Az egész hazai befektetésialap-piacon aranyévnek nevezhetjük a tavalyit – az alapokban kezelt vagyon növekedése meghaladta a 70 százalékot -, de az ingatlanalapok szempontjából aztán végképp az volt. Tőkéjük a 2004 végi, 100 milliárd forint körüli összegről december végére 360 milliárdra emelkedett, február végére pedig a 390 milliárd forintot is meghaladta. A látszólag örvendetes jelenség azért az alapkezelőket és a befektetőket egyaránt némi óvatosságra kell, hogy intse.
Hiába a vevő az úr általában a piacgazdaságban, a folyamatosan beérkező pénzeket jól elkölteni nem is olyan könnyű művelet, és főleg nem gyors. Az ingatlanvételek jogi, technikai előkészítésének időigénye rendszerint jó néhány hónap, az ingatlanok kiválasztásáról, a tárgyalásokról nem is beszélve. Az alapkezelők tehát, érthető módon, folyamatosan el vannak maradva a kitűzött céloktól, amelyek általában azt írnák elő, hogy a tőke legalább 60, de inkább 80 százalékát ingatlanban kellene tartani.
A nagyobb alapok január végén ennek jó, ha a felét voltak képesek megvalósítani. Januárban az Európa vagyonának 42 százalékát tartotta ingatlanban, a Raiffeisen 33, az OTP csak 26, az Erste pedig (december végén) 33 százalékát. A többi az előírások szerint kincstárjegyekben, bankbetétekben várta, hogy felhasználják.
ELŐNYÖK, HÁTRÁNYOK. A pénzbőségnek persze vannak előnyei és hátrányai. A legnagyobb előnye, hogy rendkívül biztonságos, könnyű lenne ugyanis kifizetni a befektetőket, ha a pénzáramlás folyamata például valamilyen rendkívüli esemény, megrázkódtatás, válság következtében egyik napról a másikra megfordulna. Aki csak egyszer is próbált már időre ingatlant eladni, az alighanem látja, hogy milyen kellemetlen megalkuvással, veszteséggel járhat ez.
A befektetők kifizetésére egyébként hat hónapjuk van az alapoknak, bár ezt a legtöbb kisbefektető valószínűleg nem is tudja, mert a gyakorlatban, normál körülmények között azonnal vagy legalábbis két napon belül fizetnek neki. Nem nehéz elképzelni, micsoda hangulatot keltene, ha hirtelen tömegek szembesülnének a féléves határidővel és bizonytalan, de várhatóan jelentős mértékben csökkenő árfolyammal. (Ez a lehetőség egyáltalán nem csak elméleti, amint azt a közelmúlt németországi hírei mutatják.)
Hátránya a pénzbőségnek, hogy az alapok szabályosan felhígulnak miatta, és ezzel szükségszerűen visszaesik a hozamuk is. Ha az egész vagyon jó minőségű, bérbe adott ingatlanokban állna, akkor egy-egy alap hozama becslésünk szerint ma is 10-14 százalék között lehetne. (Egyes alapok közöltek korábban hasonló megtérülési mutatókat a bérbe adott ingatlanokra.) Ha azonban a pénz fele vagy a kétharmada hatszázalékos éves hozamú kincstárjegyekben fekszik, akkor egyszerű átlagolással máris csak mintegy 7-9 százalékos érték adódik. Hornok Krisztián, a DTZ ingatlan-szakértői szolgáltatások üzletágvezetője szerint erre csak ráerősít, hogy erősen süllyednek a hozamok az ingatlanpiacon, ma már a 10 százalék is kifejezetten magasnak számít, a korábbi évek hozamai alacsony kockázatú befektetésekkel már nem elérhetők.
Nos, ezek után nem meglepő, hogy a február 22-éig eltelt három hónap alatt a négy nagy ingatlanalap évre vetített hozama 5,4 és 7,8 százalék között szóródott, ami egyes bankbetétekhez képest talán még mindig jó, de alaposan elmarad az akárcsak egy évvel korábban is tapasztalt, évi 10-13 százalékos értékektől.
A jelenleg feltartóztathatatlannak látszó növekedés másik előnye abban rejlik, hogy az alapok által megvásárolható, illetve felépíthető ingatlanok köre bővül általa. Egy-egy ingatlan értékét az alapokban ugyanis a tőke 20 százalékában korlátozzák (bár ez néhány esetben könnyen megkerülhető volt – példa lehet erre egy megosztott, több helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanegyüttes).
Így minél nagyobb egy alap, annál nagyobb értékű épületeket, irodaházakat, bevásárlóközpontokat képes megvásárolni, illetve felépíteni, többféleképpen színesítheti a portfóliót, új piacokon léphet be, ezzel terítheti a kockázatot. Ennek ellenére igazán nagy objektumok nincsenek az alapokban, bár már vásároltak kisebb „plázákat” is (például: a miskolci Szinvapark, a budapesti Rózsakert), illetve az Európa az idén tette le egynek az alapkövét Tatabányán. Fontos azonban tudni, hogy a nagyobb méretű egyedi befektetések piacára való belépés egyben a nagy nyugati pénzügyi befektetőkkel való versenyt is jelenti – jegyzi meg Hornok Krisztián. – Ezek a befektetők pedig a hazaitól jelentősen eltérő kamatkörnyezetből érkeznek, és a nagy volumenű ingatlanok esetében olyan árazásra képesek, amellyel a hazaiak egyelőre nem tudnak versenyezni.
MERRE VEZET ÚT? A helyzetet tehát a pénzbőség jellemzi, a hogyan továbbról pedig megoszlanak a vélemények. Több alapkezelő is úgy véli, hogy a felfutásnak az idén le kell csengenie, de legalábbis le kell lassulnia, mert a hozamok visszaesését egy idő után a befektetők is megelégelik. A feltöltés pedig nem egyszerűen lassú, hanem később is problémás lesz, az alapok számára elérhető, számukra megfelelő jövedelmet biztosító ingatlanok köre ugyanis korlátozott.
Az alapok legtöbb ingatlanukat bérbeadással hasznosítják, mert kezelőik legalább a tőke nagyobb részére mindenképp folyamatos jövedelmet igyekeznek szavatolni. Hiszen ha a nyílt végű alapokon nem látszana gyakorlatilag napi szinten az értéknövekedés, a befektetők feltehetően hamar elfordulnának tőlük. Így több éves megtérülésű beruházásokkal, spekulatív vételekkel nem tudnak foglalkozni, vagy csak kis mennyiségben. A jó ingatlanokért jelenleg szinte versenyezniük kell az alapkezelőknek. Egyes piacokon pedig nem sok perspektívát látnak az alapok, a lakáspiacon például eddig is alig voltak aktívak.
Részben továbblépés lehet a külföld felé nyitás. Több alap kezdettől fogva lehetővé tette szabályzatában a határainkon túli vásárlásokat, a gyakorlatban azonban ilyen tranzakcióról még nem hallani. (Annak ellenére sem, hogy a szóban forgó pénzügyi csoportoknak a környező országokban is vannak érdekeltségei.)
Hasonló irányt jelez az is, ha – miként a Raiffeisen tette az év elején – a közelmúlt jogszabály-módosításai nyomán lehetővé teszik más ingatlanalapok befektetési jegyeinek vásárlását is, illetve ha ezt el is kezdik. Egy másik hazai, szintén alacsony feltöltöttségű alapban részesedést vásárolni nyilván nem lenne sok értelme, a külföldi ingatlanalapok bevonása viszont sok gondot megoldana, akár a tőke 20 százalékát is el lehetne helyezni ilyenekben.
Ugyancsak lehetőség a továbblépésre az, ha a kockázatosabb, rendszeres bevételt nem hozó objektumok arányát növelik az alapokban, illetve jobban kihasználják a törvényben korlátozott, de eddig jórészt kihasználatlan keretet az ingatlanfejlesztésekre. Ennek is vannak már jelei, mint az Európa tatabányai beruházása, illetve talán szintén ilyesmit sejtet hírlevelében a Raiffeisen. („Az alapkezelő több nagyobb volumenű, köztük az alap szempontjából újszerű projekt megvalósításán is dolgozik.”)
NÉGY NAGY ÉS A KICSIK. A lehetőségek tehát egyre nagyobbak, meglehet, hogy az ingatlanalapok még látványos nagyberuházásokkal vagy vételekkel fognak feltűnést kelteni. A legnagyobb konstrukció, a Raiffeisen Ingatlan február utolsó napjaiban 95 milliárd forintnál tartott, s ez azt jelenti, hogy akár egy 19 milliárdos ingatlant is meg tudna vásárolni.
Az alapok nagyon gyorsan komoly tényezővé léptek elő az ingatlanpiacon és az egész gazdaságban. Ez a piac egyébként nagyon koncentrált, a négy legnagyobb tőkéjű alap (számítási módszertől függően) a torta 80 százalék körüli részét tudhatja magáénak.
Néhány, meglehetősen kicsinek számító, 1-3 milliárd forintos tőkéjű versenyző – a Quaestor Első Hazai Lakásalap, a Reálszisztéma, az Access – a hozamából, illetve jelentéseiből ítélve sokkal jobban fel van töltve, mint a nagyok. De elképzelhető, hogy a méretnagyság előnyei nélkül kockázatuk magasabb, mint a nagyoké. Legalábbis erre utalnak a Quaestornál az árfolyam jelentős kilengései.
Tovább árnyalja a képet a DTZ szakértője, mondván: a befektetési ingatlanokért folyó versenyben az összes hazai befektetési alap is csak kisebbséget képvisel. Az általuk birtokolt ingatlanok értéke a DTZ becslése szerint a piac teljes tranzakciós volumenének mintegy 15 százaléka.
