Megingás

Volt egyszer egy tőzsdeboom: 1997-98-ban fű-fa-virág részvényt vett. Az omlás után jött a kijózanodás, az emberek átmentek az ingatlanpiacra. Vették a lakást befektetési céllal, de az új évezred elejére ez is kifulladt. Akkorát persze nem lehetett bukni, mint a tőzsdén az orosz válság nyomán, de a beleragadás az eladhatatlanba ma is jellemző.

Ezt a problémát oldotta meg az emberek szemében az ingatlanalap: mégis csak ingatlan, nagyon leesni nem tud, kis pénzzel is be lehet szállni, a sok kicsit összegyűjtő szakemberek pedig tudják, mit vesznek, legyen az raktár, vagy iroda. A lényeg, hogy van stabil bérleti díj és van jó hozam. Persze visszamenőleges, de mivel alapoknál más mutató nincs, mindenki ezt nézi. Az elmúlt két év, de különösen az idei első félév az ingatlanalapok páratlan felfutását hozta, nem utolsósorban annak jóvoltából, hogy stabilan kétszámjegyű hozamokkal tudtak villogni a reklámokban. Ennek azonban most, úgy tűnik, vége: miként az a helytelen befektetői viselkedés nagykönyvében meg van írva, a 10 százalék alá olvadó visszamenőleges hozamokkal párhuzamosan alaposan megcsappant a befektetői érdeklődés az ingatlanalapok iránt.

NEM AGGÓDNAK. Most augusztusban fordult elő ugyanis először 2005-ben, hogy az ingatlanalapok vagyongyarapodása elmaradt az összes befektetési alap átlagos növekményétől. A Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) által kiadott összesítésből kitűnik, hogy ez az elmaradás mindössze néhány tized százalék (az alapok összvagyona 6,9 százalékkal, míg ezen belül az ingatlanalapoké 6,3 százalékkal bővült), de a tavaszi, nyár eleji hónapok dömpingszerű pénzbeáramlásához viszonyítva már figyelemre méltó a különbség. Emiatt azonban nemhogy nem aggódnak az ingatlanalapok kezelői, éppen ellenkezőleg: kifejezetten örülnek neki, hogy a „tavaszi hadjárat” után kapnak egy lélegzetvételnyi szünetet.

„Nem könnyű heti egy-másfél milliárd forintot jól elkölteni” – mutat rá a nagy érdeklődés egyik hátrányos velejárójára Csoma András, a Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Rt. vezérigazgató-helyettese. Az ingatlanalapok esetében ugyanis lényegesen szűkebb a mozgástere a vagyon kihelyezéséért felelős szakembernek, mint például egy részvényekkel vagy pénzpiaci befektetésekkel operáló alapkezelőnél. Míg az utóbbi alapoknál akár perceken belül átrendezhető a portfólió, egy-egy ingatlanbefektetés előkészítése és tető alá hozása hosszú hónapokat, esetleg éveket is igényelhet. Ezért egy ingatlanalap vagyona sosincs teljes mértékben feltöltve, a rendelkezésre álló pénz egy része likvid eszközökben (bankbetétben és állampapírban) „pihen”. Más befektetési formát egyébként sem vehetnek igénybe az ingatlanalapok, igaz, a közelmúltban kissé nőtt a mozgásterük. A júliusban módosult tőkepiaci törvény ugyanis lazított az eddigi szigoron, s immár nemcsak éven belüli, de éven túli futamidejű állampapírokat is vásárolhatnak az ingatlanok fejlesztésével és hasznosításával foglalkozó alapok.

A gyorsan pénzzé tehető eszközállomány azért is fontos, mert a befektetésüktől megváló ügyfeleket bármelyik pillanatban ki kell tudni fizetni, s elképzelhető, hogy a gyarapodás most tapasztalható lanyhulása időlegesen akár csökkenésbe is átcsaphat. Ez az alapkezelők szerint is reális veszély, amire már készülnek. „Amíg a helyzet nem tisztul le teljesen, kicsit megemeltük a likvid eszközállomány arányát” – számol be Csoma András a Raiffeisennél bevezetett, a befektetők biztonságát garantáló lépésről.

A törvénymódosítás ellenére azért az ingatlanalapok igyekszenek nevükhöz méltónak maradni, s minél több és vonzóbb ingatlanbefektetést találni. Ez már csak azért is érthető, hiszen az alapkamat csökkenésével a bankbetétek és az állampapírok (azaz a likvid állomány) hozama is zsugorodott, így az itt tartott pénz rontja az alap összesített hozamszintjét. Igaz, az ingatlanpiac sem maradt változatlan: például a néhány évvel ezelőtt szinte garantált 11-12 százalékot hozó irodakiadás ma már csak 7-8 százalékos haszonnal kecsegtet.

Ez a szám azonban még mindig jóval vonzóbb mondjuk egy hasonló londoni beruházás várható hozamszintjéhez képest, nem is beszélve arról, ami a kisbefektetők számára jelenthetné az alternatívát: lakásvétellel és kiadással csak a nagypénzűek és igazán profik tudnak inflációt meghaladó hozamot elérni. A lakásárak ugyanis jó esetben is csak stagnálnak, a bérleti díjak pedig a túlkínálat következtében a legtöbb kategóriában csökkennek. Koncz Gábor, az Erste Bank Alapkezelő Rt. kockázatelemzője szerint viszont az irodák, raktárak és különböző kereskedelmi célú ingatlanok esetében nincs ok aggodalomra, az itt befektetett pénz különösebb kockázat nélkül gyarapítható a közeljövőben.

ÖNBIZALOM. Ez viszont már az a kategória, amelyet mezei kisbefektető önmaga nem képes finanszírozni, s az egyetlen lehetősége a piacból való részesedésre az ingatlanalap. Ezen pedig az sem változtat, hogy a várható hozamok csökkennek. „Ugyan a tavalyi hozamot – elsősorban az alacsony feltöltöttség miatt – nem lehet megismételni, de 8-9 százalék reális célnak tűnik erre az esztendőre” – mondja Koncz Gábor. Hasonlóan optimista Csoma András is, aki azt hangsúlyozza, hogy igyekeznek idomulni a magyar befektetői mentalitáshoz. E szerint portfóliójukat úgy választják meg, hogy a kockázatot a lehető legalacsonyabb szinten tartják, de a kockázatmentes hozamot így is legalább 2-3 százalékponttal verni tudják.

Úgy tűnik tehát, hogy az ingatlanalapok befektetői továbbra is jóval a lekötött betétek kínálta hozam feletti megtérülésre számíthatnak, minimális rizikó vállalásáért cserébe. Azt ugyanakkor nem árt figyelembe venni, hogy az ingatlanalapok likviditása nem mérhető pénzpiaci, vagy kötvénykonstrukciókéhoz: a túl korai, általában fél év előtti visszaváltás esetén a hozam tetemes részét bukhatja be a befektető, mert ilyen esetben büntetőjutalékokat számítanak fel az alapkezelők.