Házszentségelő

Több tízmillió forinttal is bennragadnak az alvállalkozók egy-egy építkezésben; néhányuk kínjában legszívesebben leszerelné a már beépített csaptelepeket vagy egyéb anyagokat, a ki nem fizetett munkák miatt többen felszámolás-közeli helyzetbe kerülhetnek. Tovább is lehetne sorolni azokat a riasztó jelenségeket, amelyekről a Figyelőnek nyilatkozó ingatlanpiaci szakemberek számoltak be. Minden eset egyedi, de a bajok gyökere sokszor azonos: rendszerint elszámolási konfliktus támad a beruházó és a fővállalkozó között, ami azután tovagyűrűzik. Persze mindennek a levét a leendő lakók isszák meg, mert hiába van írásos ígéretük a hibák kijavítására (ha végre eljutnak odáig, hogy beköltözhetnek), azt legfeljebb zsebre tehetik, ha már nincs „kalandot kereső” alvállalkozó, aki elvégezné a szükséges javításokat.

Fogódzók újlakás-vásárláshoz ÉRTÉKCSÖKKENTŐ TÉNYEZŐK • Népszerűtlen városrész, település • Lerobbant környék, és/vagy kétes egzisztenciájú szomszédság • Földszinti vagy első-második emeleti, télen még sötétebb lakás, sivár belső térre nyíló ablakok • Rossz elosztás • Elégtelen tömegközlekedés, szűk keresztmetszetű, rossz állapotú utak • Zajos főút, szennyező üzemek, ipari telepek, távvezetékek a közelben • Gyenge infrastruktúra a környéken: rossz színvonalú oktatás, szórakozási lehetőségek hiánya • Kivitelezési hiányosságok ÉRTÉKNÖVELŐ TÉNYEZŐK • Népszerű kerület, település és nívós lakókörnyezet • Rehabilitáció alatt álló, illetve erre rövid távon esélyes környék (például budai zöldövezetek, budai agglomeráció, Zugló, IX. kerület) • Valódi panoráma (az extra szép panoráma akár 50-100 százalékos ártöbbletet jelenthet a környék többi, kilátást nélkülöző ingatlanjához képest!) • Terasz, tetőterasz, vagy felsőbb emeleti lakás (ha liftes a ház) • Jó kialakítású, gazdaságosan kihasználható lakásterület, világos szobák (ne vegyünk nagy előszobát!) • Kellemes szomszédság, zöld, csendes környezet, gondozott kert • Jó tömegközlekedés és jó megközelíthetőség autóval, csúcsforgalomban is • Kényelmes és biztonságos parkolás • Jó iskolák, színvonalas szabadidős lehetőségek a környéken

A problémák onnan gyökereznek, hogy a használt lakások piacán egy-két éve érezhető megtorpanás után már az új lakásokat is egyre lassabban és nehezebben lehet értékesíteni. Az Ecostat negyedévente elkészített ingatlanmonitora például már 2004 végén problémaként utalt arra, hogy gombamód elszaporodtak az új építésű társasházak és lakóparkok Budapest minden kerületében és az ország jóformán minden nagyobb városában, miközben a lakástámogatási rendszer ismert változtatásai miatt jelentősen visszaestek az igények.

A kereslet szűküléséhez tehát csak lassan alkalmazkodik a kínálati oldal (jóllehet, például a Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. 2005-re már némi visszaesést jelez előre az új projektek összes lakásszámát illetően), így sok területen – különösen a tömegigényeket kielégítő konstrukciók esetében – mára jókora túlkínálat alakult ki. A fővárosi használt és új ingatlanokat legnagyobb volumenben forgalmazó Otthon Centrum tapasztalatai is azt mutatják, hogy a vásárlókért egyre élesebb küzdelem folyik a fejlesztők között, amelynek során a legkülönfélébb ösztönzőket is kénytelenek bevetni.

Ingyen, vagy kedvezménnyel adják például a konyhabútort, a tárolót vagy a garázs egy részét, a nagyobb értékű lakások vásárlóinak pedig gyakran személyre szabott fizetési feltételeket kínálnak. A leghatékonyabb élénkítésnek természetesen a fizetési könnyítések bizonyulnak, azonban a 10/90 vagy 20/80 százalékos ütemezést (amikor is a vételár 10-20 százalékát kell a szerződéskötéskor kifizetni, a maradékot pedig csak az átadáskor) csupán a kiemelkedően tőkeerős beruházók tudják vállalni.

Ilyenekből azonban egyre kevesebb van, mivel a lassabb értékesítés finanszírozási gondok egész láncolatát indítja el. Az Ecostat piacelemzése szerint az építőipari cégeknek nincs elég befektethető tőkéje, ezért ahhoz, hogy a munkák nagy részét ki tudják fizetni, előre el kell adniuk a még el sem kezdett lakásoknak legalább a felét. Ez a belváros keresett kerületeiben és a budai zöldövezet központhoz közeli részein még ma is elég könnyen megy, viszont azokban a zónákban, ahol a kínálat nagy részét adó, tömegigényt kielégítő projektek zajlanak (például Budapest VIII., IX., XI. és XIII. kerületeiben) már komoly nehézségekbe ütközik.

Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország ingatlantanácsadó cég vezetője is úgy látja: immár az a jellemző, hogy a korábbi 12 hónap átfutási idő helyett 2-3 évig is eltart, amíg egy projekt minden lakása gazdára talál, így egyre gyakoribb, hogy a már jó ideje (akár egy éve) átadott épületek 50-60 százalékban üresen állnak. Márpedig, ha a lakások értékesítése elhúzódik, az épületekben fekvő tőke egyre nehezebben transzformálódik készpénzzé, a befektető/fővállalkozó nem tud fizetni alvállalkozóinak, s kialakul a körbetartozási lánc, ami azután az egész ágazatot lehetetlen helyzetbe hozza.

A piac lanyhulása és a nehézkes hitelfelvétel miatt a körforgásba nehezen kerül friss pénz, amely tovább lendíthetné az akadozó gépezetet. A tendenciát az Építési Vállalkozók Országos Szövetségének statisztikái is alátámasztják; adataik szerint a körbetartozás ma már milliárdokra rúg, s tavaly több mint ezer vállalkozás megszűnéséhez vezetett.

Ha tömeges csődök egyelőre nem is jelentkeztek, a pénzügyi problémák reakciókat váltanak ki a piaci szereplőkből. Az építtető/eladó megemeli a négyzetméterárakat, ily módon próbál nagyobb bevételre szert tenni.

Alkudjunk! Túlkínálat idején a legkézenfekvőbb előny, hogy a korábbiaknál kedvezőbb áron juthatunk lakáshoz. Öt-tízmilliós engedményekre ne számítsunk, de egy átlagos lakás esetén 10, vagy akár 15 százalékot is lefaraghatunk a kért árból. Természetesen egy különleges panorámával rendelkező, legfelső emeleti, vagy egy Duna-parti lakás esetén ne számítsunk nagy árengedményre, hiszen ezek a különlegességek általában a meghirdetett magas (félmillió forint körüli) négyzetméteráron is könnyen gazdára találnak, akár már az értékesítés első heteiben. Egy lakás értékét alapvetően „három” paraméter határozza meg: a hely, a hely és a hely. Természetesen ez az ezeréves ingatlanos alapszabály nem önmagában egy-egy fővárosi kerületre, vagy vidéki városra, hanem egy jóval szűkebben vett környékre vonatkozik. Ráadásul e területen belül is vannak népszerűbb helyek. Mi több, egy-egy épületen belül is nagyon jelentős, akár 30-40 százalékos árkülönbség is lehet. Az új lakásoknál szinte aranyszabálynak tekinthető, hogy a legolcsóbbak a földszinti, „kertkapcsolatos” jelzővel megszépített lakások. Ezt követően pedig szintenként rendre 5-10 százalékkal emelkednek az eladási árak. Aki például a hirdetésben a „négyzet-méterenként 290 ezer forinttól” felirat láttán érdeklődik, készüljön arra, hogy a szép kilátást és nagyobb teraszokat kínáló legfelső emeleten könnyen 400 ezer forintos, vagy annál is magasabb lakásárakat talál a nívósabb fővárosi környezetben épülő tömbházak esetén is. A nagyobb, legalább 70-90 négyzetméteres, 20-25 millió forintos „középkategóriás” pesti új lakásokra ugyanakkor nagyon szerény a kereslet, itt az alku szinte kötelező, akkor is, ha minden tekintetben megfelel igényeinknek a lakás.

Törlesztenie kell ugyanis saját hitelét, vagy teljesítenie esetleges kötbérfizetési kötelezettségét, s akkor még az eladatlan lakások közös költségéről nem is volt szó. Ez a lépés azonban most nem ígérkezik eredményesnek, a jelenlegi túlkínálatos piacon aligha tud valaki magasabb árakat érvényesíteni. Bár az árprognózisok elég nagy szóródást mutatnak (az év egészére az Ecostat például inflációt meghaladó, a GKI Gazdaságkutató Rt. pedig 1-2 százalékos áremelkedést valószínűsít), az idei első hónapban gyakorlatilag semmi drágulás nem volt megfigyelhető.

Ilyen helyzetben a beruházónak két választási lehetősége marad: vagy saját nyereségességéből ad lejjebb, vagy a minőségi elvárásokból enged. Talán nem meglepő, hogy az utóbbi megoldást többen választják. Szinte mindennapos történet, hogy az új lakás szigetelése nem megfelelő (ez beázásokhoz, penészesedésekhez, áthallásokhoz vezet), hogy az ajtókban alig van anyag (emiatt a kilincs az első próbálkozásra a kezünkben marad), hogy a kültéri vakolat az első telet sem bírja ki, mert faggyal szemben nem kezelték kellőképpen, vagy eleve beltéri anyagot használtak. Az erkélykorlátok némi csapadék után úgy rozsdásodnak, mintha tízévesek lennének, a kerti támfalak rövid időn belül megsüllyednek, megrepednek és életveszélyesen megdőlnek, s idézhetnénk még a szakemberek – köztük Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnökének – szomorú tapasztalatait. A kivitelezési problémák mellett ugyanakkor esztétikai és tervezési gondok is egyre többször adódnak. Sok esetben kihasználatlanok a belső terek, a lépcsőházat viszont túlságosan szűkre szabják, az ablakokat pedig eleve nyithatatlanra tervezik, így a tavaszi nagytakarításhoz egész ipari alpinista stábot kell a felsőbb szintekre vezényelni – hogy csak néhány kiragadott példával éljünk.

„A nyolcvanas évekhez képest persze óriási minőségi javulás érzékelhető, az import áruk és technológiák megjelenésével lényegesen nagyobb lett a választék és korszerűbbek az alapanyagok” – hangsúlyozza Soóki-Tóth Gábor. Ettől persze még ugyanúgy ki lehet spórolni az anyagokat, és ugyanúgy lehet dilettánsan hozzálátni a munkákhoz, mint annak előtte. Ritka a jó szakember, különösen akkor, ha az élénk árharcban a beruházó minél olcsóbban próbál munkaerőhöz jutni, de az is felmerül, hogy az új anyagok nem igényelnek-e többlet szakmai tudást, illetve, hogy a szakképzés egyáltalán halad-e a korral. Mindenesetre, ha tipizálni szeretnénk a projekteket, akkor a kutató szerint két klasszikus felállás létezik.

Vevők ideje Rémálom a kivitelezőknek, öröm a vevőjelölteknek: beköszöntött a kínálati piac a lakásszegmensben. Másfél évvel ezelőtt, 2003 végén, a hiteltámogatások szigorítása előtt akár az újlakás-forgalmazók, de esetenként a használt lakások tulajdonosai is könnyedén diktálhatták az árakat, hiszen a kereslet óriási volt. Mára a hatalmas fejlesztések beértek, s mivel közben még hatalmasabb lakópark-építések is indultak, a tavasz hatalmas újlakás-kínálattal örvendezteti meg a vásárlókat. Éppen ezért talán az egyik legfontosabb tanács, hogy ma már nem érdemes olyan lakásra befizetni, amelynek még el sem kezdődött az építése, különösen akkor nem, ha egy éven belül költözni is szeretnénk. Nem ritkaság az olyan eset, amikor a kivitelező cég felveszi az összes pénzt, gyorsan „összedobja” az épületet, majd nevet vált és az értékelhetetlen színvonalú és minőségű épület gondját az új lakóközösség nyakába zúdítja. Az efféle problémákat nem könnyű elkerülni, mégis csökkenthetjük a kockázatot, ha felkeressük a kiválasztott kivitelező cég korábban átadott épületét, s megkérdezünk néhány ott lakót a tapasztalataikról: az építkezés és a kivitelezés során milyen bánásmódot, milyen rugalmas-ságot és milyen minőséget tapasztaltak a kivitelező és az építtető részéről. Mindezek mellett nem árt az sem, ha a tulajdonviszonyokat, valamint az egyéb fenntartási költségeket lenyomozzuk, és tisztában vagyunk azzal, hogy a környék valóban nívós-e. Legyünk óvatosak az olyan kijelentésekkel, mint például „a Józsefváros újjáépülő részén” „csendes belső udvar” „kertkapcsolatos” és hasonlók, mert e kifejezések általában a lakás fő hátrányait hivatottak megszépíteni, elkendőzni.

Az egyiknél az ingatlanfejlesztő és a fővállalkozó egy és ugyanaz a személy vagy társaság, a másiknál két különböző. A minőségi kifogások garmadája leginkább az utóbbi esetben tör felszínre, itt ugyanis sokkal kevésbé érzi magáénak a beruházást az építtető vállalkozás, és hajlamosabb arra, hogy saját profitja helyett inkább a minőségből adjon alább. Ebben a helyzetben pedig fokozott jelentősége van annak, hogy a leendő lakástulajdonos is tisztában legyen a saját jogaival és garanciális lehetőségeivel, hiszen elvileg már a tervezőasztaltól kezdve az alapkő letételén át az utolsó simításokig és azon is túl számos biztosíték van a rendszerbe építve. Persze hiába van építési hatóság és felelős műszaki vezető, hiába léteznek minőségvédelmi nemzeti szabványok és meghatározott garanciális elemek, ha pénzügyi problémák vannak, akkor a minőségi kifogások érvényesítése is jóval nehezebb. Végső soron persze ott van a bíróság is, csak hát kevés hosszadalmasabb és utálatosabb dolog van a pereskedésnél, és ha történetesen időközben csődbe is ment a hosszú lánc egyik elemét alkotó vállalkozás, akkor végképp nehéz a jótállási igényeket behajtani.