Az elmúlt időszak egyik legjobb befektetése a fővárosi ingatlan volt. De hogyan tovább, érdemes-e realizálni a megszerzett profitot, milyen más befektetési lehetőségek vannak a piacon?
Az elmúlt fél év szabályozási változásai (CSOK, 5 százalékos áfa) jelentősen felpörgették az egyébként is pezsgésnek indult fővárosi ingatlanpiacot. Az állami támogatás növelése rövid távon fontos támaszt jelent az áraknak. Főleg azok a tulajdonosok örülhettek, akiknek az ingatlana leginkább megfelel a támogatási követelményeknek. A kereslet már rövid távon kapott egy lökést, az új kínálat jelentős része azonban egyelőre csak a tervezőasztalon létezik. De kétségtelenül megjelenik. Egy-két éven belül és nagy volumenben. Az alacsony áfa nagyon versenyképessé teszi a fejlesztést, ami egyfajta felső korlátként hat az áremelkedésre.
Érvek az áremelkedés ellen és mellett
A szerző tapasztalata szerint a fejlesztés/tervezés alatt álló ingatlanok már az elmúlt hónapokban is versenyt támasztottak a lakáseladók számára. Az erőteljes kínálati piac egyre kiegyensúlyozottabbá válik a növekvő kínálat miatt, ráadásul az árak ma már sokkal magasabbak, mint egy-két éve, ami csökkentheti a vásárlási kedvet. A budapesti agglomeráció ismét belép a versenybe, az árak abszolút szintje a vevők egy részét egész egyszerűen kiszorítja a fővárosi piacról.
Persze szólnak érvek a további emelkedés mellett is, hiszen a jelentős mennyiségű fejlesztési igény megemelheti az építési költségeket, növelve a végtermék árát. A gazdasági növekedés hatására meglóduló reálbér-növekedés és a hazai viszonylatban nagyon magas megtakarítási ráta csökkenése újra emelheti a keresletet. Szintén fontos kérdés, hogy fokozódik-e a külföldi vásárlóerő a hazai piacon és nő (vagy csökken) a rövid távú lakáskiadások által generált kereslet a belsőbb kerületekben.
Mit hoz a jövő az ingatlanpiacon?
A lényeg, hogy ma nincs egyértelmű válasz. Az áremelkedés érdemi részén, a legintenzívebb szakaszon szerinte túl vagyunk. Ugyanakkor azzal is tisztában van, hogy a banki kamatok és állampapírhozamok által kínált befektetési lehetőségek továbbra is az ingatlanpiac irányába terelik a befektetni vágyók jelentős részét, eltántorítják a potenciális eladókat. Pont ez az ijesztő. Az alacsony hozamkörnyezetben nagyon sokáig emelkedhetnek az árak, hiszen a lakáskiadással elérhető 5-6 százalékos hozam még mindig vonzó alternatíva.
Ha a jelenlegi hozamkörnyezet még évekig fennmarad Európában és Magyarországon, akkor miért ne lehetne három vagy négy százalék a fenti szám. Sőt, a bérleti díjak is tovább emelkedhetnek, ha közben a gazdasági növekedés és reálbér-kiáramlás nem lassul. Persze az kiváló kérdés, hogy ez a szcenárió következik-e be, de a jelenlegi árak mellett már azok számára is létezik ma jobb hozam–kockázat relációjú befektetési lehetőség a tőkepiacon, akik jelentős esélyt adnak a fent vázolt verzió megvalósulásának.
Mi lehet jobb az ingatlannál?
Amíg az elmúlt néhány évben a budapesti lakások iránti kereslet töretlenül hajtotta felfelé az árakat, addig a közép-kelet-európai ingatlankitettséggel rendelkező vállalatok árfolyama összességében inkább csökkent, stagnált. Ennek végeredményeként ezekből a cégekből válogatva összeállítható egy három-négy részvényből álló vonzó portfólió, amelynek a következő években várható hozama a szerző szerint magasabb lesz, mint a fővárosi lakóingatlan-áremelkedésből származó haszon.
Ráadásul ezek a cégek általában jó néhány ingatlannal rendelkeznek, így egy több országra és ingatlanpiaci szegmensre kiterjedő (diverzifikált) portfólióba fektethetünk be rajtuk keresztül.
A részvények vásárlása és tartása sokkal egyszerűbb és kényelmesebb, mint egy lakás vásárlása, fenntartása, kiadása és értékesítése. Kisebbek a tranzakciós költségek, ráadásul a fenti idő- és munkaigényes feladatokat a cégek profi menedzsmentje elvégzi helyettünk. Persze nem ingyen, de a jól kiválasztott tőzsdei társaságok esetében fajlagosan lényegesen olcsóbban, mint mi tennénk. Ráadásul ezek a cégek sokkal olcsóbban juthatnak piaci alapú finanszírozáshoz, mint egy magánszemély, mert méretük és alkuerejük sokkal kedvezőbb. Ezáltal megúszhatjuk a banki ügyintézést, ha a potenciálisan rendelkezésre álló tőkénknél kevesebb pénzt szeretnénk befektetni.
Mire várnak a befektetők?
Megfogalmazhatjuk a kérdést: Ha ezek a cégek egyértelműen ennyire vonzóak, akkor miért nem teljesítenek jobban, miért nem kapkodnak a részvényeikért a befektetők? A szerző kiemeli, hogy az általa követett cégek nem lakóingatlanokkal foglalkoznak, inkább üzlethelyiségek és irodák bérbeadására specializálódtak, illetve nem kizárólag csak a magyar, de például a cseh, szlovák, lengyel, román, szerb, alkalmanként az orosz piacon is aktívak. Így tehát nem feleltethetőek meg egy az egyben a fővárosi lakóingatlan-befektetésnek, sok esetben más tényezők is mozgatják az értéküket, valamint a tőkepiaci termékként a rövid távú befektetői kereslet/kínálat könnyedén eltérítheti árukat a „valós értéküktől”.
További fontos tényező, hogy esetenként nem pusztán hozamgeneráló, kész ingatlanokba fektetünk rajtuk keresztül, portfóliójuk részben fejlesztéseket is tartalmaz, melynek következtében első ránézésre alacsonynak tűnhet a folyamatos üzletmenet által generált hozam, ám cserébe időnként a részvényesek zsebre tehetik az ezekből származó fejlesztési profitot.
Számoljunk reálisan!
Ami a számtant illeti, a fent említett, kész, hozamgeneráló kereskedelmi- vagy iroda jellegű ingatlanokat nagyságrendileg 6,5-7,5 százalékos hozammal lehet vásárolni a piacon. Néhány ilyen eszközből összerakott portfólió működtetési költsége a hatékony üzemméret esetén egy százalékból megoldható, ami 5,5-6,5 százalékos, tőkeáttétel nélküli hozamot jelenthet a befektetőknek. De a cégek jelentős hányada részben hitelből valósítja meg a beruházást, a jelenlegi piaci körülmények között 2-3 százalékos fix kamat mellett, mely így két számjegyű hozamot generálhat a befektetőknek.
Időnként – jelenleg is ez a helyzet – egyes vállalatok ráadásul némi diszkonttal forognak a fair értékükhöz képest, ami azt jelenti, hogy a részvényt vásárlók várhatóan akár ennél is magasabb hozamra tehetnek szert.
A tőzsdei cégek mint a szerző említette, szívesen foglalkoznak a bérbeadásnál nagyobb kockázatot és ezáltal magasabb várható hozamot ígérő ingatlanfejlesztéssel is. Emiatt jellemzően portfóliójuk 10-30 százaléka nem termel pénzt, csak a fejlesztés befejeztével realizálja a hozamot, ami rövid távon lefelé torzítja a hozamtermelő képességüket. Persze így a befektetni vágyók egy vegyes tevékenységet végző cégben vásárolnak részesedést.
Mindezek miatt egy ilyen befektetés tényleg nem feleltethető meg egy mindenki által jól érthető, kézzelfogható lakásvásárlásnak. Viszont a szerző szerint azok számára, akik pusztán a hosszú távon fennmaradó nyomott hozamkörnyezet miatt fordulnak az ingatlanbefektetések felé, vonzó alternatívát jelenthetnek.
(Szerző: Orosz Gergő, portfóliókezelő, Concorde Alapkezelő)
