2016 az újlakás-piac fellendülésének éve volt, az erőteljes kereslet az utolsó negyedévben is kitartott. A fővárosi átlagos négyzetméterárak 2015 elejéhez képest harmadával nőttek, de egyes kerületekben 50-60 százalékos drágulás következett be, így A vevők már a tervezőasztalon lecsapnak az új ingatlanokra, miközben több kisebb és közepes ingatlanfejlesztés már most csúszásban van – egyebek közt ezt állapítja meg a Futureal-csoporthoz tartozó Cordia új piacfelmérése.
Az újlakás-piac fellendülésének éve volt az idei, az erőteljes kereslet az utolsó negyedévben is kitartott. Az év első 11 hónapjában Budapesten futó ingatlanfejlesztési projektek teljes újlakás-száma a szeptemberi 11 400-ról 11 700 közelébe emelkedett. A meghirdetett otthonok 58 százaléka már vevőre talált a két hónappal korábbi 54 százalékkal szemben – derül ki az 1‑11. havi piacfelméréséből.
A negyedik negyedév első két hónapjában így a kínálat – vagyis a még eladatlan lakások számának – csökkenése történt Budapesten: a szeptember végi 5300 darabos lakáskínálat november végére 4860-ra csökkent.
Kilőttek az árak
„A budapesti átlagos négyzetméterár, amelyet a legnagyobb kínálattal rendelkező XI., XIII., VIII. és IX. kerület fejlesztései határoznak meg, immár eléri a 600 000 Ft-ot” – mondta Földi Tibor, a cég vezérigazgatója. Hozzátette: „a január-szeptemberi jelentésben még 600 000 forintot közelítő átlagár szerepelt, a novemberi érték pedig harmadával múlja felül a 2015 januárjában érvényes 528 000 forintos átlagos négyzetméterárat”.
A legtempósabb, 62%-os drágulást a XII. és a VII. kerület, valamint a IX. kerület (+53%) mutatta fel. A népszerű XIII. kerület árai átlagosan 20%-kal lettek magasabbak közel két év alatt, a XIV. kerületben 17, míg a XI. kerületben alig 3%-os drágulás következett be.
Jelenleg a 600 000 forintos fővárosi átlagár alatt elsősorban Pest külső kerületeiben vásárolhatunk, ahol viszont csak elvétve találhatók új építésű projektek. A VII. kerület, ezen belül elsősorban Belső-Erzsébetváros felértékelődését jelzi, hogy – a szűkös kínálatú, exkluzív, 1 000 000 Ft fölötti fajlagos árat felmutató kerületek után – itt a legdrágább az új lakások négyzetmétere (790 000 Ft) ezzel megelőzve a tradicionálisan magas áron futó II. kerületet. A VII. kerülethez hasonlóan a VI. kerületben is erősödik a magas színvonalú kereskedelmi és turisztikai, vendéglátó funkció, amelynek eredményeként növekszik a terület presztízse, így itt jelenleg már 717 000 Ft/nm átlagos áron kínálják az új otthonokat.
Már halasztanak a fejlesztők
A kiugróan magas számú, idei évben indult fejlesztés nagy részét a vevők a tervezőasztalról megvették. A IX. kerületben például 870, még csak papíron létező lakás értékesítése indult idén, de a 600-nál több eladás eredményeképp alig 300 lakás a jelenlegi kínálat. Hasonló a helyzet a népszerű és kedvező árú (az átlagár 480 000 Ft/nm) XIV. kerületben, ahol mindössze 420 új lakás került a piacra az idén, miközben – a korábban indult fejlesztésekkel együtt – 720 kelt el.
További kínálatszűkülést jelent, hogy számos projekt megvalósítását elhalasztották Zuglóban. „Ezek az adatok is azt jelzik, hogy az építési engedélyezési eljárások bürokratikus útvesztői és az építőipart általánosan jellemző kivitelezői kapacitáshiány miatt számos kisebb és közepes méretű, megfelelő referencia nélküli lakásfejlesztő projektindítása késik” – fogalmazott Földi Tibor.
Kereslet
Budapesten az év végéig a tavalyi értékesítések duplája várható. A tranzakciók száma így minden bizonnyal meghaladja majd a 7000-et, miután az első 11 hónapban már 6400 új építésű lakás kelt el a fővárosban. Az első negyedév kisebb volumenű értékesítése és a folyamatosan bővülő kereslet eredményeként a második félévben már novemberig 630 lakással, azaz 22 százalékkal több kelt el, mint az első félévben. A decemberben megvalósuló értékesítésekkel ez a különbség elérheti az 1200-at, vagyis ennyivel több új otthon találhat gazdára az első féléves értékhez viszonyítva.
A második félévben a XIII. és a XI. kerület újonnan épülő lakónegyedeinek népszerűsége töretlenül kitartott: novemberig az eladások 25%-a a XIII. kerületben, 18%-a pedig a XI. kerületben történt. Ezekben a városrészekben a július-novemberi eladások 30%-kal haladták meg az első félév teljesítményét.
Ezek mellett Pest belső, elsősorban rehabilitációs területein és a belvárosi lokációkon mutatkozott jelentős kereslet és fejlesztői aktivitás. Az eladások közel 30%-a a pesti oldal belső területein, azaz az V., VI., VII., VIII. és a IX. kerület már kialakult lakónegyedeinek fejlesztéseiben valósult meg.
Kínálat
A fellendülés az induló projektek számát nézve is szembetűnő. Az év elején 120 fejlesztés lakásai voltak a piacon, ez a projektszám november végére megduplázódott úgy, hogy a nagyobb lakásszámú fejlesztések kerültek előtérbe. „Cégünk az eddig bejelentett, Budapest 7 kerületében zajló 8 helyszínen összesen 10 projektből 6 esetében már elindította az építkezést, vagyis a tervezett 1661 lakásból 1029 kivitelezése zajlik. A hetedik projekt keretében további 156 lakás kivitelezését a friss építési engedélynek köszönhetően heteken belül el fogja indítani. Mindez egyedülállóan magas szám a hazai ingatlanfejlesztők között” – emelte ki a vezérigazgató.
A 240 budapesti projekt a mennyiségi növekedésen kívül a minőség és lokáció szerinti kínálat bővülését is magával hozta. Az egyes kerületeken belül jelentősen eltérő szegmensekben vásárolhatunk, a legolcsóbb lakás négyzetméterárának átlagosan kétszereséért kínálják a legdrágább lakásokat. A nagy kiterjedésű kerületeken kívül ez azokra a kisebb kerületekre is jellemző, ahol olyan, kiugróan népszerű, magas befektetési hozamot garantáló területek találhatók, mint például a VII. kerületi bulinegyed, ahol a cég új projektje is épül. Az év eleji kínálathoz képest elsősorban Budán, az I., III. és a XI. kerületben, illetve a pesti VIII. és XI. kerületben jelentek meg a magasabb minőséget és műszaki tartalmat ígérő drágább projektek.
