Ennyit jelent, hogy már 35 millió forintnál drágább használt CSOK-lakást is vehet

Bővültek a lakásvásárlás államilag támogatott lehetőségei júliustól, főleg a használt ingatlanoknál:

• Maximum 10 millió forint összegű kamatmentes szabad felhasználású babaváró hitel vehető fel, melynek 30 százalékát elengedik a második gyermek után, a harmadik gyermeknél pedig megszűnik a visszafizetési kötelezettség.
• A piaci kamatozásúnál jóval kedvezőbb kamattámogatott CSOK-hitelt már nemcsak új, hanem használt lakások vásárlására is fel lehet venni.
• 2486 településen elérhető a falusi CSOK, ami használt lakásra is annyi, mint új lakásra, de csak felerészben fordítható vásárlásra, a másik felét felújításra és/vagy bővítésre lehet elkölteni, akár már meglévő (CSOK-os) lakásra is.
• A már felvett jelzáloghiteleknél a második gyerekre 1 millió, a harmadikra 4 millió, minden további gyerekre 1 millió forintot engedhetnek el a tőketartozásból.
• Feloldották a használt lakásoknál a 35 millió forintos értékhatárt, vagyis ennél drágább ingatlant is lehet venni CSOK-kal.

Az összes lehetőség használt lakás vásárlásakor 27,2 millió forint, új lakás vásárlásakor 35 millió forint állami támogatást jelenthet három vállalt gyerekre, melyből használt lakásnál 12,2 millió forint, új lakásnál 20 millió forint lehet a vissza nem térítendő rész.

Az ingatlanszakértők szerint ideje volt eltörölni a 35 millió forintos értékhatárt, és számos család számára jelenthetnek továbblépési lehetőséget a kiterjesztett támogatások.

Ellehetetlenítette a CSOK-olást a 35 milliós értékhatár

Az ingatlan.com vezetője, Balogh László emlékeztetett arra, hogy amikor 2016-ban kibővítették a CSOK rendszerét, alapértelmezés volt a 35 millió forintos értékhatár használt lakásoknál, hogy kiszűrjék a „luxus” lakásvásárlásokat. Ám idővel, ahogy emelkedtek az árak, ésszerűtlenné vált a 35 milliós szabály.

Júniusban például országosan 113 ezer eladó lakás és ház volt, ezeknek a többsége használt. Ebből mintegy 59 ezer darab (az eladó ingatlanok 52 százaléka) volt csak 35 millió forintnál olcsóbb. Budapesten viszont a majdnem 35 ezer eladó házból, lakásból csak 8500, a kínálat kevesebb mint negyede került kevesebbe. Pest megyében pedig a majdnem 20 ezer eladó ingatlan durván harmada, 6500 volt csak az értékhatár alatt.

Az egygyerekeseknél kiestek a 40 négyzetméter alattiak, a kétgyerekeseknél az 50 négyzetméter alattiak, a háromgyerekeseknél pedig a 60 négyzetméter alatti ingatlanok is, mert ezekre nem lehet CSOK-ot felvenni, hiába fértek be a 35 millió forintos limitbe.

Akik CSOK-ozni akartak, a nagy városokban és Budapesten nemigen találtak olyan használt ingatlant, amely megfelelt a családnak, a minimális lakásméretnek, és belefért a 35 milliós értékhatárba is. Hiába volt az állami támogatás, a hitelképesség, a költözési szándék, nem tudtak lépni a családok.

A Balla Ingatlan vezetője, Balla Ákos a 35 millió forintos értékhatár eltörlését szintén a törvény racionalizálásának tekinti. Július előtt a piaci változások gyakran lehetetlenítették el a kedvezmények praktikus kihasználását – tette hozzá. A fővárosban az ingatlanárak az elmúlt években nagyon megugrottak, például a hatvan négyzetméteres panellakások – ami korántsem luxuskategória – árai megközelítik a 25 millió forintot. A célcsoport számára legkézenfekvőbb újszerű (az elmúlt tíz évben épült) 60-80 négyzetméteres lakásoké pedig jóval meghaladja a 35 millió forintot. Azok tehát, akiknek igazán ésszerű és kifizetődő lenne a CSOK, gyakorlatilag kiszorultak a feltételek és az ingatlanárak miatt. Őket hozza helyzetbe az értékhatár eltörlése, és hogy használt lakásra is igényelni lehet a kamattámogatott CSOK-hitelt.

Az új szabályozás azokon a területeken lehet nagy segítség, ahol a négyzetméterárak meghaladják az 583 ezer forintot, mivel egy legalább 60 négyzetméteres lakás ekkor már 35 millió forint felett van – kalkulált az Otthon Centrum. (Három gyermeknél a kedvezmény feltétele, hogy a vásárolt ingatlannak legalább 60 négyzetméteresnek kell lennie.) Ennél magasabb fajlagos árak használt lakásnál csak Budapesten a budai és belvárosi kerületekben jellemzők, így az intézkedéssel ezek a területek kerülhetnek be a támogatott körbe szerintük.

Újabb drágulás jöhet

Minden segítség jól jön a családoknak, hiszen az ingatlanárak szédületes sebességgel nőnek évről-évre, és mellé nem emelkedik ugyanilyen ütemben a támogatásra szorulók jövedelme, lakásvásárlásra fordítható vagyona – mutatott rá Balogh László, aki szerint az árnövekedés még nem állt meg.

Balla Ákos szerint a változások kedvezni fognak azoknak is, akik eladnak és azoknak is, akik vásárolni készülnek. Felpezsdítheti a piacot, hogy új belépők érkeznek.

Jócskán megélénkülő keresletre és valamennyire bővülő kínálatra számít Balogh László, hiszen akik tovább akarnak lépni, azok el fogják adni az eddigi lakásukat. A kettő eredője pedig valószínűleg újabb drágulás lehet. Mivel a használt lakásokra kiterjesztett CSOK-hitel (10-15 millió forint) nem ingyenpénz, hanem visszafizetendő, talán nem fogja annyira megdobni az árakat szerinte, mint amikor az új lakásokra három gyerekre 10 millió forint lett a vissza nem térítendő támogatás. A babaváró támogatás is árfelhajtó hatású lehet, de hogy mennyire, azt nehéz megbecsülni. És azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a keresleti oldal már eddig is nehezen tartotta a lépést a drágulással. A támogatásbővülés erre adhat lehetőséget, illetve hogy az egy-két éve elhalasztott vásárlások megvalósuljanak.

Ezek az ingatlanok lehetnek kapósak mostanában

Balogh László arra számít, hogy a 3-4 szobás, nagyobb alapterületű ingatlanokra nő meg a kereslet. Budapesten most 35 millió forintból átlagosan egy 50-60 négyzetméter körüli lakás jön ki, egy vidéki nagyvárosban ebből már házat lehet venni, kisebb településen pedig nagy telekkel nagy házat. Budapesten a 40-50 millió forint körüli használt lakások forgalma pöröghet fel leginkább, családi házaknál pedig a 60 millió forint felettieké, főleg az agglomerációs területeken.

Egy kistelepülésen önmagában az állami támogatás (falusi CSOK) plusz a kamattámogatott hitel elegendő lehet ahhoz, hogy egy család akár önerő nélkül is ingatlant vegyen. Feltéve, hogy a megélhetési körülmények megfelelőek. A nagyobb városokban és a fővárosban ha valakinek van egy kis lakása (mondjuk 20 millió forint körüli értékben), és azt eladva venne egy nagyobbat, az főleg azoknak lehet jó, akiknek van már 1-2 gyermekük, hitelképesek, tudnak is vállalni hitelt. Viszont ugyanazon a helyen nemigen fognak tudni így sem mondjuk két szobával nagyobb lakást venni csak a plusz 10 millió forintból (kamattámogatott hitel). Ez ugyanis csak 10-14 négyzetméterre, egy szobára elég. Kompromisszum lehet, hogy egy kevésbé drága helyre költöznek. Ha van megtakarítás is, akkor persze megint más a helyzet – ecsetelte Balogh László.

Az OC is arra számít, hogy a magasabb árfekvésű és/vagy nagyobb alapterületű ingatlanok lesznek kelendőbbek, mivel a kedvezmények ezeknél használhatók ki leginkább. A legkisebb lakások megvásárlására csak a babaváró támogatás használható fel – viszont ezek nem jelentenek ideális életteret egy többgyerekes családnak.

A kertvárosi családi házak eddig is a fiatal családosok körében voltak a legnépszerűbbek, ezért gondolják, hogy a kereslet leginkább ezeknél nőhet: a főváros családi házas övezeteiben, Pest megye főváros közeli (jó adottságú) településein, valamint a vidéki nagyvárosokban és a környező településeken. További áremelkedésre számítanak az eddig is preferált területeken, de a kereslet leginkább azoknál a nagyobb alapterületű és/vagy drágább családi házak piacán nőhet, amelyeknél eddig kisebb volt az árnövekedés, mint a városi lakásoknál.

Balla Ákos szerint a téglaépítésű lakások és a használt új építésű, újszerű ingatlanok lesznek a nyerők. Az elmúlt években ez a kategória luxusnak számított, most a kedvezmények ügyes kihasználásával újra elérhetővé válnak a célcsoport számára.