Ma a lakáspiacon az egyensúlytalanság jelei mutatkoznak. Félő, hogy amennyiben ezek a problémák és feszültségek az elkövetkezőkben még fokozódnak, akkor lakáspiaci buborék alakulhat ki. Ennek keresleti oldalról az oka lehet a tömeges, a jövedelem oldaláról nem megalapozott hitelfelvétel, míg a másik oldalról általában a túlkínálat, illetve a kereslet csökkenésére késve reagáló, azt minőségében, elhelyezkedésében, esetleg lakásnagyságában nem megfelelő szerkezetű kínálat.
TÚLZOTT OPTIMIZMUS. Az egyik legnagyobb problémává nőheti ki magát az, hogy a háztartások jövedelemvárakozásai túl optimisták. Ez visszaüthet, ha a már felvett hiteleknél az adókedvezmény hirtelen elvész vagy csökken, illetve ha az érintettek reáljövedelme akár csak ideiglenesen visszaesik. Ezen túlmenően komoly problémákat okozhat a hitelek törlesztésében egy nem várt kedvezőtlen családi esemény. A leggyakoribb ilyen veszély manapság a válás (különösen kockázatos az élettársaknak komolyabb hitelfelvételre vállalkozni, hiszen az ő esetükben a szétválásnak az esélye statisztikailag nagyobb). 
MÁDI LÁSZLÓ, közgazdász, a Fidesz-MPSZ országgyűlési képviselője
A törlesztési terhek ráadásul nemcsak akkor nőhetnek, ha megszűnnének az adókedvezmények. Ismert veszély az éves kamatperiódusú hitelfelvevők körében, hogy tartozásaikat a pénzintézetek – a piaci kamatviszonyok változásainak megfelelően – évente átárazzák. Mivel a korábbi kamatplafon már nem létezik, a törlesztő részletek egyik napról a másikra megugorhatnak. Az ország folyamatos, s mára már akuttá vált államháztartási gondjai az infláció csökkenése mellett is kiválthatnak ilyen hatást, amely – ha bekövetkezik – a törlesztéseiket már egyébként is nehezen teljesítők körében tömeges szerződés-felbontáshoz vezethet.
A lakossági hitelfelvételek körében (részben az elmúlt időszak kedvezőbb feltételei, másrészt az enyhébb kötöttségek miatt) a támogatott lakáshitelek aránya egyharmadra csökkent. Ezzel párhuzamosan pedig megnőtt a devizaalapú hitelek aránya.
Ezeknél viszont két kockázattal számolhat az, akinek nincs megfelelő mértékű devizabevétele (márpedig a magyar háztartások zöme ilyen). Az egyik veszély – a magas, és a kormányzati vállalásokat rendre felülmúló államháztartási hiány következtében – az államadósság finanszírozását szolgáló állampapírok kamatszintjének emelkedése, míg a másik az esetleges forintgyengülés. A magyar fizetőeszköz nagyobb arányú és gyors értékvesztése miatt megugorhatnak a fizetendő törlesztő részletek, akár euróalapú, akár a népszerűbb svájci frankos hitelek esetén. Van egy másik kockázat is: nevezetesen a két külföldi devizanem jegybanki alapkamatainak esetleges emelkedése. Ennek a valószínűsége az elmúlt időszakban egyértelműen megnőtt, s a két tényező – a forintgyengülés és a külföldi kamatemelés – egyidejűleg, akár multiplikatív módon is hathat.
A lakáspiaci túlkínálat ma már jól érzékelhető. A szakemberek mintegy tízezer eladatlan új lakást tartanak nyilván, s ez a szám egyre nő. A kínálat késve alkalmazkodott a kereslet csökkenéséhez, s félő, hogy a folytatódó építkezések csak fokozzák a bajt. Az építőiparban a felmérések szerint a körbetartozások értéke elérte a százmilliárdos nagyságrendet, s e folyamat szintén növekvő tendenciájú.
A BANKOK FELELŐSSÉGE. Mit tehetünk a kockázatok csökkentésére? A kormánynak kötelessége, és hazánk felzárkózása szempontjából elemi érdeke, hogy az államháztartási folyamatokat áttekinthetővé, hiányát pedig kezelhetővé tegye. Rendkívül fontos lenne a bankok részéről, hogy a felmerülő árfolyamkockázatokat legalább részben kezeljék, átvállalják. Erre már történtek kísérletek, de az egyre növekvő devizaalapú hitelállomány stabilitása szempontjából ez kulcsfontosságú. Érdemi előrelépés lenne új pénzügyi szereplők és források megjelenése a piacon. Ezek már részben meg is jelentek, a többi között ír befektetők formájában, akik úgy spekulálnak, hogy az európai konvergencia miatt a magyar lakáspiac szép jövő előtt áll. Az uniós források igénybevétele ebben az ágazatban is alapvető jelentőségű, ha máshol nem, akkor a panelházak felújítása területén. Szintén elgondolkodtató, hogy más pénzpiaci szereplőket – biztosítók, nyugdíjpénztárak – hogyan tudnánk a piacra csábítani. No de a szép jövőhöz göröngyös út vezet! S minél később történnek megfelelő és hatékony lépések – elsősorban a kormány oldaláról -, annál lassabb és fájdalmasabb a mai problémákból való kilábalás.
