Külföldi kereslet
A Belügyminisztérium adatai szerint, míg az idei év első felében országosan ötödével (2651-re) csökkent a külföldiek ingatlanvásárlása hazánkban, Budapesten közel ugyanannyi, 892 tranzakció kötődött külföldiekhez. (Fontos megjegyezni, hogy ez csak a magánszemélyek vásárlását mutatja, a cégen keresztüli tranzakciókat nem.) Az írek és a britek a fővárosi volumen 57 százalékát adták, s így a legnagyobb vevőkört jelentik. A valamelyest csökkenő számú ír vásárló továbbra is elsősorban az V., VI. és VII. kerületet preferálja, s ezeken a részeken fejlesztési aktivitásuk is nőtt. (Ír befektetők nevéhez köthető egy, az év második felében elkészülő luxuslakás-beruházás a lakóingatlan-fejlesztések által eddig elkerült fővárosi V. kerületben, s több hasonló áll tervezés alatt.) Új színfoltként nagy számban jelentek meg spanyol vásárlók és ingatlanfejlesztők is a belvárosi szegmensben.
Folytatódott a polarizáció
Tovább folytatódott a tömegpiac és a felsőbb kategóriájú ingatlanok piacának polarizálódása. Míg a túlkínálatos szegmensekben a fejlesztők továbbra is értékesítési nehézségekkel küzdenek, egyre több egyedi projekt jelenik meg a piacon, melyek lakásai – akár az átlagár többszöröséért is – gond nélkül kerülnek értékesítésre. A magasabb árak sok esetben (jellemzően a pesti belvárosban) külföldi vásárlók érdeklődését feltételezik.
A fővárosi lakáspiaccal szembeni optimizmust mutatja, hogy a piacon már bizonyított fejlesztő cégek az év első felében tucatnyi nagy volumenű fejlesztést indítottak, s továbbiak állnak előkészítés alatt. Mindezzel szemben, a vidéki városokban csökkent a fejlesztői aktivitás.
Jellemző, hogy egyre több nagy lakásszámú fejlesztés indul a periferikus területeken, elsősorban a pesti oldalon. Itt a XVIII. kerületben van még mindig a legnagyobb fejlesztői aktivitás, de a XVI., XX. és XXI. kerületben is több új beruházás indult el. Ugyanígy, a budai oldalon például a XXII.kerület került fel a fejlesztői „térképre”. Mára már csak azokban a központtól távolabbi kerületekben (XXIII. és XV.) nincsen nagy fejlesztés, melyeket a beruházók a legkevésbé tartanak vonzónak nagy projekt indításához (lassú megközelíthetőség, szűkös kereslet miatt). Mindezek mellett továbbra is a XIII., IX., VIII. és XI. kerületben tapasztalható a legnagyobb mozgás a piacon, a legnagyobb számú eladásra kínált lakással. Itt – a folyamatosan csökkenő hitelkamatok miatt – egyre több egyetemista és főiskolás vásárol lakást albérlet helyett.
A magas presztízsű kategória egyre inkább a pesti oldalon hódít teret. Míg a II., XII. és III. kerületben összességében visszaesett az új építésű lakások értékesítése, a pesti belváros lakásai egyre keresettebbek. Az V. kerületben és a VI. kerület Nagykörúton belüli részén több olyan lakóprojekt indult el, melyek a magyar piacon meg sem jelennek, azokban szinte kizárólag külföldi vásárlók vesznek lakásokat, elsősorban befektetési céllal. A Duna egy másik nagy vonzerő, ahol átlagnál magasabb színvonalú és árú lakások tömegének építése és tervezése zajlik (így például a Duna Plaza mögötti területen valóban egy új városrész születik, több projekt keretében összesen ezres nagyságrendű lakásszámmal és azok teljes ellátásával).
Továbbra is a kisméretű lakások a keresettek. A tömegpiacon mostanra egyértelműen a másfél, illetve az egy + két félszobás elrendezés lett a sláger, lehetőleg minél kisebb méretben (minél olcsóbban). Még mindig nagyon sikeres értékesítésösztönző metódus a kedvező fizetési ütemezés kialakítása (10-90, illetve 20-80 százalék).
Bár a nagyobb vidéki városok központjához közel, a legkeresettebb területeken sem példa nélküli a 400 ezer forintos fajlagos ár, az árszint összességében jelentősen elmarad a budapesti átlagtól. Általában jellemző, hogy a felsőbb kategória árai egyre inkább szakadnak el a tömegtermékekétől.
Pang a használtpiac
Jóllehet a februárban bevezetett Fészekrakó Program elemei elsősorban a használt lakások vásárlóinak jelentenek segítséget, a tavaly óta stagnáló forgalmat ez sem tudta fellendíteni. A Fővárosi Illetékhivatal adatai szerint június végéig mindössze 27 ezer lakás-adásvételi szerződés érkezett be, ez pedig jóval kevesebb a tavalyi adatnál. Az eladott lakások mintegy tizede panel. A hivatal nyilvántartása szerint az utóbbi három és fél évben mindössze 180 olyan ingatlant érékesítettek, amelyre – mivel értéke meghaladja a 100 millió forintot – a kormány tervei szerint a tulajdonosnak a jövő évtől luxusadót kell fizetnie.
Az Otthon Centrum felmérése szerint, míg a Fészekrakó Program támogatási elemei által lehatárolt 12 millió forintos árszintig a fővárosban a vásárlók 41 százaléka keres használt lakást, vidéki városokban ez az arány 54 százalék. Ugyanígy, 250 ezer Ft/négyzetméteres ársávig Budapesten a vevők 49 százaléka, vidéken 86 százaléka keres lakást. A különbség azzal együtt is látványos, hogy a fenti adatok mind a főváros, mind pedig a vidéki városok esetében az összegzés során elfedik a kiugró szélső értékeket.
A bő kínálat és a kereslet visszaesése miatt a vásárlók továbbra is jó alkupozícióban vannak. Mindezt erősíti, hogy sok területen (elsősorban a tömegpiacon), ahol az új lakások ára már régóta nem emelkedik, egyre inkább közel kerül egymáshoz az új építésű és a használt lakások árszínvonala. A jövőre bevezetendő áfakulcscsökkentés még inkább felülről ható árnyomást fog jelenteni a használtpiacon. A lakásukat eladók így kénytelenek lesznek engedni az árakból, ugyanakkor a magánszemélyek erre kevésbé lesznek hajlandóak (nincs „kézzelfogható” kényszer), s az árcsökkenés itt lassabb lefolyású lesz.
