a gyakorlatban – csak igazán nagy építkezések, lakóparkok hitelügyletei érik el a másfél éves kifutást -, a rendelet felső limitként 35 évről beszél. A banki szakértők szerint ilyen, de még csak tizednyi futamidő mellett sem lesz értékesítésre szánt lakásépítés esetében hitelkihelyezés. A hosszabbításban bizonyára szerepet játszott, hogy a kiegészítő kamattámogatással ellátott hitelt eztán a bérbeadandó ingatlanok építéséhez is igényelni lehet. Kereslet erre azonban a banki vélemények szerint a magyar piac sajátosságai miatt – magas a lakástulajdonosi arány, a hitel tíz éven belüli megtérüléséhez kialakítható bérleti díj minden bizonnyal meghaladja a helyi fizetőképességet – még néhány évig aligha lesz. “Különben is, e ponton a jogszabály mintha kétféle hitelezési műfajt akarna ötvözni” – mondják az FHB-nál, hiszen a megtérülés az értékesítésre, illetve a bérbeadásra szánt ingatlanok építésénél nagyon is eltérő.
“PREVENTÍV” HITELKÉRELMEK. A változás híre sok építési vállalkozót jó előre hitelfelvételre ösztönzött. “Attól tartottak, hogy az új konstrukció majd kevesebb kedvezménnyel jár, és így tavasszal jelentősen megugrott e hitelkérelmek száma” – mondják a Postabanknál. A konstrukció mindazonáltal nem lett rosszabb tulajdonképpen egyik szereplő szempontjából sem, igaz, számottevően jobb sem. A kamattámogatás mértéke az éven belüli hiteleknél eztán valamivel kisebb, és valójában csak a hosszabb, 3 éves lejáratú kölcsönök esetében lett nagyobb az eddiginél (lásd táblázatunkat). Habár a támogatás mértéke kisebb, a kamatok képzésében az új szabály korlátozza a bankok szabadságát. Míg korábban a támogatás kiszámításának alapjául szolgáló alapkamatra a bank maga határozta meg, hogy – az ügylet és az ügyfél méretének, a hitel lejáratának függvényében – mekkora marzsot tett (éven belüli hiteleknél a kamatszint általában Bubor felett volt 1-2 százalékkal), most a marzsot a rendelet 4 százalékban maximálta. Következésképpen a vállalkozónak felszámítható legmagasabb bruttó kamat jelenleg 14,3 százalék e konstrukciónál, amiből aztán levonandó a 6,1 százalékos támogatás. Mindezt semmilyen további összeg – kezelési költség, hitelbírálati díj – nem terhelheti. Minthogy azonban a bank a hitelt az ingatlan készültségi foka szerint, etapokban adja, a megítélt, de még nem folyósított hitelre nem kamatot, hanem rendelkezésre tartási jutalékot számít fel.
Bizonyos vállalkozókat hátrányosan érinthet, hogy legfeljebb 30 millió forintos, telekár nélküli építési költségű lakásokhoz igényelhető a kedvezményes hitel, ám ezt a limitet jó néhány banknál kifejezetten méltányosnak tartják. Ettől – mint mondják – még nem szűkül a hitelkihelyezés lehetősége, továbbra is lesznek – egyszerre akár több tucat lakást magában foglaló lakóparkok építéséhez – több 100 milliós hitelkérelmek. Jóllehet a hitel az építési költségnek akár a 70 százalékára is rúghat, lakásonként legfeljebb 10 millió forintig terjedhet. S bár a 30 milliós ház ma már nem ritka, az adminisztrációs nehézségek miatt (több tulajdoni lap, bejegyzés stb.) nem valószínű, hogy pusztán a nagyobb összegű kedvezményes hitel elnyerése érdekében egy megrendelő a házát több lakásra ossza. A bankok pedig amúgy is kínálnak e nagyobb étvágyú vállalkozóknak kiegészítő hiteleket, igaz, piaci alapon, azaz jóval magasabb áron.
Az új szabály ugyanakkor nem tartalmaz többé minimum limitet, ami a kisebb építő vállalkozásoknak kedvez. A korábbi szabályok szerint például legalább négy lakást kellett annak a társasháznak magában foglalnia, hogy az építő egyáltalán folyamodhasson kamattámogatásos kölcsönért. Mostantól akár egyetlen lakás építése is elegendő ehhez, ami minden valószínűség szerint a kisebb összegű – néhány millió forintos – hitelkérelmek számának gyarapodásához vezet. Ilyen kívánsága eddig egyébként főleg a könnyűszerkezetes házak – például az egyben leszállított finn faházak – építőinek volt.
KOMBINÁLT KEDVEZMÉNYEK. Az igazi üzlet mindazonáltal e konstrukció és a lakossági lakáshitelek kombinálása. Ugyanarra az ingatlanra ugyanis az építő és a majdani tulajdonos is felvehet a kedvezményes hitelekből: erre a jogszabály lehetőséget ad. S bár a fedezet mindkét kölcsön esetében ugyanaz az ingatlan, ez nem hogy nagyobb kockázatba sodorná a pénzintézetet, hanem éppen a biztonságát erősíti. Az ingatlan fejlődését az építkezés során a bank figyelemmel kíséri, műszaki ellenőrei minden újabb hitelrészlet folyósítása előtt megvizsgálják a helyzetet. A lakossági hitelkérelmet mindeközben a bank elbírálja, a szociálpolitikai kedvezményeket elintézi, a lakás megvásárláshoz szükséges kölcsönt óvadékszámlára helyezi. Mihelyst az ügyfél fizet a lakásért a vállalkozónak, az meg törleszt a banknak, az a fedezetet – az ingatlant – úgymond átforgatja. Azaz attól a pillanattól az ingatlan a lakó – a lakásár általában utolsó részleteire szóló – hitele mögött áll biztosítékként. E folyamatot egyetlen tényező lassíthatja: a bürokrácia – konkrétan a földhivatali bejegyzés elhúzódása.
Mindenesetre a július elsejéig folyósított hitelek a régi rend szerint futnak majd ki. Azóta új ügylet nem született, de a bankok azt máris érzékelik, hogy megugrott a kérelmezők száma. Ebben vélhetően a lakossági kedvezmények átalakítása játssza a főszerepet. Ha ugyanis a lakosság látja a pénzügyi forrást álmai valóra váltásához, az az építőkre is visszahat.
