Gazdaság

Tisztességtelen feltételeket csempészhetnek a szerződésbe az ingatlanosok

Ivándi-Szabó Balázs / 24.hu
Ivándi-Szabó Balázs / 24.hu
Ha ilyesmit akarnak elfogadtatni önnel, bátran húzassa ki, írassa át.

Időnként kapunk olyan leveleket, amelyekben az ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos negatív tapasztalataikról számolnak be az olvasók. Ügyvédek szerint nem ritka az olyan jogsértő gyakorlat az ingatlanközvetítésben, ami miatt vevők és eladók is kárt szenvedhetnek. A gond az, hogy laikusként nehéz kiszűrni, egy adott szerződés mely pontjai lehetnek hátrányosak ránk nézve.

A jó hír, hogy az ügyészség közérdekű perekkel igyekszik visszaszorítani az inkorrekt ingatlanközvetítői gyakorlatokat. Ezekben a perekben az általános szerződési feltételek (ászf) tisztességtelen pontjait, a szerződéskötési nyomtatvány egyes kikötéseit támadják. A nyertes perek alapján jól kirajzolódik, melyek azok a vissza-visszatérő feltételek, amelyek bosszúságot okozhatnak az ügyfeleknek.

Tisztességtelenségek sora

Mint megtudtuk, nem készül összefoglaló a perekben nevesített tisztességtelen szerződési feltételekről. Ennek oka, hogy az ászf-ként közzétett szerződések esetenként eltérnek, folyamatosan változnak, így a Legfőbb Ügyészség szerint nem feltétlenül lenne hasznosítható egy ilyen anyag.

A nyertes perekről szóló közlemények alapján azonban képet kaphatunk arról, milyen elfogadhatatlan ingatlanközvetítői gyakorlatokat azonosítottak be eddig. Bizonyára nem kevesen lesznek, akiknek ismerősen csengenek a következő kikötések. Bíróság mondta ki például, hogy

tisztességtelen az ingatlanközvetítő, ha a kizárólagos megbízásban kizárja, hogy a fogyasztó maga értékesítse az ingatlanát.

Az sincs rendben, ha a megbízási szerződés megszűnése után korlátozza a közvetítő, hogy az eladó maga értékesítse az ingatlanát. Nem tisztességes, ha a szerződésbe beleírják, hogy a közvetítő jelenléte nélkül nem tárgyalhat az eladó az érdeklődővel. Vagyis az eladónak nem kell tűrnie, hogy a közvetítő az ingatlan értékesítésével kapcsolatos tárgyalásokon jelen legyen.

Tisztességtelen, ha az ingatlanközvetítő arra kötelezi a fogyasztót, hogy irányítsa hozzá a nála jelentkező ajánlatkérőket, vagyis a potenciális vevőket. Azt is kimondták a bíróságok, hogy a tisztességtelen kikötések akkor sem szerepelhetnek a szerződésben, ha a felek megtárgyalták és aláírták a dokumentumot.

Bíróság mondta ki

A Legfőbb Ügyészség lapunk megkeresésére 2017-ig visszamenőleg küldött linkeket a nyertes perekről. Számos példát találtunk ezek alapján arra, mi az, ami a bíróság szerint nem elfogadható. Tisztességtelen az ingatlanközvetítő, ha:

  • ingatlaneladáskor önmagában a címmel, képpel, esetleg helyrajzi számmal kitett hirdetés alapján automatikusan teljes munkadíjat kér.
  • Az ajánlati biztosíték 50 százalékát ügyintézési díj jogcímén megtartja, eredménytelen közvetítés esetén is.
  • Úgy ír elő térítési kötelezettséget, hogy sem a szerződés megkötésekor, sem később nem határozza meg pontosan, milyen esetben kell fizetni.
  • A sikerdíjat nem az általa nyújtott szolgáltatás mértékéhez köti, hanem a megbízási díjhoz igazított átalánydíjat határoz meg.
  • Úgy kér jutalékot, hogy nem közvetített vevőt, illetve nem járt eredménnyel a közvetítés.
  • Rendelkezésre állási díjat köt ki úgy, hogy nincs mögötte szolgáltatás. Átalánytérítést kér többletszolgáltatásra, miközben azt nem teljesíti, csak a lehetőséget fizetteti meg.
  • Az eladót díjfizetésre kötelezi akkor is, ha számára nem elfogadható a vételi ajánlat.
  • Megbízási díjat követel minden esetben, függetlenül attól, hogy a fogyasztó milyen okból utasította vissza ajánlatot.
  • A fogyasztót díjfizetésre kötelezi akkor is, ha a kiközvetített személlyel olyan másik ingatlanra köt szerződést, amelyre nem adott megbízást.
  • Szerződésszegéskor azzal nem arányos, túlzott fizetési kötelezettséget szab, például megbízási díjat és kötbért is fizettet.
  • A bánatpénzből részesedni akar. (A bánatpénz az eladónak jár, ha a vevő visszalép).
  • A bánatpénz mellett külön kötbért, illetve a megbízási díj mellett költségtérítést is kiköt.
  • Ha nincs érdeklődő vagy vételi ajánlat, feljogosítja magát az irányár, illetve a limitár csökkentésére.
  • Kizárja a fogyasztó szerződésfelmondási jogát. Kizárólagos közvetítői szerződésnél sem lehet korlátozni, vagy kizárni a fogyasztó felmondási jogát.
  • Korlátozza a fogyasztó rendelkezési jogát, ha az megfelelő vételi ajánlat esetén 10 munkanapon belül nem kezdi meg az egyeztetést a jelzálogkövetelés jogosultjával.
  • Az ingatlan helyétől eltérő bíróság illetékességét köti ki az ingatlanközvetítői szerződésben, illetve egy adott városi járásbíróság kizárólagos illetékességét szabja meg.

Jogunk van szerződést módosítani

Fontos, hogy a fogyasztónak nem csak ahhoz van joga, hogy szerződéskötés előtt megfelelő tájékoztatást kapjon szerződéses jogairól és kötelezettségeiről, illetve hogy minden blankettát, szerződési feltételt, üzletszabályzatot vagy más néven a szerződés részévé váló dokumentumokat áttanulmányozzon. Ahhoz is joga van, hogy módosítson a feltételeken.

Jászai Csaba / MTVA

Miután megtárgyaltuk a szerződés részleteit, kérhetjük, hogy egyes pontokat az ingatlanközvetítő mellőzzön, vagy kérésünk szerint módosítson. Ezt a szerződésben vagy az ászf-ben egyértelműen fel kell tüntetni, például ki kell húzni az adott pontot, vagy odaírni, hogy az ügyfél azt milyen feltételekkel fogadja el.

A fogyasztók is kezdeményezhetik az ügyésznél a pert

Az ügyész akkor indít pert, ha a vállalkozás általános szerződési feltétele az ügyfelek kérelmére vagy hivatalból a látókörébe került. Feltéve, hogy a kikötések közül egy vagy több tisztességtelen. Vagyis a fogyasztók is fordulhatnak az ügyészséghez, ha tisztességtelenséget gyanítanak – az ügyész elbírálja ezeket a kérelmeket, és ha indokoltnak látja, pert indít. Amennyiben úgy látja, nincs hatásköre, akkor pedig átirányítja a panaszt az illetékes szervhez.

A Legfőbb Ügyészség szerint tisztességtelenség akkor merülhet fel, ha információhiány miatt megbomlik a polgári jogi szerződésekre egyébként jellemző egyensúly. Hátrányt okoz a kiszolgáltatott helyzetben lévő fogyasztónak, ha a vállalkozó olyan kikötést is tud alkalmazni, melyet a fogyasztó egy normál alku során elutasítana.

A tisztességtelen feltételeket törölni kell, és hírt is kell adni róluk

Ha a bíróság megállapítja, hogy a keresettel támadott (egy vagy több) feltétel tisztességtelen, akkor az ingatlanos vállalkozó ezeket a kikötéseket nem alkalmazhatja sem folyamatban lévő, sem későbbi szerződéseiben, azokat törölnie kell. Emellett az ügyész indítványára a bíróság arra is kötelezi, hogy a tisztességtelen feltételekről saját költségén hirdetményt tegyen közzé.

A közzététel történhet napi- vagy hetilapban, kifüggeszthetik az üzletben, közzé tehetik a vállalkozó honlapján – módjáról minden ügyben egyedileg dönt a bíróság. A közzétételt a jogerőre emelkedéstől számított 15 napon belül kell megejteni, amennyiben – esetleges – felülvizsgálati eljárásban a Kúria nem függeszti fel a végrehajtást.

A perekkel az ügyész azt éri el, hogy – összhangban az uniós és nemzeti jogszabályokkal – a vállalkozó ne alkalmazzon a fogyasztóra egyoldalúan hátrányos szerződési feltételeket. A Legfőbb Ügyészség lapunknak azt írta, a pereknek nem célja a piac tisztítása, hanem kizárólag a hatályos törvényi rendelkezésekkel összhangban a tisztességes vállalkozói magatartás elősegítése és a fogyasztók érdekeinek védelme.

Nem a franchise-szerződést támadják

A nyertes perekről kiadott ügyészségi közleményekben nincsenek cégnevek, szóval ezzel nem könnyítik meg az ügyfelek tájékozódását. És ha országos hálózatról (franchise) van szó, az sem derül ki, hogy melyik ingatlanlánchoz tartozik a tisztességtelen feltételeket alkalmazó iroda.

A bíróság – mint megtudtuk – azért nem utal a közleményekben a franchise-láncra, mert valamennyi franchise-partnert önálló entitásnak tekint. Ez egyben azt is jelenti, hogyha az ügyészség pert nyer egy franchise-tag vállalkozóval szemben, abból még nem következik, hogy a franchise többi tagjának is ki kell vennie az inkriminált kikötés(eke)t a szerződésekből. Márpedig franchise-n belül jellemző, hogy ugyanazt az ászf-et, szerződésmintát használják.

A magyarázat erre az, hogy a perben nem a franchise-szerződés, hanem csak az alperes vállalkozó által alkalmazott ászf tisztességtelenségének megállapítását kéri az ügyész. A polgári perrendtartás rendelkezéseiből következően pedig a bíróság csak az alperes vállalkozót marasztalhatja el, az ítélet csak rá tartalmazhat rendelkezést.

Ajánlott videó

Olvasói sztorik