Három éve még csupán az OTP Bank csodafegyvere volt, ma már a lakásfinanszírozás ügyfeleiért küzdő nagyobb pénzintézetek mindegyikének kínálatában megtalálhatók a minimálbér igazolásokhoz köthető ingatlanfedezetű lakáshitel-konstrukciók. E szép karrier nem a véletlen műve, hiszen e hiteltermékek, amelyek szélesre tárták a pénzintézet kapuját a papíron csupán minimálbérből, valójában azonban jóval magasabb jövedelemből élők tömegei előtt, a bankba csalogatott új ügyfélszegmens jóvoltából egyszersmind hatalmas lendületet adtak a hazai piacvezető növekedésének. A konkurensek 2003-ban végignézhették, amint az OTP-hez havonta tízezrével özönlöttek a kölcsönre éhes ügyfelek az államilag támogatott konstrukciókért az új szlogen nyomán: „ingatlan fedezete mellett egy minimálbér igazolással is beérjük”. A várt eredmény nem is maradt el, a lakáshitelezés több mint 50 százalékát ellenőrző piacvezetőnek (az OTP Banknak és az OTP Jelzálogbanknak együtt) 2003-ban is sikerült megőriznie pozícióját, miközben a piac egésze 93 százalékkal bővült.
 |
Késedelmi fokozatok és retorzióik
KISEBB CSÚSZÁS. Nemfizetés esetén az egyes intézkedé-sekhez kapcsolódó időhorizontok bankonként erősen eltérőek. A legeny-hébb fázisban, általában 10-15 nap után, telefonon és írásban is értesítik az ügyfelet a mulasz-tásról. Ha a csúszás hónapos nagyság-rendűvé válik, akkor késedelmi kötbért számítanak fel. Az államilag támogatott hiteleknél a késedelmes hónapokra nem jár állami támogatás.
NAGYOBB KÉSE-DELEM. Amennyiben a törlesztés több hetet vagy akár hónapot csúszik, a bankok tárgyalásokat kezdenek a fizetés rövid idejű felfüggesztéséről vagy átütemezéséről. Amikor a késedelem meghaladja a két hónapot, a pénzin-tézetek általában figyelmeztetést küldenek arról, hogy az ügyfél adatai bekerülhetnek az általános központi hitelinformációs rendszerbe. Együtt-működés esetén igyekeznek közös megoldást keresni, ám ha a tartozás eléri a 3 havi minimálbért, s azt továbbra sem rendezik, akkor a 90. napon az ügyfél felkerül a „feketelistára”.
MASSZÍV NEM-FIZETÉS. Ha az ügyfél mindezek után sem tudja rendezni a tartozását, s kése-delme – bankoktól függően – 3-6 hónapossá válik, akkor a hitelező felmondja a szerző-dést, majd az ingatlant elárverezi, vagy végrehajtást kezdeményez, esetleg eladja a követelést egy faktoring cégnek. Ebből a fázisból az ügyfelek már csak rosszul jöhetnek ki. |
|
|
|
|
KÖVETÉSRE KÉNYSZERÍTVE. A siker magáért beszélt, ám a versenytársak akkoriban mégis féltek e kockázatosnak tűnő eszközhöz nyúlni. Az egyre erősödő verseny azonban kikényszerítette a filozófiaváltást, így ma akár a piac második helyéért küzdő K&H Bank és Erste Bank, akár a kicsit hátrább lévő CIB Bank lakáshitel-ajánlatait böngésszük, hamar rátalálhatunk az úgynevezett minimálbéres konstrukciókra is. Mindazonáltal nem ez az egyetlen olyan változás, amelynek köszönhetően sokkal egyszerűbb ma lakáshitelhez jutni, mint az ezredfordulóra tehető „ősidőkben”. Több bank is mérsékelte például az ingatlanfedezetű hiteleket terhelő, korábban 150 ezer forintra rúgó „startpénzt”, oly módon, hogy magára vállalta a több tízezer forintos értékbecslési és közjegyzői díj valamelyikét, vagy éppen a folyósítási jutaléktól tekint el részben vagy egészben. „Tavaly már arra is volt példa, hogy a nemzetközi kamatlábak emelkedését több bank nem hárította tovább, azaz kamatmarzsa terhére próbált az ügyfélnek versenyképes kondíciókat kínálni”- vázolja a pénzintézetek megváltozott magatartását Szolnokiné Pap Judit, a Magyar Nemzeti Bank szakértője.
A K&H Banknál úgy próbálnak az ügyfelek kedvében járni, hogy a hitelkondíciók módosításával a forint alapú (piaci) lakáshitelek havi törlesztő részletét 38 százalékkal, a deviza alapúakét pedig 7 százalékkal mérsékelték az elmúlt három hónapban. A feltételek egyszerűsítése, illetve lazítása a futamidők növekedésén is tetten érhető: 2003-ban 20-25 évnél messzebb nem merészkedtek a bankok, 2005-ben viszont már 35 évre szóló, a korábbiaknál kisebb havi törlesztő részletet eredményező lakásfinanszírozási ajánlat is született.
Ma már bátrabbak a szakemberek a finanszírozási arány megállapításakor is. A K&H-nál például februártól – megfelelő jövedelemigazolás mellett – a fedezetül felajánlott ingatlanok értékének akár 90 százalékára rúghat a megítélt hitel, míg korábban ez az arány nem lehetett magasabb 50-65 százaléknál, a minimálbért igazolni tudó ügyfelek számára pedig 50 százalékról az ingatlan értékének 60 százalékáig emelkedett a maximálisan igényelhető kölcsön összege.
A hitelhez felmutatni szükséges önerőt ugyancsak szerényebb összegben állapítják meg manapság. Az Ersténél például három éve egy vételre kiszemelt lakás árának 30-50 százalékát az ügyfél saját megtakarításából volt kénytelen fizetni, napjainkra viszont már olyan konstrukciók között is válogathatunk, amelyeknél induláskor egyáltalán nem kell a zsebbe nyúlni. Hosszasan sorolhatnánk még az elmúlt öt évben végrehajtott könnyítéseket, mindazonáltal nem teljesen önzetlen a hitelezésből élő társaságok igyekezete. Míg a lakáshitelek népszerűségének csúcsán, 2002-ben 141 százalékkal, 2003-ban pedig 93 százalékkal bővül a bankok lakáshitel-állománya, a következő esztendőre már 27 százalékra szelídült a növekedés üteme, tavaly pedig mindössze 20 százalékos volt a gyarapodás. Szolnokiné Pap Judit szerint a lakáshitel-piacon az éveken-évtizedeken át halogatott lakásvásárlások és felújítások bepótlása, valamint a befektetési célú ingatlanok megszerzésének évei után az élet visszazökkent a normális kerékvágásba. S noha most éppen a fogyasztási kölcsönök csillaga van emelkedőben, még mindig van mit keresni a lakáshitelek frontján. Az akár 6 százalékpontos vagy azt meghaladó marzs ugyan a múlté, ám a manapság elérhető 3,0-4,5 százalékpontos különbözet még mindig szebb jövedelmet ígér a bankoknak, mint a 0,5-1,0 százalékpontos rés mellett működő vállalatfinanszírozás.
FEGYELMEZETTEN. Ezért hát e nagy igyekezet. De vajon nem rejt-e túl nagy kockázatot e törekvés? A lakáshitel-piac 2002-2003-ban lezajlott robbanása óta folyamatosan a levegőben lóg a kérdés, hogy a kölcsönök felvételében oly buzgó lakosság a részletek törlesztésében is kellően kitartónak bizonyul-e majd. A fizetőképességüket elvesztő ügyfelek nem rántják-e magukkal a bankokat? Az eddigi tapasztalatok szerencsére az optimisták várakozásait igazolják: az elmúlt öt évben az ügyfelek fegyelmezetten törlesztették tartozásaikat. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint a magyarországi kereskedelmi bankok által nyújtott lakáshitelek 2005 júniusának végén mért 944,7 milliárd forintos állományából mindössze 1,6 százalékot képviseltek a kétes és rossz hitelek. A mezőnyt tavaly év végén 46,4 százalékos piaci részesedéssel vezető OTP Bank portfóliójának minősége nagyjából megegyezett a szektor átlagával, s a többi fontosabb szereplő még ennél is megnyugtatóbb arányokkal dicsekedhet (lásd a táblát). A CIB-nél ráadásul úgy tudtak hajszállal fél százalék alá menni, hogy – mint Kissné Földi Beáta vezérigazgató-helyettestől megtudtuk – a beérkezett hitelkérelmek 95 százaléka pozitív elbírálást nyer.
A jelzálogbankok körében még kedvezőbb kép alakult ki, 2005 derekán itt a 937,7 milliárdos állománynak csupán 0,2 százaléka került a legrosszabb minősítésű kategóriába. Harmati László, az Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) vezérigazgató-helyettese egyebek közt a jelzálogbanki hitelezés szigorúbb szabályozásával magyarázza az attraktívabb portfólió minőséget. Például ugyanarra a hitelbiztosítéki értékre ők kevesebb kölcsönt nyújthatnak, az értékbecslést pedig egységes metodika szerint, a felügyelet által jóváhagyott szabályok alapján végzik, míg más hitelezőknél még az általános értékbecslési irányelvek sincsenek regulába szedve. Rámutat ugyanakkor arra az előnyre is, hogy a refinanszírozott hitelek kockázata nem őket, hanem a hiteleket ténylegesen nyújtó bankokat terheli.
A viszonylag kedvező helyzet a bankárok szerint elsősorban annak köszönhető, hogy az ügyfelek számára túl nagy a tét, hiszen aki nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, az elveszítheti a fedelet a feje fölül. „Vizsgálataink szerint a lakáshitelek felvételére jóval körültekintőbben készülnek fel az ügyfelek, mint egyéb kölcsönfelvételi döntéseik meghozatalára. A szerződések betartása azzal is magyarázható, hogy a hitelkonstrukció kiválasztásakor mindenekelőtt azt vizsgálják, hogy az adott törlesztő részletet képesek-e kifizetni” – magyarázza az ügyfelek jó bizonyítványát Orosz András, a K&H ügyvezető igazgatója.
|
Meggyőző erő
Egyelőre nem aggódnak a forint gyengülése miatt a banki szakemberek. Egy 5 millió forint értékű, svájci frank alapú, 15 éves futamidejű kölcsön havi törlesztő részlete még ma is 6-8 ezer forinttal alacsonyabb, mint egy támogatott forinthitelé, és mintegy 30 ezer forinttal szerényebb összegű egy hasonló, ám piaci feltételek mellett folyósított forinthitelénél. Ahhoz, hogy a svájci frankhoz kötött részlet a támogatott, illetve a piaci konstrukció szintjére emelkedjen, a forintnak 20, illetve 70 százalékkal kellene gyengülnie a svájci devizához képest. (Bár az új hitelek zöme deviza alapú, a teljes állománynak több mint négyötöde még mindig forintkölcsön.) Egy ilyen helyzet Harmati László, az FHB vezérigazgató-helyettese szerint csak a forint tartós – több hónapon át tartó – gyengülése, és a svájci frank egyidejű hozamemelkedése mellett következ-hetne be. A deviza-hitelek árazásakor a szakemberek azonban készültek egy ilyen forgató-könyv bekövetkez-tére, számoltak az ügyfelek fizetőképes-ségének esetleges erőteljes romlásával, és a bankok ennek megfelelő mértékű kockázati tartalé-kokkal vértezték fel magukat. A pénzintézetek stabilitása így várhatóan drasztikus változások hatására sem rendülne meg, a hitelek viszont bizonyosan drágulnának. |
|
|
|
|
A szakemberek ugyanakkor nem tagadják: a bankoknak is az az érdekük, hogy a törlesztések rendben folyjanak. Így aztán a pénzintézetek maguk is próbálnak segíteni a fizetési zűrbe kerülőknek. „Ha az ügyfél együttműködik velünk, minden tőlünk telhetőt megteszünk, hogy megoldjuk a problémáját, hiszen a bank is szeretné hiánytalanul és időben visszakapni a pénzét” – jellemzi az Erste Bank, de tulajdonképpen a teljes bankszektor hozzáállását Neményi Mátyás, az osztrák tulajdonú pénzintézet igazgatója.
KRITIKUS IDŐSZAKOK. Mindezzel együtt e téren sem megy minden simán. Az első kritikus időszak, amikor az ügyfél a bank támogatására szorul – Kissné Földi Beáta szerint – a törlesztés első éve, majd az 5-6., ezt követően pedig a 10-11. esztendőben adódhat a legtöbb fizetési probléma, főként akkor, ha a konstrukciónak megfelelően egy-egy kamatperiódus lejártával esetleg megnő a törlesztő részlet. A csúszások zöme azonban a feledékenység számlájára írható, és az ügyfelek többsége egy-két napos késéssel rendezi a tartozást. „Az OTP Bank éppen ezért hiteltípustól függően 6-10 napig türelmes, még késedelmi kamatot sem számít fel azoknak, akik az esedékesség napját követően fizetnek” – jelzi az együttműködési készséget Németh Imre főosztályvezető. Ám a piacvezető 15 nap után – a bankok többsége jellemzően 8-15 nap elteltével – levélben és telefonon többször is emlékezteti ügyfelét a mulasztásra. Ha mindez nem vezet eredményre, általában három hónap leforgását követően megindulnak a személyes tárgyalások: a bankok rendszerint 3-6 hónapos fizetési moratóriumban hajlandók megállapodni, de partnerek az eredeti futamidők meghosszabbításában is. Ha ezek a törekvések is hatástalanok maradnak, legkésőbb hat hónap múltán a pénzintézetek jogi útra terelik a kölcsön rendezését – ha jogtiszta az ingatlan, azt elárverezik, vagy eladják a követelést egy faktoring cégnek, ha pedig a bankon kívül más hitelezők is megterhelték a házat, a lakást, akkor végrehajtást kezdeményeznek.
Az ilyen helyzetek azonban már nem csak az ügyfél életében okozhatnak törést, de a bankok számára is veszteséggel járnak. Egy-egy végrehajtási procedúra például két-három évig is elhúzódhat, még ha a kihelyezett összeget végül vissza is kapja a bank. A követelések eladása gyors megoldás ugyan, de ennek is ára van. A felvásárló legfeljebb a tőke értékét hajlandó kifizetni, gyakran annyit sem, a kamatokról pedig bizonyosan le kell mondania a banknak. A CIB Bank szerencsésnek mondhatja magát, de egyúttal körültekintő hitelezési gyakorlatra is utal, hogy az elmúlt öt évben mindössze négy lakáshitel-szerződés ért véget végrehajtással, árverezéssel pedig csupán egyetlen ügylet zárult. (E portfólió akár tovább is javulhat, mivel a bank olyan hitelfedezeti biztosítás bevezetésére készül a Generali közreműködésével, amely hosszabb-rövidebb ideig a törlesztési részletek kifizetéséhez elegendő összeghez juttatja a nehéz anyagi helyzetbe kerülő – például munkanélkülivé váló, gyedre vonuló – ügyfeleit.) A jóval nagyobb állománnyal rendelkező Ersténél évente 15-20 licitet kénytelenek levezényelni, és több tucat követelésüket értékesítik. Az OTP Banknál az ilyen ügyletek számát nem kívánták nyilvánosságra hozni, de – az eddigi portfólió adatok alapján – a jövőt illetően is optimistán nyilatkoztak. „Hacsak a gazdaságban nem következik be egy nagy törés, ha a jövedelmek nem esnek vissza, és elkerül bennünket a tömeges munkanélküliség, akkor nincs miért aggódnunk” – hangoztatja Németh Imre főosztályvezető. Véleményét, úgy tűnik, a többség osztja: a Magyar Nemzeti Bank e hónapban publikált tanulmánya szerint a lakásfinanszírozással foglalkozó hazai bankok fele 2006 második felében a hitelképességi standardok és a folyósítási feltételek további enyhítésére készül.
