Élet-Stílus

Csak az árfolyam segíthet

admin
admin

2010. 11. 15. 05:00

Egyelőre nem sikerült érdemben segíteni a törleszteni képtelen hiteladósok helyzetét Magyarországon. Az októberben elfogadott törvény javarészt látszatmegoldásokkal szolgál, a nemzeti eszközkezelő társaságra nincs pénz, a bankok adósmentő programjai pedig legfeljebb átmeneti könnyítést nyújtanak. A legnagyobb segítség az erősebb forint lehet.

Sajnálatos események kétéves évfordulójára emlékezhetünk 2010 őszén. Amerika egyik legpatinásabb befektetési bankja, a Lehman Brothers 2008. szeptember 15-én csődöt jelentett, egy hónappal később hatalmas spekulációs támadás rengette meg a magyar forintot és az OTP részvényeit, mire válaszul a Magyar Nemzeti Bank (MNB) drasztikus kamatemelésre kényszerült. Mindezt azért érdemes két év elmúltával is felidézni, mert ez a néhány esemény fordulópontnak bizonyult. Innentől kezdve Magyarországon is mindenki számára egyértelművé vált, hogy a globális gazdasági válság a közép- és kelet-európai régiót sem kíméli, sőt, ha lehet, még jobban sújtja, mint a világ fejlettebb államait. A válság tehát 2008 őszén begyűrűzött, pénzügyi és reálgazdasági sokkokat egyaránt okozott, és ezek következményeit mind a mai napig nyögi az ország.

Törlesztési mizéria
A krízis egyik legkellemetlenebb mellékhatásaként durván megugrottak a lakosság által törlesztendő hitelek havi terhei. Aki forintban adósodott el, annak „csak” a kamatok és bizonyos banki költségek emelkedése okozott fejfájást, aki viszont devizában vette fel kölcsönét (és ők voltak többen), az duplán járt rosszul, hiszen a forint gyengüléséből eredő árfolyamváltozáson is óriásit veszített. Miután a tipikus magyar banki ügyfél úgy veszi fel a kölcsönét, hogy kicentizi a havi törlesztő részletet, vagyis a hiteligénylés pillanatában érvényes kondíciók és az akkori jövedelmi viszonyai alapján bevállalja azt, amit még éppen ki bír fizetni, mostanra több mint 400 ezer ember küzd törlesztési gondokkal. Közülük 300 ezren „sima” késedelemben vannak, vagyis legalább 30 napja nem tudják feladni a havi csekket a bankjuknak, de azért egy negyedéves tartozást még nem hoztak össze. Akik viszont legalább 3 hónapja nem fizetnek, azok szerződése hivatalosan már „bedőlt”; számuk meghaladja a 100 ezret. És ha azt is figyelembe vesszük, hogy egy-egy hitelszerződés nem egy-egy ember, hanem jellemzően egy többtagú család életét keseríti meg, akkor a kisebb-nagyobb fizetési gondok mintegy egymillió embert érintenek ma Magyarországon.

Ezzel a problémával nemigen tud senki semmit sem kezdeni. A kereskedelmi bankok ugyan 2009 tavaszától kezdődően szép sorjában előálltak a maguk adósmentő programjaival, és mostanra több mint 30 ezer ingatlanhitelt újratárgyaltak az ügyfelekkel, ám ez sem szolgál végleges megoldásként. A banki tapasztalatok szerint az átstrukturált hitelek mintegy 30 százaléka utóbb ismét problémássá válik. Ráadásul az adósok egy széles köre nem is jelzi időben a problémáját, sőt, inkább bujkálni kezd a fizetési felszólítások elől, így viszont képtelenség kezelni az ügyet klasszikus banki eszközökkel. „Piaci módszerek” sok esetben megint csak nem jöhetnek szóba. A bedőlt hitelesek jelzáloggal terhelt ingatlanja ugyanis nem mindig piacképes, legalábbis kevesebb pénzért lehet túladni rajta, mint amennyi a tartozás összege. Az árfolyamváltozás, a kamatok emelkedése, a késedelmi kamatok összege, és a lakáspiacon végbement áresés együttesen megakadályozzák azt, hogy az adós egyszerűen eladja az ingatlanát, kifizesse a kölcsönét, és még maradjon is annyi pénze, hogy abból megoldja a lakhatását.

Nem véletlen, hogy ebben a helyzetben a bankok és az adósok többsége is az államtól várja, illetve várná a segítséget. Már csak azért is, mert Orbán Viktor frissen megválasztott kormányfőként július közepén felvázolta 29 pontos első akciótervét, s abban az úgynevezett nemzeti eszközkezelő társaság (net) felállítását is kilátásba helyezte. A miniszterelnök akkor azt ígérte: augusztus végére kész lesz a koncepció. Szeptember elején már október közepét célozták meg, október utolsó napjaiban pedig kiderült: novemberben a kormány egy erősen lebutított verziót fogadhat el. A Nemzetgazdasági Minisztérium javaslata szerint végül nem lesz nemzeti eszközkezelő társaság, mindössze egy nemzeti eszközkezelő „koncepcióra” futja. Szó sincs tehát önálló intézményről, amely – egyébként a világ számos országában működő modellhez hasonlóan – professzionális módon, némi állami pénzből és külső források bevonásával, igen pontos piaci elemzéssel, egyedi szerződésmódosításokkal és valós megoldásokkal kezelné az érintettek problémáját, és egyúttal kitisztítaná a bankok portfólióját.

Mi lett a 8 pontból?
■ Október 25-én – a szocialista képviselők
kivonulása után – egyhangú szavazással elfogadta az országgyűlés a
lakáshitelesek megsegítését célzó törvényjavaslatot. A Rogán Antal és
Kósa Lajos fideszes képviselők által bejelentett 8 pontos csomagból a
bankokkal folytatott tárgyalások során kiesett a „tiszta lappal indulás
joga”. Ez volt a legdrasztikusabb és leginkább vitatott pont, amely
alapvető változást hozott volna, és visszamenőlegesen átírta volna a
jelenlegi banki gyakorlatot. A tiszta lappal indulás értelmében a bank
legfeljebb a jelzálog alá vett ingatlan aktuális piaci értékét
követelhette volna az adóstól, akkor is, ha a tartozás összege ezt
meghaladta volna. Az angolszász jelzáloghitelezési gyakorlatban ugyanez
„walk away” jogként ismert, de ott a bankok ennek tudatában, ezt előre
bekalkulálva adnak kölcsönt. A bankokkal folytatott egyeztetéseket
követően ezt a javaslatot a képviselők visszavonták, így végül a
következő 7 pontról alkotott törvényt az országgyűlés. Rogán Antal
ugyanakkor bejelentette: a Fidesz novemberben javaslatot nyújt be a
közjegyzői díjak átalányosításáról és egyúttal megteremti az egyszeri
ingyenes szerződésmódosítás lehetőségét.

1 Tilos az ügyfél
számára hátrányos egyoldalú szerződésmódosítás.
2 Tilos az önkényes
kamatemelés.
3 Kötelező a banki középárfolyam alkalmazása a
devizahiteleknél, ami havonta legalább 1000–1500 forinttal csökkenti a
hitelterheket.
4 Ingyenes előtörlesztés bizonyos esetekben, egyébként
alacsonyabb – 1–1,5 százalékos – díjak alkalmazása (az eddigi 2–4
százalékos költségek helyett).
5 Ötévente egyszer, ha az adós kéri,
meghosszabbítható a futamidő.
6 A tartós fizetésképtelenség esetén a
bankok nem kérhetnek büntetőkamatokat és más extra díjakat.
7 Az
adósmentés nem vonatkozik sem az üzleti célú, sem a második vagy a
harmadik ingatlan hitelére.

Állami ígérgetés
Ehelyett pusztán arról van szó, hogy lesz egy 3 lépcsős rendszer, amely Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter számításai szerint végső soron legfeljebb néhány tízezer adóson segít. S hogy miből áll ez a három lépcső? Az elsőben semmi új nincs: a bajba jutott adósokat beterelik a belső banki mentőprogramokba. Ha továbbra sem tudnak törleszteni – ez a második lépés –, akkor bekerülnek a nemzeti eszközkezelő nyilvántartásába. Ebben az esetben a kormány állami garanciát vállal arra az adósságtörlesztési részre, amelyet az adós nem képes fizetni. Ha az ügyfél semekkora törlesztést nem tud teljesíteni – ez a harmadik lépcső – akkor elveszíti lakásának vagy házának a tulajdonjogát, és beköltözhet egy állami bérlakásba, amelyért szociális alapon valamekkora bérleti díjat fizet.

Ennyi maradt tehát az Orbán-kormány adósmentő koncepciójából, amely két elemmel egészül ki: a 2011 tavaszáig érvényes kilakoltatási moratóriummal, továbbá a parlament által októberben elfogadott lakáshiteleseket segítő törvénnyel. Ez utóbbi jogszabály – Kósa Lajos és Rogán Antal fideszes képviselők indítványára – eredetileg 8 pontos csomagnak indult. A bankokkal folytatott tárgyalások során azonban némileg módosult, felpuhult, és végül 7 pont lett belőle, miután a legradikálisabb elképzelés, az úgynevezett „tiszta lappal indulás joga” elvérzett az egyeztetéseken (lásd a keretes írást). A részben novemberben, bizonyos pontjaiban pedig decemberben életbe lépő törvénynek egyébként lehetnek pozitív hatásai: hosszabb távon hozzájárulhat a felelősebb és etikusabb banki gyakorlat meghonosodásához.

Tipikus banki válaszok
■ A törlesztési nehézségekkel küzdő ügyfelek
számára alapvetően három megoldást javasolnak szinte mindegyik hazai
hitelintézetnél. A havi terheket ezek a megoldási kísérletek körülbelül
20 százalékkal tudják csökkenteni (egy esetben átmenetileg 50
százalékkal is), viszont cserébe lényegesen megnyújtják a kölcsön
futamidejét. A bankmentő csomagok hatását egy konkrét példán
szemléltetjük.

INDULÓ HELYZET Az ügyfél 2008. szeptember 1-jén,
20 évre, 5 millió forintos, svájci frank alapú lakáshitelt vett fel, 145
forintos akkori árfolyamon. Törlesztő részlete az induláskor havi 33
ezer forint volt.

MAI ÁLLAPOT Két évvel később, 2010. szeptember
1-jén, amikor a svájci frank árfolyama 225 forinton állt, a példában
szereplő ügyfél tartozása 7,35 millió forintra rúgott, az aktuális havi
törlesztő részlete pedig (az árfolyamváltozás és kamatemelés együttes
hatásaként) 64 ezer forintra emelkedett. Ez már túl sok a családi
büdzsének.

1 ÚT: HOSSZABBÍTÁS. Ha a futamidő 15 évvel nő, azaz 35
évre hosszabbodik, akkor a havi törlesztő részlet 53 ezer forintra
csökkenthető.

2 ÚT: KÖNNYÍTÉS+HOSSZABBÍTÁS. Mód van arra, hogy az
ügyfél átmenetileg lélegzethez jusson, miközben a futamidő szintén 15
évvel megnyúlik. Így két évig 50 ezer forintra mérsékelhető a törlesztő
részlet, amely a türelmi idő után 54 ezer forintra változik. (Persze
„garancia” csak a türelmi időszak törlesztési összegére van, ha utána
elszabadul az árfolyam, ismét módosulhat a hátralévő időszakra vonatkozó
részlet.)

3 ÚT: ÁTHIDALÁS+HOSSZABBÍTÁS. Áthidaló kölcsönre akkor
lehet szükség, ha az adós még a türelmi idős törlesztésnek megfelelő
összeget sem képes fizetni. Ez esetben két évig a törlesztő részlet
„csupán” 32 ezer forint, majd a két év után 54+9 ezer forint (az
áthidaló kölcsön részlete), azaz összesen 63 ezer forint lesz, persze
szintén 15 évvel meghosszabbított futamidő mellett.

A már bajba jutott adósokon viszont aligha segít. Voltaképp rajtuk – látva a banki programok alacsony hatékonyságát és az ígéretekben kimerülő állami segítséget – leginkább az segíthet, ha valami csoda folytán tudnak még valamennyi tartalékot a családi büdzséből mozgósítani, és átvészelik a legválságosabb időszakot, vagy, ha például a svájci frank tartósabban gyengülni, a forint pedig erősödni kezd.

Árfolyamkérdés
A hazai lakáshitelesek sorsát ugyanis a svájci frank is megpecsételte. Az alpesi deviza az utóbbi hónapokban bivalyerőssé vált a forinttal és az euróval szemben is: a közös európai pénznemmel szemben például az év első kilenc hónapjában 15 százalékot erősödött, s ez tovább emelte a havi törlesztő részleteket. Az utóbbi hetekben viszont megállt a forint gyengülése, november első napjaiban az euróval szemben már a 270-es szint közelébe került a kurzus, a svájci frankkal szemben pedig a 200-as szint alá esett, ami 5 hónapja nem fordult elő. Ez minden állami ígéretnél biztatóbb a devizában eladósodottak számára, és akár arra is késztetheti őket, hogy forintosítsák meglévő adósságukat.

Természetesen az, hogy 200 körüli frank-árfolyamnál érdemes-e kiszállni a devizahitelből, az utólag lesz majd jól látható. Annak ismeretében, hogy végül ennél erősebb vagy gyengébb kurzus felé mozdul-e a forint. Ezt előre senki nem tudja megmondani, de az elemzők szerint a 200-as már az a szint, amelynél el lehet gondolkodni a konverzión. A forintos hitelajánlatok ugyanis sokat javultak az elmúlt időszakban (az alapkamat csökkenésével párhuzamosan már egészen versenyképesek az eurós hitelajánlatokkal), és nyilvánvaló előnyük, hogy az ügyfél ilyenkor árfolyamkockázatot nem fut, csak kamatkockázatot. Persze ha feltételezzük, hogy néhány év múlva Magyarország majd az euróövezet tagjává válik, akkor egy 15–20 éves hátralévő futamidejű lakáskölcsönt értelmesebb egyből euró alapúra cserélni, hiszen így küszöbölhetjük ki a leghosszabb időre az árfolyamkockázatot. Ráadásul a hitelkiváltás céljából kínált euró alapú konstrukciók általában kedvezőbbek az elviekben alacsonyabb kamatú svájci frankos hiteleknél, ez utóbbiakat ugyanis a bankok többsége indokolatlanul megdrágította az utóbbi két évben. És, ami a havi törlesztő részletek mértéke mellett az eurós vagy a forintos ajánlatoknál még vonzó lehet: egyre több bank kínál fix törlesztésű kölcsönt. A válság egyik legfontosabb tanulságaként ugyanis az ügyfelek ma elsősorban biztonságra és kiszámíthatóságra vágynak, így inkább hajlandóak egy pár ezer forinttal drágább havi törlesztést is bevállalni, ha biztosak lehetnek benne, hogy 3–5 éven át mindenképpen annyit és nem többet kell fizetniük.

vissza a címlapra

Legfrissebb videó mutasd mind

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.