A devizahitelekkel rengetegen megégették magukat, ezért továbbra is óvatosak az emberek, ha hitelfelvételről van szó. Most mégis több olyan tényező van, ami lakásvásárlásra ösztönözhet:
- a munkáltatói lakáshitel cafeteria, legfeljebb 5 millió forintig (ezt már 27 ezren kapták meg)
- az új lakásoknál 5 százalékra lecsökkentett áfa,
- állami lakástámogatási rendszer,
- a viszonylag alacsony hitelkamatok (egy év alatt egy átlagos hitel 900 ezer forinttal lett olcsóbb),
- egyre jobb befektetésnek tűnnek az ingatlanok.
A fentieket figyelembe véve érdemes lehet belevágni a lakásprojektbe, amely megvalósításához jellemzően hitel is kellhet, ettől pedig ugye továbbra is sokan ódzkodnak. Mégis hogyan tegyük minél biztonságosabbá a vásárlást, mit gondoljunk át? Ebben részben a megváltozott szabályozások is segítenek.
2015-től másképp vehetünk fel hitelt
Éppen a hitelválság miatt szigorították tavaly februártól a hitelfelvétel szabályait:
- Legális, igazolt fizetés kell ahhoz, hogy valaki hitel kapjon,
- Nézni kell a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatót (jtm, vagy pti): azt jelenti, hogy az ügyfél maximum a jövedelme hány százalékát fordíthatja hiteltörlesztésre. Forinthitelnél 400 ezer forintos igazolt fizetés alatt 50, felette 60 százalékig lehet eladósodni. A hivatalosan minimálbéres eszerint elvileg maximum havi 36,9 ezer forintig kötelezheti el ma magát. (Gyakorlati tapasztalatok szerint azonban 25-29 ezer forintos törlesztésnél behúzza a bank a féket.)
- Vizsgálni kell a hitelfedezeti arányt (LTV) is: ingatlannál a felvett hitel összege nem lehet több a fedezetül szolgáló lakás vagy ház értékének 80 százalékánál.
Ez a három feltétel elég jó keretet ad a hitelfelvételhez és a tervezéshez is. Viszont továbbra is gondban lehetnek azok, akiknek egyáltalán nincs legális jövedelmük, vagy csak a fizetésük egy része érkezik a számlára, a többit pedig zsebbe kapják.
A másik módosítás (a fair banki szabály) a törlesztőrészletekkel, kamatozással kapcsolatos. Fontos, hogy tavaly januártól a bankok már csak valóban indokolt kamatemelést hajthatnak végre, így az ügyfelek nagyobb biztonságban érezhetik magukat.
Újdonság az is, hogy milyen lehet a kamat – lakáshitelek esetében kétféléből lehet választani:
– A rögzített kamatozású hiteleknél legalább 3 éves periódusonként fix a kamat mértéke, és így a törlesztőrészlet is. Ennek megfelelően 3 évente (vagy ha mondjuk 5 vagy 10 éves rögzítési időszakot választottunk, akkor 5 vagy 10 évente) változhat a kamat és a törlesztés.
– A változó kamatozású hitelnél a kamat a referencia-kamatlábból (ez lehet 3-6-12 hónapos BUBOR) és kamatfelárból áll. A kamatfelár itt is legalább 3 évig fix, a referencia kamat viszont 3-6-12 havonta változhat. Ez azt jelenti, hogy a referenciakamat elmozdulásakor a fizetendő kamat mértéke és a törlesztőrészlet 3-6-12 havonta automatikusan módosul, és ez nem jelent egyoldalú szerződésmódosítást.
Szakértő segít eligazodni
Manapság az emberek a hitelfelvételt már szerencsére nem problémaként élik meg, hanem inkább lehetőségként gondolnak rá. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a hitel felvétele előtt érdemes szakértőhöz fordulni, hogy az esetleges kockázatokat minél alaposabban felmérhessük. A hitel egy hosszabb távú elköteleződést jelent, amelyet minden élethelyzetben tudnunk kell törleszteni, ezért nem árt, ha tisztában vagyunk az egyszeri és a rendszeres kiadásokkal egyaránt. Az elérhető támogatási formákkal kapcsolatban is érdemes körültekintően mérlegelni, hiszen ezek igénybevételével, illetve a megfelelő banki konstrukciók kiválasztásával jelentős összeget lehet megtakarítani – mondta el a bank reklámjából is ismert Molnár Mária, az OTP Bank szakértője
Molnár Mária – OTP Bank, Kecskemét
Lépésről lépésre
Ha lakást vagy házat vennénk, először is fel kell mérnünk, mennyi megtakarításunk van, illetve mennyi pénzt tudunk mozgósítani (mondjuk a meglévő ingatlan eladásával). Önerő nélkül sem lehetetlen belevágni a lakásvásárlásba, de ennek a taktikának azért jelentős kockázatai vannak.
Aztán körül kell néznünk az ingatlanpiacon, hogy az elképzelésünknek megfelelő lakást vagy házat mennyiért vehetjük meg. Ha pedig hiányzik pénz a vételárhoz, akkor meg kell néznünk a bankok ajánlatait, hogy hol milyen feltételek mellett kaphatunk hitelt, mennyi lehet a havi törlesztőrészlet, és mennyi idő alatt összesen mennyit kell majd visszafizetnünk.
A közelmúltból is okulva anyagilag nem érdemes kicentizni a vásárlást, hitelfelvételt, inkább kössünk némi kompromisszumot, gondolva arra is, hogy beüthet a krach, állás nélkül maradhatunk, vagy történhet más probléma, ami felboríthatja törlesztési terveinket.
Ha pl. az igazolt jövedelem csak a minimálbért teszi ki, akkor futamidőtől függően 2,8-4,5 millió forint közötti hitelre lehet számítani (10 ill. 20 év futamidőre), aminek a havi törlesztőrészlete 29 ezer forint körüli.
Ilyen kamatokra számíthatunk mostanában a piacon
Az MNB piacon elérhető több mint 600 jelzáloghitel feltételeit bemutató Hitel- és lízingválasztó programja szerint ma egy 10 millió forint összegű, piaci feltételű – tehát állami támogatás nélküli – változó kamatozású ingatlancélú jelzálogkölcsön 10-15 éves futamidőre:
– átlagosan 6,50 százalék teljes hiteldíj-mutató (thm) mellett igényelhető az általános ügyfélkörnek, de található ajánlat már 3,48 százalékos thm-mel is.
Az ugyanilyen összegű és futamidejű, szintén piaci feltételű, de fix kamatozású hitelajánlatokhoz ennél magasabb:
- átlagosan 8, 11 százalékos thm kapcsolódik, de akad e körben 6,45 százalékos thm-mel kínált hiteltermék is.
Szakértők szerint egyébként a hitelfelvevőkben egyre nagyobb az igény a hosszú távon kiszámítható hitelekre, vagyis a rögzített kamatozásra. Persze a jövőbe nem lehet látni, hogy végül is a rögzített kamatozású hitellel járunk-e jobban, vagy sem, de becslések azért vannak.
Amit nem lehet kihagyni: muszáj körülnézni a piacon, mert még az állami lakástámogatási rendszer segítségével igénybe vett hitelnél sem mindegy hogy hol igényeljük, mert a thm-ben lehetnek különbségek a bankoknál.
Amit még vegyünk figyelembe
A hitelfelvételnél arra kell még számítani, hogy lehetnek különböző költségeink, és hogy ezeket nem minden banknál, hitelnél kell leperkálnunk, mert lehet, hogy (akár akciósan) elengedik.
Ilyen lehet például az ügyintézési díj, a hitelbiztosítéki érték-megállapítási díj, a folyósítási díj, a közjegyzői díj.
Annak, hogy milyen díjakat engednek el, vagy fizetnek ki helyettünk (pl. közjegyzői díj, vásárlásnál az ügyvédi díj) a bankok, persze meglehet az ára, kérhetik cserébe pl. hogy legyen náluk bankszámlánk, különböző megtakarításaink, betétjeink, vagy hogy mondjuk szerződjünk törlesztési biztosításra. Tegyük hozzá, ezek méltányolható kérések a bank részéről. Azt viszont mindenképpen érdemes mindenkinek mérlegelni, hogy milyen feltételeket tud kényelmesen teljesíteni, illetve mi éri meg neki.
A cikket az OTP Bank támogatta.
