A főváros és környékének lakosságváltozása az elmúlt harminc évben több kisebb hullámot írt le, mint a Duna egy nyári estén: a rendszerváltás után azonnal elindult első kiköltözési rohamban az agglomeráció hirtelen vonzó célponttá vált, a kétezres évek azonban ennek épp az ellenkezőjét hozták, hiszen a tágabb értelemben vett belvárosban egymást érték a színvonalas újépítésű ingatlanok, illetve közterület-fejlesztések, amik visszacsábították a korábban a Pilis, a Gödöllői-dombság, vagy épp a Dunakanyar felé indulókat.
Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője, Valkó Dávid szerint ez az időszak 2017-2018-ig tartott, amikor az egyre magasabbá váló fővárosi árak miatt újra eljött a külvárosok, illetve az agglomeráció virágzása. A folyamatra a 2020 tavaszán indult járvány is ráerősített, Budapest népessége azonban már öt évvel korábban csökkenni kezdett, hiszen sokan főként szubjektív szempontok miatt a főváros körüli településeken látták a jövőjüket – ennek a változásnak mostanra már nem csak a pozitívumai, de a hátulütői is jól látszanak.
A koronavírus-járvány, illetve az azzal járó otthoni munkavégzés bevezetésével csak felerősödő kiáramlás gyors áremelkedést, illetve az eddig ritkásabban lakott területek zsúfoltabbá válását okozta. A gondok ennél azonban jóval mélyebben gyökereznek, hiszen nem csak egy belvárosi panellakás kertes otthonra való leváltásának esélyei csökkentek, de a csendes, élhető, illetve zöld jelzők is évről évre egyre kevesebb igazságtartalmat rejtenek.
De mit jelent valójában az élhetőség?
A sokszor emlegetett fogalmat Zubreczki Dávid építészeti szakíró szerint egyszerű megfogalmazni:
olyan helyet értünk alatta, ahol az ember szívesen töltené az idejét, nevelne gyereket, akit eleinte lehet ott babakocsiban tologatni, aztán le lehet engedni játszani, ahol a gyerek megtanulhat biciklizni, később egyedül mehet iskolába, és nagyobbként sem marad elszigetelve a korosztályától, mert nem kell órákat utaznia ahhoz, hogy randizzon valakivel, vagy elmenjen mondjuk egy koncertre.
A Budapest környékén felmerült gondokat főleg a szebb élet reményében elindult tömeges vándorlás okozza, hiszen a hirtelen megnövekedő lakosságszámmal a kisebb településeken már meglévő oktatási és egészségügyi intézmények, illetve a közműhálózat egyszerűen nem volt képes megküzdeni.
Nyáron Solymáron és környékén komoly vízhiány alakult ki, de vannak helyek, ahol az óvoda, iskola vagy az egészségügyi ellátás fejlesztése maradt el.
– idézte fel Zubreczki Dávid szakíró, aki arról is beszélt, hogy a békésebb környezetre vágyó párok mindemellett
továbbra is élvezni akarták a nagyvárosi élet előnyeit – a jó munkahelyet, a színvonalas oktatást, a szórakozási lehetőségeket.
A gyerekek, vagy épp a szülők Budapestre való rendszeres ingázása így csak tovább rontott a helyzeten, hosszú kocsisorokat, illetve tömött buszokat és vonatokat eredményezve.
A beköltözők számának növekedésével az agglomeráció két fontos vonzereje is megkopott: a zöld, illetve a csend, hiszen az új lakóparkok, valamint utcák születésének épp a beépítetlen zöldterületek esnek áldozatául, a kisebb méretű építési telkek pedig a nappali ablakához közel pihenő szomszédok megjelenését hozták magukkal.
Az áremelkedést, illetve a népességnövekedést mindezek persze nem fékezték meg – mutatott rá Valkó, aki arról beszélt, hogy 2022 első negyedévében Pest megyében egyharmadával, Budapesten pedig 16 százalékkal került többe a lakóingatlanok egy négyzetmétere, mint egy évvel korábban.
Az elmúlt évek kiköltözési hullámát persze nem csak az embereknek a kertek, a nagyobb otthonválaszték, illetve a nyugodt környezet iránti vágya, de a budapesti ingatlanárak változása is okozta.
A népességcsökkenés most azonban lassulni, sőt, megfordulni látszik, köszönhetően a belvárosi zöldterületek növekedésének, illetve az utóbbi évek városfejlesztéseinek, amik az autózással ellentétben a tömegközlekedést, a kerékpározást, a gyaloglást, illetve az általános forgalomcsökkentést helyezik előtérbe.
Ezek a változások a lakók egy része számára eleinte persze úgy tűnhetnek, mintha a városvezetés megbénítaná a várost, a belvárosi területek élhetőbbé válásával, illetve az ingatlanok árának növekedésével azonban ők is felismerik, hogy a változás igenis előnyös – tette hozzá Zubreczki, aki arra is rámutatott, hogy a sétálóutcák csak még magasabbra srófolják az otthonok élvezeti értékét, arra pedig még sosem volt példa, hogy ezek bármelyikét is visszaalakították volna autók által is járható útvonalakká.
A helyzet Valkó szerint ennél jóval komplexebb, hiszen a fenti érvek mellett a nemrégiben elszállni kezdő rezsidíjak, illetve benzinárak is a főváros felé terelik a családokat, illetve ingatlantulajdonosokat, akiket több támogatás és kedvezmény is segít abban, hogy ma még előnyös kondíciók mellett vásároljanak újlakást saját használatra, vagy befektetési céllal: ezek közül a legfontosabb az 5%-os ÁFA – ami a CSOK-kal vásárlóknak, illetve a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületekre költözőknek gyakorlatilag nullára csökken –, valamint a CSOK-os illetékmentesség, sokat lefaragva a végső fizetendő összegből.
Az elemző arra is rámutatott, hogy
Hosszú távon persze nem a körúton belüli lakások bizonyulhatnak majd igazán jó, értékálló választásnak, hanem a közlekedési csomópontokhoz közeli, de kertvárosi jellegű lakónegyedekben fekvő, az irodanegyedekből, illetve a város központjából tömegközlekedéssel, kerékpárral, vagy akár gyalog is könnyen elérhető társaik, hiszen a munkáltatók hosszabb távon az irodai és otthoni munkát vegyítő hibrid munkavégzés mellett kötelezhetik el magukat.
A belváros magára találásához persze még hosszú időre van szükség, így befektetési, otthonteremtési, vagy irodaüzemeltetési céllal most érdemes igazán a belső kerületekben ingatlant vásárolni, vagy felismerni a saját tulajdon értékét, főleg, hogy az agglomeráció egyre sokasodó problémáira időben reagáló családok közül egyre többen gondolkodnak a fővárosba való visszaköltözésen, ez pedig várhatóan további árnövekedést, illetve a piacon elérhető lakások skálájának szűkülését hozza majd magával Budapest belső kerületeiben.
