Az Ecostat Ingatlanbarométerének értéke 2002 második negyedévében ugyan 4,4 százalékponttal meghaladja az előző évi átlagot, 3,6 százalékponttal azonban elmarad az előző negyedévben mért maximumtól. Az üzleti és az intézményi szféra gazdálkodói
igencsak tartózkodóak saját helyzetük, valamint az ingatlanpiaci kilátások megítélésében. Egyedül a lakosság ingatlanpiaci várakozásai tűnnek ki a szürkének mondható átlagból, lényegesen meghaladva a többi szereplő prognózisát.
Derűlátásról azonban nincs szó. Jóformán változatlan az ingatlanforgalmazók és a kis- és középvállalatok indexe, csökkent viszont a TOP-100 nagyvállalatok és az önkormányzatok mutatója.
TOP-100 ingatlan-barométer – bezuhantakA nagyvállalatok kissé bizonytalan bel és külpiaci helyzete az ingatlanpiaci várakozásokban is megmutatkozik. Ingatlan-beruházásaikban óvatosak, s a korábbiakhoz képest alacsonyabb ingatlanárakat, bérleti díjakat prognosztizálnak. Tartózkodó magatartásuk az ingatlan konjunktúra-indexükben is megmutatkozik, mely 8,7 százalékponttal, vagyis igen nagy mértékben elmarad az előző negyedévi értéktől. Telekingatlan vásárlási szándékát a nagyvállalatoknak mindössze 17 százaléka jelezte, ami 14 százalékkal alacsonyabb a 2002. első negyedévi értéknél, új ingatlan építését pedig 20 százalékkal kevesebben jelezték. Új ingatlan bérlését 27 százalékkal kevesebben említik, mint az előző negyedévben, és csökkent a meglévő ingatlanok értékesítésének terve is. Ennek oka lehet, hogy a nagyvállalatoknak feltehetően minimálisra zsugorodott az olyan felesleges ingatlantulajdonuk, amelytől meg akarnak szabadulni, illetve amelyeknek eladásával javíthatnák eredményüket.
Ha új, akkor kicsi
Az új lakások piacán a korábbi időszakra is jellemző trend folytatódik. Eszerint továbbra is a kisméretű új lakások lesznek a kelendőek, és általánosságban elmondható, hogy a kínálat szélesedése miatt megnő az újonnan épített lakások értékesítési ideje. Az Ecostat által megkérdezett beruházók szerint a lakóparki otthonok élénk bővülése az év második felében tovább folytatódik.
Ha használt, akkor tetőtér
A kedvező – állami támogatással megtámogatott – hitelfelvételi lehetőségeknek köszönhetően a használt lakások piacán némi élénkülés várható – állapítja meg az Ecostat. A kereslet azonban differenciáltan, lakástípustól függően élénkül majd.
Néhány használtlakás-szegmensben – a panelek és a korszerűtlen nagy lakások terén – nem várható élénkülés, sőt csökkenő – a forgalmazók szerint stagnáló – kereslet mellett akár 15-20 százalékos áreséssel lehet számolni. Hasonló tendencia figyelhető meg a nagyméretű villalakások és a nagyméretű, polgári lakások terén is – vélekednek az Ecostat elemzői piaci szereplők szondázása után.
Egyedül a jól beépíthető, belvárosi tetőterek iránti kereslet növekedésével számol az intézet. Igaz, ezen a területen is lanyhuló vásárlási kedv lesz a jellemző.
Számok, arányokAz év első hat hónapjában közel 23 ezer új lakás építése kezdődhetett el, legalábbis ennyi a kiadott új építési engedélyek száma. Ez 8 százalékkal több mint egy évvel korábban – áll a Központi Statisztikai Hivatal pénteki tájékoztatójában. 2002 első felében 10 ezer új, befejezett lakásra adták ki a használatbavételi engedélyt az építésügyi hatóságok, ez 22 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit. Eközben valamivel több mint 1400 lakás szűnt meg, 20 százalékkal kevesebb, mint az előző év hasonló időszakában. Az első féléves adatokhoz jól illeszkednek a beruházók Ecostat által mért várakozásai is. Az ő véleményük szerint az összes ingatlantípus közül a lakás céljára szolgáló ingatlanok (lakás, önálló ház, házrész) esetében várható az összkínálat növekedése.
Nehézkes lakáskiadás
A lakáscélú ingatlanok terén megfigyelhető keresletcsökkenés is oka annak, hogy egyre kevesebben vásárolnak befektetési célzattal ingatlant. Az “ördögi kör” ezután zárul: a befektetők ugyanis azért sem fektetik szívesen pénzüket ingatlanba, mert a megtérülésbe bekalkulált bérleti díjak elmaradnak a várakozásoktól, sok esetben csökkennek. Az Ecostat elemzése megállapítja, hogy egyre nehezebb kiadni a befektetés céljából tartott lakásokat.
Iroda: csak jó közlekedésnél és parkolóval
A jellemzően igen fejlett irodapiacon egyre inkább a minőségé a főszerep. A körkép két legfőbb tanulsága, amelyet az Ecostat is kiemel: tovább csökken a rossz helyen, rosszul megépített irodák kihasználtsága, és ezzel együtt nő a jó közlekedés mentén fekvő, jól megépített, parkolást is lehetővé tevő irodaházak bérlőinek száma.
Budapesten egy belvárosi iroda havi bérleti díja 17-19 euró négyzetméterenként, míg a külterületi irodáké 10-15 euró. Az Ecostat elemzői arra számítanak, hogy a bérleti díjak emelkedése még a jó helyen fekvő, színvonalas irodaépületekben is 10 százalék alá eshet.
Böngésszen tovább…• Aktuális ingatlantrendek, árak a FigyelőNet IngatlanMonitoron
• A Startlap ingatlan.lap.hu oldalán hazai hasznos ingatlanos linkek között keresgélhet
• Olvassa el korábbi cikkünket is: Lefelé tartanak a lakásárak
Telekpiac – vegyes a kép
A telekpiac egyik legjellemzőbb vonása, hogy itt a piac összes szereplője emelkedő árakat jósol. A lakosság és az ingatlanberuházók véleménye szerint a telekárak 10,5, illetve 12 százalékkal emelkednek 2002-ben (a hat szereplő átlagos becslés ugyancsak 10,5, a legkisebb áremelkedést a nagyvállalatok, az önkormányzatok jósolják).
Az adatoknak némileg ellentmond, hogy az önkormányzatok az inflációt néhány piaci szereplő becslése szerint jóval meghaladó telekár-emelkedés mellett szerény mértékű telek-kialakítást (telkesítést) jeleztek. Ehhez persze hozzájárulhat az is, hogy ők reálisabban ítélik meg a piacot: a telekárak 6,1 százalékos emelkedésével számolnak.
A nagyvállalatoknak egyébként csupán 17 százaléka jelezte telekvásárlási szándékát, ez 14 százalékkal alacsonyabb a 2002. első negyedévi értéknél. (A TOP-100 bizonytalanságára jellemző, hogy új ingatlan építésébe 20 százalékkal kevesebben fognak bele, mint az előző időszakban.) A háztartásoknak csupán két százaléka jelezte, hogy befektetés céljából készül építési telek vásárlására.
Az azonban bizonyos, hogy igen jelentős lesz a kereslet a még beépítetlen városi építési telkek iránt. Az árak lassú de biztos emelkedésével is ezeken a területeken, legfőképpen Budapest közvetlen agglomerációjában lehet kalkulálni.
