A két évvel ezelőtt indított és negyedévente újraszámított Ecostat Ingatlanbarométer értéke 2003. második negyedévében 49,6 százalékos,
megközelítőleg azonos az index induló értékével. Akkor az ingatlanpiac felfutását várták a piac résztvevői, most az egyéb befektetési lehetőségekhez viszonyított kedvezőbb kilátások teszik változatlanul vonzóvá az ingatlanberuházásokat. Az év hátralevő részében ugyanakkor a megváltozott kamattámogatási és hitelfelvételi rendszer valamint az ingatlanpiac viszonylagos telítettsége csökkenti a piac fejlődését – derül ki az Ecostat elemzéséből.
Kis ország, nagy különbségek
Nemcsak az ingatlanpiaci szereplők, hanem a különböző földrajzi területek között is jelentős eltérések vannak. Budapesten, a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban az ingatlankereslet bővülésére, a főváros agglomerációjában és az üdülőkörzetekben stagnálásra, míg a kisebb vidékeken a kereslet visszaesésére számítanak. Budapesten a kis alapterületű lakások, a társasházak és a szállodák mennek a legjobban, valamint azok a telkek, amelyeken lakóházakat vagy ipari és logisztikai ingatlanokat lehet felhúzni. Vidéken emellett a családi házak iránt élénk még az érdeklődés, és midenütt jellemző az üzlethelyiségek, irodák, illetve az ilyen célú telkek egyre nehezebb eladhatósága.
Az előző negyedévhez, illetve fél évhez képest 3,1 százalékponttal alacsonyabb az ingatlanbarométer mostani indexe. Ez azt tükrözi, hogy a gazdasági szféra szereplői nagyjából egységesen kissé csökkenő mértékű fejlődésre számítanak az ingatlanpiacon. Az összevont index mögött ugyanakkor jelentős különbségek vannak: a lakosság és az önkormányzatok ingatlanfejlesztési indexei jóval átlag feletti (65 százalékos) értéket mutatnak, miközben a kis és közepes méretű vállalatok vagy a top 100 nagyvállalatai jóval pesszimistábbak (30-35 százalékos indexszel).
A lakosság tehát továbbra is viszonylag optimista, annak ellenére, hogy a támogatott lakáshitelek rendszerében hátrányos változások következtek be júniusban. Az Ecostat elemzése ezzel együtt azt igazolja, hogy az új feltételek a reális és jogos lakossági igények kielégítését továbbra is nagyban elősegítik.
Az ingatlanberuházók előrejelzései szerint az év második felében kevesebb megrendelés várható. Különösen a nyaralók, üdülők, bevásárlóközpontok és az oktatási-, művelődési központok építési piacán számítanak nagyobb arányú visszaesésre. Ingatlanfejlesztési indexük 50,9 százalék. Az ingatlanforgalmazó vállalkozások még kevésbé bizakodóak (konjunktúraindexük 48,2 százalékos), miután a lakossági és intézményi vásárlóknál egyaránt csökkenő ingatlankeresletet prognosztizálnak.
A különböző méretű vállalatok saját ingatlanbefektetési lehetőségeiket illetően a legkevésbé bizakodóak. Többségük vásárlást, építést de még ingatlanbérlést sem igen tervez, ezért az elkövetkező időszak aligha alakítja át a mai egészségtelen struktúrát, amelyben a cégek többsége saját tulajdonában levő ingatlanokban székel. Nyugat-Európában a 20-30 százalékos saját tulajdonú és a 70-80 százalékos bérelt ingatlanarányt tekintik ideálisnak, nálunk csupán 20-40 százalék a bérlemények aránya. E tekintetben aligha hoz áttörést az év hátralevő része, hiszen éppen a nagyvállalatoknak a legalacsonyabb (31,5 százalékos) a konjunktúraindexe.
Piaci tendenciák 2003-ra
Új lakások piaca
• csökkenő mértékű folytatódó kereslet;
• Budapesten a 40 négyzetméter körüli lakásokat, vidéken a 60-80 négyzetméter es társasházi és az önálló telken álló új lakásokat, házakat keresik;
• van fizetőképes kereslet a luxus-lakásokra (Vár, Szabadság-hegy; 800-1300 ezer forint/négyzetméter árban)
Használt lakások piaca
• a kereslet stagnál;
• az ár stagnál vagy kissé nő.
Irodapiac
• kevesebb új építés;
• üresedési ráta 21-23 százalék között;
• a bérleti díj csak az „A” kategóriás irodákban növekszik;
• a többi iroda bérleti díja változatlan vagy csökken.
Lakásbérleti piac
• nő a befektetés céljából kiadott lakások száma;
• növekszik a kiadási idő;
• a bérleti díjak stagnálnak vagy kissé csökkennek.
Üdülőingatlanok
• csökkenő kereslet;
• csökkenő ár a korszerűtlenül megépített üdülőknél;
• nő azon vízparti üdülőtelkek iránti kereslet, amelyekre többszintes üdülőkomplexum építhető.
Telekpiac
• Budapesten nő a belkerületi építési telkek iránti kereslet;
• átmenetileg csökken az irodaházak építésére alkalmas telkek iránti kereslet.
A beruházók fele-háromnegyede szerint folytatódik a lakásárak emelkedése, különösen a használt lakások piacán – az inflációt meghaladó mértékben. Sokan valószínűnek tartják a telekárak, az építési-szerelési tevékenységek valamint az építőanyagok árának növekedését is. Az áremelkedésre számítók az előző negyedévben még 10-18 százalékos inflációt vártak az ingatlanpiac területén, az év közepén viszont már csak 8-13 százalékos drágulást prognosztizálnak 2003-ra.
Legnagyobb mértékben a tervezési díjak (12,9 százalék), a munkaerőköltségek (11,6 százalék) a telekárak (11,3 százalék), az építési-szerelési tevékenység árai (11,2 százalék) és legkevésbé az építőanyag-árak (7,9 százalék) növekedésére számítanak a következő hat hónapban.
A bérleti díjak nagyjából 5-8 százalékkal emelkednek majd az elkövetkező hat hónapban. Leginkább az „A” kategóriájú irodák és az új lakóépületek esetében.
Az árak várható emelkedése ellenére 2003 második negyedében 5 százalékkal több háztartás, 29 százalék tervezi hitel felvételét. Az összes potenciális hitelfelvevő 38 százaléka ház- vagy lakásfelújítás céljából szeretne kölcsönhöz jutni, további 16 százalékuk önálló ház vásárlását tervezi hitelből, míg 16 százalékuk lakás vásárlására fordítaná a felvehető hitelösszeget.
Vége a plazaőrületnek?
Az év egyik érdekessége, hogy jóval kevesebb bevásárlóközpont épül, és folyamatosan csökken az erre alkalmas telkek iránti kereslet. Budapesten jelenleg 395 ezer négyzetméter, az ország többi részén 757 ezer, összesen tehát 1152 ezer négyzetméter a teljes hazai bevásárlóközpont-állomány. (Nemzetközi, fajlagos összehasonlításban azonban ez még jóval alatta van a fejlett országokban kialakult arányoknak.) A széles kínálat ellenére az üresedési ráta mindössze 7 százalék.
Az ingatlanfejlesztők a jelenlegi dekonjunkturális helyzetben újabb beruházásaikat rövid időre elhalasztják. 2005-re azonban a kereskedelmi ingatlanállomány akár 50 százalékkal is nőhet. A piac az úgynevezett kereskedelmi parkok irányába fejlődik, mint amilyen Budaörsön, Székesfehérvárott, illetve Törökbálinton már kialakult.
Budapest legkeresettebb bevásárlóközpontjai egyébiránt a Westend City Center, a Duna Plaza, a Mamut és az Árkád. De lassan fordulóban a trend, és a befektetők számára egyre vonzóbbak a belvárosi üzlethelyiségek.
