Egyenesen fantasztikusnak tartják a hazai szakemberek a budapesti irodapiac múlt évét: minden fontos mutató tekintetében új rekord született. Tény, hogy soha nem áramlott még ennyi tőkebefektetés a piacra: közel 2 milliárd eurónyi volt az összeg. Korábban még jó években is, mint amilyen 2004 és 2005 volt, legfeljebb 1 milliárd euró friss pénz érkezett.
De soha nem adtak át ennyi új irodát sem egy év alatt: majdnem 200 ezer négyzetméternyit. Ezzel a főváros teljes irodaállománya meghaladta az 1,8 millió négyzetmétert. Mindeközben a bérleti tranzakciók is új csúcsot döntöttek (a tavalyi év legnagyobb volumenű üzleteit lásd külön), hiszen a bérbe adott területek nagysága sem haladta meg soha ezelőtt a 300 ezer négyzetmétert. A kínálati oldal dinamikus bővülésével könnyedén lépést tudott tartani a kereslet masszív erősödése. A CB Richard Ellis (CBRE) szakemberei szerint ez 2008-ban, de még 2009-ben sem lesz másképp. Idén akár 25 százalékkal is több irodaterületet adhatnak át, de Konthur Adrienn, a CBRE ügyvezető igazgatója szerint a kereslet ezt is fel fogja szívni. Sőt, attól sem tartanak a tanácsadó cég szakemberei, hogy a 2009-re prognosztizált „ijesztően sok”, akár 370 ezer négyzetméternyi új iroda ne találna bérlőre.
Régi-új slágerek
Kereslet és kínálat kart karba öltve fejlődik, véli Stephen Morris, a DTZ ingatlanügynökségi vezetője is. Így az elkövetkező években még biztosan nem kell attól félni, hogy vészes túlkínálat alakulna ki a fővárosban. A szakemberek szerint pillanatnyilag „egészségesnek” tartott, átlagosan 12,3 százalékos kihasználatlansági ráta ugyan valamelyest emelkedni fog, de a várakozások szerint legfeljebb 14 százalékos lehet két éven belül.
Vannak persze a városnak olyan részei (a nem központi kerületek), ahol az utóbbi időben hirtelen talán túl sok irodaház épült, így az üresedés az átlagosnál néhány százalékponttal magasabb. De tartós túlkínálattól ott sem kell tartani. Sőt, az új fejlesztések zöme sem a szűk pesti belvárosra koncentrálódik.
A jó közlekedés az egyik legfontosabb tényező az irodaprojektek sikeressége szempontjából, ezért a szakemberek azt várják, hogy a jövőben tovább fejlődnek az agglomerációs övezetek, például az M0-s körgyűrű vonzáskörzete. A városon belül, például a leendő 4-es metró mentén is új irodaközpontok jöhetnek létre. „Néhány éven belül egészen új arculatot kaphat például a főváros nyolcadik kerülete, és ennek következtében végre eltűnhet az a stigma, amely hosszú ideig éktelenkedett ezen a városrészen” – mondja Stephen Morris.
Ez az egyik frissen felkapott célpontja a budapesti irodapiacnak. A terület az új fejlesztések, elsősorban is a Corvin-projekt keretén belül megépülő irodaházak (2012-ig 150 ezer négyzetméter) jóvoltából felzárkózhat a főváros közkedvelt üzleti negyedei közé.
Ugyanakkor van 1-2 olyan slágerterület, amelyeket nem lankadó lelkesedéssel preferálnak a beruházók immár egy évtizede, de a jövőben is látnak még bennük fantáziát. A Váci úti folyosó tipikusan ilyen, még akkor is, ha a laikus szemlélő számára is úgy tűnik, hogy oda már nem fér új irodatömb. A Figyelő Trendnek nyilatkozó irodapiaci elemzők szerint viszont bőven van még tér és igény is az új projektekre.
Milyen a jó iroda?
A közlekedés, vagyis az irodaház jó megközelíthetősége az egyik legfontosabb szempont az újonnan költöző cégek számára. A parkolás azonban sok esetben ma már ennél is fontosabb, Budapesten legalábbis ugyanolyan sokat nyom a latban, mint a bérleti díj nagysága. Ez után következik az irodaház korszerűsége és felszereltsége, valamint az egyéb költségei vagy például az épület energiahatékonysága. Mindez abból a felmérésből derült ki nemrégiben, amelyet a svéd Skanska, Budapest első „A” kategóriájú irodája, az Astoriánál álló East-West Business Center építője készített el. A felmérésben nemcsak a cégvezetőket, hanem az alkalmazottakat is megkérdezték, akiknek véleménye igencsak megoszlott a mai modern irodák belső elrendezését illetően. A válaszadók 45 százaléka inkább szeparált munkahelyre vágyna, szemben a ma divatos „open-office”-szal, ám ilyet ma már csak minden negyedik cég kínál.
Régiós elmaradás
Budapestnek még mindig az a baja, hogy összességében rendkívül kevés a jó minőségű irodaháza, állítja Mészáros Margaréta, a CBRE befektetési és értékbecslési vezetője. Sőt, ez az egész kelet-közép-európai térségre elmondható. Uniós csatlakozásunk után ugyan látványosan meglódult az irodafejlesztések üteme, de még ma is előfordul, hogy bizonyos multinacionális cégek megfelelő iroda hiányában nem telepednek meg az országban.
Szemléletes adat, hogy miközben a múlt év végén mintegy 17,5 millió négyzetméter irodaterületet kínált a teljes régió – ideértve Belgrádot, Budapestet, Bukarestet, Moszkvát, Pozsonyt, Prágát, Szófiát, Varsót és Zágrábot –, addig egyedül München városa durván 15 millió négyzetméterrel rendelkezett. Már csak emiatt is azt várják a piaci szakértők, hogy az elkövetkező évek még nagy boomot tartogatnak.
Az említett országok vitathatatlanul legnagyobb piaca az orosz. Csak Moszkvában 2–3 millió négyzetméternyi iroda épül meg 2009 végéig. Bukarest a térség második leggyorsabban fejlődő fővárosaként „csupán” 600–700 ezer négyzetméternyi új fejlesztéssel számol idén és 2009-ben is. Az orosz piac egyébként minden tekintetben elhúzott a kelet-közép-európai térség többi államától. A moszkvai bérleti díjak például a világ nagy üzleti központjainak árszínvonalán állnak. Szűkebb térségünkben 18 és 22 euró között mozgott az „A” kategóriás irodák havi bérleti díja tavaly (csak Zágráb és Varsó lógott ki a mezőnyből, előbbi 15, utóbbi 32 euróval), ehhez képest Moszkva 100 eurós négyzetméterenkénti bérköltsége egész más skálán ábrázolható. Gyakorlatilag ugyanannyi, mint amennyiért Tokió belvárosában vagy a londoni Cityben adnak ki egy négyzetmétert, vagyis most már a világ negyedik legdrágább irodapia-cáról van szó.
Moszkva fejlődése ráadásul az elkövetkező években is szinte töretlen lehet. Az amerikai hitelválság nyomán „szigorúbbá” vált hitelpiac, a bankszektor és az ingatlanbefektetők nagyobb óvatossága ugyanis a várakozások szerint kisebb mértékben veti vissza Oroszországot és térségünket, mint a fejlettebb európai nagyvárosok irodapiacát. A legnagyobb csapás eddig is Londont érte: a hitelválság nyomán tömeges leépítésekre kényszerültek a multinacionális pénzügyi csoportok, a City irodáinak egy része üres, a többiben pedig erős nyomás alatt tartja a bérleti díjakat a hirtelen jött túlkínálat.
Az elkövetkező években egyébként nálunk is örülhetnek a bérlők: legfeljebb a prémiumkategóriájú irodák esetén várják a bérleti díjak emelkedését a piaci szereplők. Az AL Holding és a GKI Gazdaságkutató felmérése például azt mutatja, hogy az 5–6 százalékosra becsült idei inflációnál kisebb mértékben emelkednek a bérleti költségek: mintegy 4,5 százalékkal.
Az Ecostat Ingatlanbarométere is legfeljebb az inflációval egyező drágulást prognosztizál, igaz, Budapesten inkább 6, vidéken pedig alig több mint 2 százalékosat.
Amikor a magyarországi irodapiacról beszélünk, akkor egyébként szinte kizárólag Budapestről van szó. A vidéki beruházások ugyanis volumenben olyannyira elenyészők, hogy az adatokat és a felvázolt tendenciákat érdemben nem befolyásolják.
Az Ecostat Ingatlanbarométere szerint a vidéki irodaellátottság kielégíti az igényeket, így új irodák építése helyett inkább a meglévők korszerűsítése, átalakítása jellemző. Egy-egy nagyobb projekt akár meg is billentheti a kereslet-kínálat egyensúlyát, és számottevő túlkínálatot idézhet elő. Kelet-Magyarországon, de még inkább nyugaton az AL Holding és a GKI szakértői szerint például túlkínálat van. Az irodaterület 17–20 százaléka nem talál bérlőre, a „B” kategóriás irodák esetében pedig még rosszabb is ez az arány. Ráadásul a nyugati országrészben a túlkínálat még erősödhet is idén, miután a kereslet tartósan Budapesten koncentrálódik.
