Lakáshitelezés – uzsoravádak

Pénzintézeteink egyike az általa nyújtott 9 millió forintos lakáshitel bebiztosítására nem csupán a kiszemelt 16 milliós ingatlant, hanem a kölcsönfelvevő szüleinek 22 millió forintra értékelt lakását is megterhelte, annak teljes értékére. Más bank, más példa: egy 21-23 milliós ingatlan piaci értékét a hitelnyújtó 14,7 millióra csökkentette, aminek végül csak a 60 százalékát vette alapul a hitelösszeg kiszámításakor. Egy másik pénzintézet jelzálogjog mellett vételi jogot is bejegyzett az ügylet tárgyát képező ingatlanra, amivel aztán már 200 ezer forint körüli tartozás felhalmozódásakor élt is, majd az ügyfél szerint irreálisan alacsony összegért értékesítette a lakást.

Ilyen és ehhez hasonló rémtörténetek futottak, futnak be az Országgyűlés által az alkotmányos jogok őrködésére megválasztott ombudsmanhoz, Lenkovics Barnabáshoz, aki vizsgálatának végén éles hangú jelentésben bírálta a hazai pénzintézetek gyakorlatát, és javasolta több ponton is az eljárásaik megváltoztatását. 

Vételi kiszolgáltatottság Az ombudsman egyenesen „uzsoráskodással” is megvádolta a bankokat azért, mert sokszor a jelzálogjog mellett úgynevezett opciós vételi jogot is kikötnek. Az amúgy a Polgári törvénykönyvbe nem ütköző gyakorlat Lenkovics Barnabás szerint sérti az adós tulajdonhoz fűződő alkotmányos jogát azzal, hogy a szerinte rendkívül alacsonyan meghatározott hitelbiztosítéki érték egyben vételárként is szolgál a bank számára akkor, ha az ügyfél nem fizet. A pénzintézet így „kétszeresen leértékelt” áron juthat az ingatlanhoz, „a feltűnően aránytalan előnyt az adós helyzetének kihasználásával köti ki, a szerződés uzsorás szerződés, és mint jogszabályba és jó erkölcsbe ütköző, semmis” – hangzott az ombudsmani verdikt. Lenkovics kifogásolta azt is, hogy a PSZÁF nem tesz lépéseket annak érdekében, hogy az ügyfelek jogai ne csorbuljanak. A felügyelet már idézett vizsgálata egyébként – részben – alátámasztotta a kifogásokat, főleg azokat, amelyek az ügyfelek nem megfelelő tájékoztatását vetették fel. A PSZÁF felmérése szerint ez a gyakorlat öt kereskedelmi bank, egy jelzálogbank, hat pénzügyi vállalkozás és száztizenkét szövetkezeti hitelintézet esetében fordult elő a standard termékeknél, míg egyes kereskedelmi bankoknál egyedi elbírálás eredményeként, az átlagosnál nagyobb kockázat esetén alkalmazták. Az opció érvényesítésére viszont csak elvétve – egyetlen banknál és 19 takarékszövetkezetnél – volt szükség tavaly.

Leértékelősdi

Az ombudsman egyik legélesebb megállapítása szerint a bankok – az értékbecslők közreműködésével – „leértékelik” a fedezetként felajánlott ingatlanokat, jóval a valós forgalmi érték alatt határozzák meg az árát, majd a hitelfedezeti értékét még ennél is alacsonyabban állapítják meg. Ezzel pedig szerinte megsértik „a jóhiszemű és tisztességes eljárás” követelményeit, a „bankok biztonságának eltúlzott és egyoldalú” fokozásával veszélyeztetik a tulajdonhoz való jogot. Lenkovics Barnabás szerint a pénzintézetek akkor járnának el helyesen, ha az ingatlan valós forgalmi értékének megállapításával – bevonva abba a tulajdonost is – független szakértőt bíznának meg, majd az így megállapított érték 70 százalékát kellene alapul venni hitelfedezetként.

„Ésszerűtlenül viselkedne a bank, ha tudatosan úgy járna el, ahogyan az ombudsman leírta” – nyilatkozta a Figyelőnek egy neve elhallgatását kérő banki vezető, aki szerint a minél nagyobb hitelkihelyezésben érdekelt pénzintézetek így kevesebb kölcsönt tudnának folyósítani, mint amennyit racionálisan kiadhatnának. Szerinte éppen fordított a helyzet, az értékbecslők munkáját azért ellenőrzik rendszeresen, mert a felülértékelés veszélye a nagyobb, ami a bankok kockázatát növelné. Az OTP Banknál – csakúgy, mint más megkérdezett pénzintézetnél – arra hivatkoznak, hogy a kölcsönfolyósítás kereteit amúgy is a jog alakítja ki. Egy 1997-es rendelet például részletesen szabályozza a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározását és az eljárási szabályokat, amitől nem térhetnek el.

PSZÁF-vizsgálat

Az ombudsmani kifogások között szerepelt, hogy a független értékbecslők segédkezet nyújtanak az ingatlanok „leértékelésében”, az ügyfelek pedig kiszolgáltatott helyzetben vannak, alig van lehetőségük a hitelfolyamat megkezdése után más pénzintézethez bekopogtatni vagy újraértékelést kérni, ha nem megfelelő számukra az ajánlat. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) – amely az ombudsmanhoz is eljuttatott panaszok nyomán 200 pénzpiaci szereplőre kiterjedő témavizsgálatot tartott ez év elején – ugyancsak javasolta e gyakorlat megváltoztatását.

Az OTP-nél éppen ezért az ügyfél a hiteligénylés benyújtása előtt megismerheti az értékelési szakvéleményt, és van lehetősége felülvizsgálatot kérni. A K&H-nál pedig, amennyiben az ügyfél irreálisnak találja az értékbecslő adatát, módja van felülvizsgálatot kérni, amit a bank belső szakértői végeznek el. Az eddigi tapasztalatok alapján azonban – a két év alatt született közel 200 ezer értékbecsléshez viszonyítva elenyésző arányban – egy-két esetben fordult csak elő, hogy nem jött létre konszenzus az ügyfél és az értékbecslő között.

A teljes cikket elolvashatja a Figyelő 23. számában.