Miközben az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő (ÁPV) Rt. éppen a Földhitel- és Jelzálogbank Rt. (FHB) privatizációjának második szakaszát készíti elő, az illetékes miniszter több mint a háromszorosára – a korábbi 625-ről 2000 forintra – növelte azt a díjat, amit a nem hiteles tulajdoni lapok földhivatalból történő lekéréséért kell fizetni. Mintha csak friss példát akart volna az állam mutatni a potenciális befektetőknek arra, hogy a jelzáloghitel-piacon is van szabályozási kockázat.
Figyelőlistán
Mintegy két évvel ezelőtt részben éppen e kockázat miatt ellenezte az egyik nagy hitelminősítő cég, hogy az FHB-t teljes mértékben értékesítsék. A Moody’s akkor úgy vélte, kevésbé valószínű, hogy az állam a jelzálogpiacra hátrányos szabályokat hoz addig, amíg maga is érdekelt az adott szegmensben. Emellett azzal érvelt, hogy az FHB-sztori még túlságosan rövid, nincsenek historikus adatok, amelyek alapján előrejelzéseket lehetne készíteni. Annyira aggódott, hogy leminősítést valószínűsítő figyelőlistára helyezte a bankot, s csak azután vette le arról, hogy az állam visszavonulót fújt, s többségi tulajdonos maradt. Ilyen előzmények után nem is meglepő, hogy a mostani tranzakció tanácsadói pályázatának kiírása után a Moody’s viharos gyorsasággal – már a pályázati felhívás megjelenése után két munkanappal – bejelentette: ismét figyelőlistára tette az FHB-t.
A 6,6 milliárd forintos jegyzett tőkéjű hitelintézetnek még 53,2 százaléka van állami tulajdonban, ebből az 50 százalék plusz egy szavazatnyi törzsrészvényt kívánják értékesíteni most. (A maradék 3,2 százalékos pakett szavazatelsőbbségi részvény, arra a többi elsőbbségi részvényesnek elővételi joga van.) Az értékesítési koncepciót a tanácsadónak kell kidolgoznia. Ehhez az ÁPV Rt. szélesre tárta a kaput, így elvileg bármilyen megoldás szóba jöhet, a külföldi és hazai szakmai, valamint pénzügyi befektetőknek való zártkörű értékesítéstől kezdve a belföldi nyilvános forgalomba hozatalig.
  |
Kecske és káposzta
Az egyik, vélhetően a Moody’s-nak is tetsző megoldás szakértők szerint az lehetne, ha a magyar állammal azonos, vagy még jobb hitelbesorolással rendelkező szakmai befektetőnek adnák el a részvényeket, a bank semlegességét azonban ilyen esetben csak az biztosíthatná, ha a vevő egy, eddig a magyar piacon még jelen nem lévő befektető lenne.
A szakértők egy másik, a tőkepiac szemszögéből kedvezőbb variánsra is jó esélyt adnak: már a múlt ősszel felvetették, hogy az FHB esetében is beválhatna a Richternél tavaly alkalmazott privatizációs technika, vagyis a részvényre cserélhető kötvények kibocsátása. Így a kecske is jól lakna, és a káposzta is megmaradna, vagyis az állami befolyás fennmaradása megnyugtathatná a Moody’s-t, a büdzsé pedig azonnal bevételhez jutna. Ráadásul, mivel a kötvények átváltásakor várható részvényérték is beárazódna, a jelenlegi számítások szerint a bevétel hétéves futamidő esetén akár 50 százalékkal is meghaladhatná a pakett jelenlegi, 43 milliárd forintos piaci értékét. (Az állam 2003-ban 46,8 százalékos részvénycsomagot 11,7 milliárd forintért értékesített.)
E megoldás esetén az FHB-tranzakció még tőkepiaci kuriózum is lehetne, feltéve, ha egyszerre bocsátanának ki átváltható forint- és devizakötvényeket. Az előbbire ugyanis a magyar piacon még nem volt példa. Szakértők azonban figyelmeztetnek: kizárólag forintkibocsátásra a magas kamatszint miatt nemigen kerülhet sor, a társaság jelenlegi osztalékpolitikája alapján történő kifizetés nem nyújtana elegendő fedezetet az államnak a kötvények után fizetendő kamatra. A kötvényes konstrukcióval kapcsolatban azonban többen arra figyelmeztetnek, hogy azt csak kisebbségi részesedések (általában 25 százalékig) esetében szokás alkalmazni.
Árfolyam
A privatizáció első lépcsőjében FHB-részvényt vásárlók elégedettek lehetnek: a 4300 forintos kibocsátási ár 2003 novembere óta mintegy háromszorosára nőtt. Bár ilyen ütemű emelkedés a jövőben nem valószínű, az FHB-részvények árfolyamában szakértők szerint még mindig van növekedési lehetőség. Az átváltható kötvények a hasonló futamidejű államkötvényekénél kisebb hozamszint mellett kelhetnek el, de ezt ellensúlyozhatja az árfolyamnyereség lehetősége.
Sarkadi Szabó Kornél, a Raiffeisen Bank részvényelemzője úgy véli, a jelzálogbanki papírok jelenleg alulárazottak. A bank teljesítménye mellett elsősorban az befolyásolja majd az árfolyamot, hogy milyen ütemben bővül a hazai jelzálogpiac – ami a költségvetési, illetve a gazdaságpolitikától is függ -, továbbá attól, hogy a régiós bankok megítélése milyen lesz. Úgy véli, egy éves távlatban reálisan 10-15 százalékos növekedés valószínűsíthető.
Jelzálogbanki részvényeket azért érdemes venni, mert kockázatmentesen biztosítanak stabil osztalékot, s a hosszú kamatperiódus valamint a beégetett kamatállomány miatt képesek még a trendekkel is szembe menni – dicséri „portékáját” Gyuris Dániel, az FHB vezérigazgatója. Szerinte az FHB alaptevékenységének növekedési dinamikája középtávon „bekódolt”, már csak a magyar piac elmaradottsága miatt is, amit jelez, hogy nálunk az ingatlanok jelzálogterhelése még csak 20 százalék, miközben a közepes uniós tagállamokban eléri a 40 százalékot. A vezérigazgató szerint a fejlődés motorja a jövőben az általnos célra nyújtott jelzáloghitelek térhódítása lehet. Előbb-utóbb azonban – a kisebb kockázati felár miatt – a fogyasztási hitelezés is átterelődik majd a jelzálogjoggal biztosított hitelpiacra, különösen, ha az ingatlanfedezetes hitelek procedúrája olcsóbbá válik, a földhivatali bejegyzés pedig egyszerűbb és gyorsabb lesz.
