Közép-Európa ékkövének szánta a beruházó a hajdani SZOT- szálló kibelezett épülete helyére megálmodott luxus lakóházat. Az Excelsior Budapest Spa 2005-ben elfogadott építési tervei nyomán készült makett azonban csak a digitális archívumok gyöngyszemei között marad fenn. A beruházó által ígért, legmagasabb pontján 31 méter magas (28 méteres átlagmagasságú) ingatlan várhatóan nem épül meg a Rózsadombon – legalábbis abban a formában, miként azt Maghegyi György építész papírra vetette, és ahogyan azt a fővárosi II. kerület építési hatósága tavaly júniusban jóváhagyta, biztosan nem. Még akkor sem, ha a tervet vitató fellebbezést – előzetes tájékoztatása szerint – elutasítja a Fővárosi Közigazgatási Hivatal, s ezzel az építési engedély május végén jogerőre emelkedik.
Nem valósul meg maradéktalanul az az újabb terv sem, amely az önkormányzati előírásra kiírt országos pályázat győztes munkája lett. E második terv azért készült, mert az önkormányzat – a szakma nyomására – úgy foglalt állást, hogy a Maghegyi-féle homlokzat nem elég esztétikus, a teljes építészterv engedélyét pedig az ominózus tervpályázat kiírásához és az eredeti terv győztes pályaműnek megfelelő utólagos módosításához kötötte. A sikeres pályáztatás ellenére a végső megoldást várhatóan egy harmadik kompozíció szolgáltatja majd, amely Komjáthy Attila díjnyertes, 93 lakásos apartmanház-koncepciójának némi módosításával alakul ki.
Az eddigi elképzelések elvetésében oroszlánrésze van a városkép érdekében szót emelő Budapest Világörökségéért Alapítványnak (BVA). Az 1987-ben világörökségi rangra emelt Duna-parti panoráma, és a területén ugyan kívül eső, de ahhoz vizuálisan kapcsolódó rózsadombi látkép háborítatlanságáért fellépő szervezet 2005 nyara óta igyekszik megakasztani a beruházás engedélyezésének – a Fővárosi Tervtanács kétségbeesett, de vétójog nélküli tiltakozása ellenére – addig olajozottan működő gépezetét. Az alapítvány szerint városesztétikai axióma, egyetemi tananyag a városképi lépték kérdése, amelyet már az 1971-ben átadott szakszervezeti gyógyüdülő is felrúgott: a 21 méteres átlagos magasságú (legfelső pontján ennél is magasabb), 125 méter hosszú épület nem illeszkedett a rózsadombi villák és társasházak közé. Ezen „szabály” korábbi felrúgása a BVA szerint még nem ok arra, hogy az egyébként is túl nagy épület magasságát a másfélszeresére növeljék. A tervben szereplő megalomán, a pincétől a padlásig eredetileg 10,5 szintes, legmagasabb pontján több mint 31 méter magas ingatlan teljesen rátelepedne a világörökséggel szerves egységet alkotó látképre, amelyet már a régi ház is alaposan elcsúfított. Az alapítvány által megfogalmazott kifogást fontos szakmai szervezetek és ismert szakemberek, egyetemi tanárok írásos nyilatkozatai erősítették meg.
|
|
 |
Vadász György terve. Jogerõs engedély van rá, de aligha ez épül majd meg. |
|
|
Esély
A BVA és a beruházó Pro-Hill Kft. közel egy éve tartó – a Fővárosi Közigazgatási Hivatalnál (FKH) és a Fővárosi Bíróságon folyó – csatározását követően azonban úgy tűnik, az ügy nyugvópontra jut. Múlt csütörtökön tárgyalás vette kezdetét, azzal a céllal, hogy a két fél megállapodjon az épületnek a beruházó, valamint a szakmai és civil oldal számára egyaránt elfogadható, a hatályos jogszabályoknak is megfelelő méreteiről. Noha a tárgyalások sikere érdekében egyelőre sem a Pro-Hill, sem a BVA nem nyilatkozik a részletekről, bizonyosra vehető, hogy a ház a 31 méternél szerényebb magassággal jelenik majd meg a jóval kisebb villákkal és társasházakkal beépült környezetben. A Figyelő értesülése szerint a Pro-Hill azt a javaslatot tette a BVA-nak, hogy a tervben szereplő 10,5 szintből – amely a Duna felől nézve teljes magasságában látszik – a 10. nem készülne el, ezáltal mintegy 3 méterrel alacsonyabb lenne az óriás a hatóságok által jóváhagyottnál (három szint a föld alatt helyezkedne el).
Hogy a kompromisszumos épület valójában kicsiny-e vagy nagy? Kinek mekkora. Az alapítvány, amely arra figyelmeztette a közvéleményt, hogy „egy behemót fenyegeti Buda panorámáját”, és ha tehetné (vélhetően számos budapestivel együtt), az egész építményt lebontatná, a némileg összepréselt épületet is hatalmasnak látja. A Pro-Hill vezetői szerint viszont ajánlatuk nyilvánvalóan nagyvonalú, hisz’ a terv egyetlen szintjének elhagyása is jócskán apasztja a lakások eladásából származó bevételt – információink szerint legalább 2 milliárd forinttal.
A társaság egyébként egészen 2006 márciusának végéig úgy láthatta, hogy a luxuslakóház megépítésének nincs leküzdhetetlen akadálya. A BVA ugyanis – vagyis az egyedüli szervezet, amely törekvéseinek útját állja – komoly szakmai és társadalmi támogatottsággal, ám megfelelő jogosítványok nélkül szállt harcba. Így fordulhatott elő, hogy amikor az alapítvány 2005. június 22-én – első megmozdulásaként – a II. kerület által június 8-án kiadott építési engedély megsemmisítését és új eljárás indítását kérte, az FKH elutasította a beadványt. A hatóság a fellebbezés tartalmával érdemben nem foglalkozott, mondván: a hatályos jogszabályok szerint egy alapítvány ebben az esetben nem tekinthető ügyfélnek.
Ám az elmúlt szűk egy év alatt gyökeres fordulat állt be az alapítvány perbeli megítélésében. Több jogi ütésváltást követően a Fővárosi Bíróság 2006. március 27-én kimondta, hogy a BVA ügyfélnek tekintendő, a FKH-t pedig ennek megfelelően az alapítvány tavalyi fellebbezésének érdemi elbírálására kötelezte.
|
Rózsadombi történet
Négy tulajdonos és három építészeti terv – így vonha tó meg a fővárosi Rózsa-dombon elterülő 2,3 hektáros zöldövezeti ingatlan elmúlt 9 évi mérlege. Ma már csupán érdekesség, hogy a 35 éve épült szakszervezeti gyógyszálló őseredeti, 1965-ös városépítészeti kompozíciója még harmonikusabban illeszkedett a tájba, s megnagyobbítását az Országos Tervhivatal erőszakolta ki. A rendszerváltás után pedig ugyancsak kínálkozott volna alkalom, hogy a magyar állam vagy a főváros tegyen a terület vizuális harmóniájáért, ám a lehetőséget elszalasztották, vagy egyszerűen csak nem ambicionálták. A szakszervezet túlméretes és tájidegen 500 ágyas gyógyszállóját a jogutód Magyar Nemzeti Üdülési Alapítvány 1997-ben, változatlan építészeti előírások mellett, magánkézbe adta. Amikor pedig három év múltán a Globex érdekeltségébe tartozó Hotel Rózsadomb Rt. értékesítette az ingatlant, a vevő RDMB Kft. elkészíttette a SZOT-szálló átépítésének tervét. A Vadász György Kossuth-díjas építész által tervezett 146 lakásos apartmanház magassága a SZOT-szálló felső lakószintje fölötti (időközben visszabontott) felépítményekhez igazodott, tömege egy visszahúzott – fél – szinttel magasabb a réginél. A mostani tulajdonos 2004-ben a területtel együtt ezt a tervet és a hozzá kapcsolódó jogerős (és mai napig érvényes) építési engedélyt is megvásárolta. |
|
|
|
|
A BVA új jogi státusának elnyerésében szerepet játszott az UNESCO, amelyet az alapítványnak még tavaly ősszel sikerült maga mellé állítania. A bíróság aligha siklott el afelett, hogy a nemzetközi szervezet gyakorlatából következően végső esetben akár a világörökségi cím visszavonására is sor kerülhet (bár erre nem akadt példa eddig). Világörökségi ügyekben illetékes tanácsadószerve, az Icomos Magyar Nemzeti Bizottsága tavaly novemberben úgy foglalt állást, hogy „a budapesti világörökség (…) környezeti harmóniáját és megkívánt arányrendszerét csak az épület tömegének csökkentésével lehet helyreállítani”. A beruházó viszont a cím elvesztését elképzelhetetlennek tartja. Álláspontja szerint annak odaítélésekor már állt egy olyan épület – jelesül a SZOT-szálló – a helyszínen, amely az általános megítélés alapján az építészeti és esztétikai kívánalmaknak kevésbé felelt meg, mint az új terv.
A BVA szerepének megítélésében valójában az a jogszabály hozott gyökeres fordulatot, amelyet a környezeti oktatás támogatására létrejött és jogsegélyszolgálatként is működő EMLA Alapítvány jogászainak sikerült előbányászniuk. Az ominózus törvény az Európai Unióban elismert, 2001-ben született úgynevezett Aarhusi Egyezményen alapul, amelynek értelmében a civil szervezeteket ügyféli jog illeti meg a környezet és az épített környezet védelmét szolgáló ügyekben. Az EMLA pedig nemcsak felkutatta e jogszabályt, de azt is kiderítette, hogy az – az uniós jogkövetés értelmében – 2005 júniusában Magyarországon is automatikusan életbe lépett.
Tárgyalókészség
Az ítélet aztán felgyorsította az eseményeket. A felek vélhetően felismerték, hogy egy évnyi helyben topogás után ebben az új felállásban mindketten akkor járnak a legjobban, ha az épület sorsáról bíróság közreműködése nélkül döntenek. Az alapítvány tisztában van azzal, hogy a hatályos magyar jogszabályok mellett csak további hosszas, akár évtizedes huzavona árán juthatnának közelebb céljaikhoz. „Az eljárás során számos jogszabály sérült, de a BVA nem tiltakozó szervezet, fő feladatunknak a rehabilitációs városfejlesztési program elindulását tekintjük, és azt szeretnénk, ha a Rózsadomb tetején terpeszkedő ház átépítése mielőbb, a városképet megkímélő módon lezárulna” – indokolta a szervezet tárgyalókészségét Korompay Katalin főépítész, a BVA kuratóriumának tagja.
Tegyük hozzá: arra esély sincs, hogy a budai hegyoldalon harmincöt éve magasodó épületóriás konszolidált méreteket öltsön, azaz egy-két emeletet visszabontsanak belőle. A hatóságok ma már csak a telektulajdonos komoly összegű kártalanítása mellett változtathatnának az építési előírásokon, ugyanis a jelenlegi beépíthetőség és a környéken jellemző négyzetméterenkénti 70-100 ezer forintos telekárak mellett a földterület értéke önmagában valahol 1,6 és 2,3 milliárd forint között lehet, emellett a felhúzható lakások összértéke is milliárdos nagyságrendű. Vélhetően a Pro-Hill is hasonló peremfeltételek mellett szerezte meg az ingatlant, mindenesetre a tulajdoni lapot a CIB Bank rögvest a vásárlás napján 1,85 milliárd forintos jelzáloggal terhelte meg. A Pro-Hillnél úgy látják, hogy mindezek fényében aligha kerülhet veszélybe a készen vásárolt jogerős építési engedély. Továbbá az érvényes szabályok is csak komoly nehézségek árán változhatnának, így az általuk készíttetett új tervek engedélyezésének sem lehet jogi akadálya.
Az alapítvány – esetleges fellebbezéseivel és pereivel – legfeljebb az időt húzhatja. Igaz, hosszú évekig, hisz’ a pályázaton győztes terv engedélyeztetése még folyamatban van, a benne szereplő épület magassága viszont éppen akkora, mint alapítvány által már megtámadott Maghegyi-féle házé.
Összességében tehát a kompromisszum a Pro-Hill szemszögéből nagyon is ésszerűnek tűnik. Különösen, ha tekintetbe vesszük a projektre kapott 6,2 milliárd forintos hitelkeretet, no meg a tulajdonosok saját zsebéből elköltött milliárdos összeget. A Pro-Hill helyzetén javít ugyan, hogy Vadász György jogerős építési terve a zsebükben lapul (lásd a keretes írást), a fentiek tükrében mégsem meglepő, hogy egy hét sem telt el az alapítványt ügyféljoggal felruházó bírósági ítélet megszületésétől, amikor a beruházó kiegyezést ajánlott a BVA-nak. Mindehhez Gyarmati Zoltán ügyvezető igazgató-tulajdonos hozzáteszi: komoly gyakorlatra tettek szert a kompromisszumok kötésében. Az is kiegyezés eredménye például, hogy addig nem fogtak bele az Excelsior (első) tervének kidolgozásába, amíg a 2000-ben hatályát veszített rendezési terv helyett el nem készült az építési előírásokat meghatározó új kerületi szabályozási terv. Jóllehet, az alapítvány szerint a Pro-Hill és a II. kerület közötti elvtelen paktum eredménye az az új szabályozási koncepció, amely a SZOT-szálló 21 méter magas épületének 10 méteres növelését tette lehetővé, ezt a kérdést az önkormányzatnál is másként látják. Lapunknak úgy nyilatkoztak, hogy a jogszabályok alapján a szabályozási terv hiányára hivatkozva építési engedélyt megtagadni nem lehet.
„Részünkről az országos tervpályázat kiírása is kompromisszum volt, hisz erre kényszeríteni privát társaságot nem lehet a törvények szerint” – folytatja a sort az ügyvezető igazgató, aki azonban, úgy tűnik, megelégelte a huzavonát. „A BVA-val a rózsadombi fejlesztéshez köthető utolsó kompromisszumunkra készülünk. Ha most nem sikerült megegyeznünk, nem bocsátkozunk további alkudozásba” – tájékoztatta lapunkat Gyarmati Zoltán, homályban hagyva ugyanakkor az esetleges negatív forgatókönyvet.
