Remélhetőleg nem ismétlődnek meg a vállalkozói lakásépítés kezdetén nagy port felvert azon ügyek, amikor az építkezés közepén csődöt jelentett a beruházó, szerkezetkész lakásokat hagyva a vevőkre. Kizárni azonban nem lehet az ilyesmit, tekintettel arra, hogy sok a sérülékeny cég a lakáspiacon, s ezeket akár csődbe is sodorhatja az elkövetkező néhány hónap.
Illy Péter. Az olcsó tömbházak építtetõi akár a teljes nyereségüktõl elbúcsúzhatnak. Fotó: Dömötör Csaba
Az AL Holding alapos felmérést publikált a fővárosi lakásfejlesztői piac legfrissebb trendjeiről a szeptember végi Lakásvásár 2006 konferencián. E szerint még mindig számos olyan tőkeszegény apró cég működik a piacon, amely rendkívüli módon ki van téve a várható lényeges változásoknak. Közel 70 százalék azoknak a fejlesztőknek az aránya, amelyek mindössze egyetlen társasházat építtetnek, emellett a legtöbb társaság – az összes fejlesztő közel négyötöde – csupán egy-egy budapesti kerületben aktív.
TÖBB HELY KELL. A rengeteg apró, „egyprojektes” szereplő léte önmagában még nem lenne probléma, csakhogy a mai trendek további nehéz hónapokat (éveket?) ígérnek. Ilyen körülmények közt még élesebben kibukhat, melyek a rosszul eltalált építkezések. Persze – az ingatlanpiac sajátosságaiból következően – nyugaton is számos ilyen létezik; a probléma ellen a fejlesztők éppen úgy tudnának védekezni, hogy több helyen próbálkoznak.
A szakmában egyetértés mutatkozik abban, hogy ha egy befejezett építkezés lakásainak több mint 25 százalékát egy évvel az átadás után sem sikerül eladni, az már csőd közeli helyzetet idézhet elő a kevéssé tőkeerős fejlesztőknél. Éppen ezért ilyenkor vásárlóként sem árt az óvatosság, az eladó csődje esetén ugyanis igen nehéz a garanciális igényeket érvényesíteni.A lakásfejlesztők általában a teljes beruházási érték 20-30 százalékának megfelelő önerővel vágnak bele egy-egy társasház vagy akár egy nagyobb lakópark építésébe, a többi költséget bankhitelből és a befolyó előlegekből finanszírozzák. Éppen ezért nem mindegy, mennyi idő alatt sikerül eladni a lakásokat, illetve, hogy mennyivel emelkednek a költségek menet közben. A minőségi munkára képes nagy kivitelezők egyre erőteljesebben követelnek magasabb díjazást, s ha sikerrel járnak, az áremelés végiggyűrűzhet a piacon, miközben a potenciális vevők szabad jövedelmét csökkentik a megszorítások és az erősödő infláció.
NEM DRÁMAI? Ráadásul a keresleti oldalon a megszorító intézkedések tényleges és pszichológiai hatása egyaránt érvényesülhet, ezért Illy Péter, az AL Holding vezetője szerint a nem eléggé egyedi, különleges vonzerővel nem bíró, tömegigényekre építő lakások, lakóparkok eladása még jobban megnehezülhet. Ezek a folyamatok főként a külsőbb kerületekben készülő olcsóbb tömbházak építtetőit sújtják, akik így akár a teljes nyereségüknek búcsút mondhatnak.
Ugyanakkor Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge’s NV társtulajdonosa az ingatlanfejlesztőket azonosan sújtó infláció, forintgyengülés, vagy költségnövekedés negatív hatásait nem látja drámainak. Ezzel Futó Gábor, a Futureal Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatója is egyetért, hangsúlyozva: a fejlesztőknek ma már muszáj tisztában lenniük azzal, miért és hová építenek, s milyen réteget céloznak meg termékükkel. Nagygyörgy Tibor már korábban is állította, hogy pár év távlatában az apró fejlesztők többsége egyszerűen kihullik a piacról, s e véleménye az újabb fejlemények ismeretében csak megerősödött. Látványos csődökre mégsem számít, inkább arra, hogy számos „egyprojektes” lakásépítő elkönyveli az esetleges veszteséget, és nem kezd újabb építkezésbe, hanem más üzletbe fog.
ELŐREHOZOTT VÁSÁRLÁSOK? Érdekes módon a nyár vége és az elmúlt hetek jóval nagyobb forgalmat hoztak, mint azt az ingatlanosok gondolták volna. A Corvin Sétány projekt első lakóházának értékesítési adatai például Futó Gábor minden várakozását felülmúlták. A házban két év alatt tervezték eladni a 180 lakást, ám ez három és fél hónap alatt sikerült. Ráadásul a következő, 2008 második felére elkészülő, 240 lakásos ház lakásainak is mintegy harmada vevőre lelt már. Az ügyvezető szerint a Futureal példája azt mutatja, hogy a valóban eltalált, jó minőségű és kellő marketinggel megtámogatott – befektetésnek is alkalmas – fejlesztésekkel a rendkívül kiélezett versenyhelyzetben is megnyerhető az egyre igényesebb vásárlói közönség. Ehhez az említettek mellett az kell, hogy a fejlesztő az értékesítés után is „fogja a kezét” a vásárlóinak.
Nagygyörgy Tibor. A piaci feszültséget számos hatás tompítja. Fotó: Molnár Zoltán
A mini vásárlási lázat a fejlesztők főként a kamatadó elől menekülő tőkével, illetve a várható áremelkedések miatt kissé előrehozott vásárlásokkal magyarázzák. Ezzel vitába száll Illy Péter, aki szerint pár sikeres hétből nem lehet messzemenő következtetéseket levonni. Különösen nem a mai helyzetben, amikor számítani lehet arra, hogy 2007 elejétől mindinkább érezhető lesz a megszorítások hatása. A vélhetően beinduló államreform álláshelyek tömeges elvesztésével, s így növekvő létbizonytalansággal járhat, ami igen negatívan hathat a piacra. Az AL Holding vezetője ezért 2007 egészét tekintve 5-10 százalékos értékesítés-csökkenéssel számol.
Nagygyörgy Tibor szerint – az összes visszahúzó tényező ellenére – számos hatás tompítja a jövőre előre vetített piaci feszültséget. Ilyen például a lakáshitelek feltételeinek jelentős javulása, az élesedő banki verseny miatt. Mégis talán a legfontosabb ezek közül a fejlesztői kínálat visszafogása, amelyet az AL Holding kutatása is alátámaszt. E szerint amíg 2005 őszén 11,4 ezer fővárosi új lakás várt vevőre, addig ma csupán mintegy 9,1 ezret kínálnak a fejlesztők.
