A magyarországi bevásárlóközpontok dinamikus fejlődése Közép- és Kelet-Európa első szórakoztató- és bevásárlóközpontja, a Duna Plaza 1996. októberi megnyitásához köthető. Ezt megelőzően csupán néhány kisebb üzletközpont működött az országban, az ezt követő évtizedben ellenben másfél száz bevásárlóközpont és hipermarket épült szerte az országban. A megoszlás annyiban kiegyenlített, hogy ugyan a hipermarketek számaránya nagyobb, nagyjából 20-22 százalékkal, a bevásárlóközpontok mérete a bruttó alapterület alapján mégis közel 60 százalékkal felülmúlja a hipermarketekét.
Az ágazatot jellemző dinamizmus nem magyar, még csak nem is térségi jellemző. Általában is megfigyelhető, hogy Európában az ingatlanalapok jelentős súllyal képviseltetik portfóliójukban a bevásárlóközpontok papírjait. Ennek az az oka, hogy a bevásárlóközpontok jövedelmezősége megelőzi a többi kereskedelmi ingatlanét. Ráadásul az üzleti célú ingatlanok piacán a kereslet kevésbé ingadozó, így a befektetések is kevésbé kockázatosak ebben a szegmensben.
Arról nem is beszélve, hogy Európában jóval kisebb az egy főre jutó kereskedelmi terület, mint az Egyesült Államokban, ezért hazánkban és térségünkben a bevásárlóközpontokba fektetők magas hozamra számíthatnak. Ehhez jön a térségi sajátosság, hogy tudniillik, Kelet-Európában, jelesül Magyarországon is, a látszólagos piaci telítődés ellenére, legalább rövid távon, mindenképpen növekedési potenciállal kecsegtet a bevásárlóközpont-iparág. Erre erősíthetnek rá a nemzetközi ingatlanalapok, amennyiben tovább terjeszkednek a térségben.
TŐKEERŐS VÁLLALKOZÁSOK. A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége és a KSH közös kutatásából az is kitűnik, hogy a hazai bevásárlóközpontokban és hipermarketekben általában a tőkeerősebb, nagyobb vállalkozások összpontosulnak. Az ezekben a létesítményekben magát képviseltető, több mint 3 és fél ezer kiskereskedelmi üzletet működtető vállalkozás érzékelhető hányada több üzletet is üzemeltet. Miközben a kiskereskedelemben érintett vállalkozások országos átlagban 1,48 üzletet tartanak fenn, addig ez a szám a bevásárlóközpontokban 1,59, a hipermarketekben 1,78. Az is jellemző, hogy ezekben a létesítményekben az egyéni vállalkozók által üzemeltetett kiskereskedelmi üzletek súlya alig haladja meg a 10 százalékot. Az országos átlag ennek négyszerese.
Ingatlanszakértők szerint a főváros és környéke gyakorlatilag már megtelt bevásárlóközpontokkal. Ámbár az új metróvonalak, a közlekedési csomópontok és egyes különleges fekvésű ingatlanok, mint mondjuk a volt ügetőpálya, még kínálnak fejlesztési lehetőségeket. Összességében mégis azt lehet mondani, hogy a fejlesztők a vidéki helyszínekre fókuszálnak. Olyannyira, hogy amíg korábban szinte kizárólag nagyobb megyeszékhelyekre telepítettek hipermarketeket, most már a 100 ezernél kevesebb lakosú városok is befektetési célponttá váltak.
Hazai bevásárló-központok
telepítő tényezői európai szemmel
– Európai uniós és NATO-tagságunk
– Jogbiztonság
– Fejlődő vásárlóerő
– A bevásárló-központok bérlői állandó forgalom-növekedéssel számolhatnak.
– A sikeresen működő bevásárló-központok értékálló beruházások
Fontos telepítő tényező volt emellett az ingatlan belvárosi fekvése, s az ebből adódó közlekedési lehetőségek. Az egykori Egri Dohánygyár területén lévő 3 hektáros telekről, illetőleg a rajta lévő 30 ezer négyzetméteres épületekről van ugyanis szó, amelyből a megtartható értékek beépítésével alakítják ki a 20 ezer négyzetméteres üzletteret.
Szólni kell a telepítő tényezők közt az ingatlan eladója, a Philip Morris Magyarország és az önkormányzat közötti jó kapcsolatról, ami nem elhanyagolható szempont a későbbiek szempontjából. És hát arról sem feledkezhetünk meg, hogy a hasonló méretű megyeszékhelyeken már mindenütt épült hipermarket vagy bevásárlóközpont. Más szóval, a beruházó Egerben ezen a piacon egyelőre csak korlátozott versenyre számít.
Jelenleg a fejlesztés előkészítése zajlik, a várossal már megállapodtak az új szabályozási tervről, s megkezdődött az engedélyezési eljáráshoz szükséges tervezés. A tervek szerint a jogerős építési engedély megszerzése után 12-15 hónappal, 2007 végén adják át az egri bevásárlóközpontot, melyben két szinten 70-80 üzletet alakítanak ki, s ugyanott építik a város első mélygarázsát, 600 parkolóhellyel. A város adottságaihoz szorosan kötődő borászati, gasztronómiai szolgáltatásokról sem feledkeznek meg a tervezés során.
SZENTESI PROFILTISZTÍTÁS. Az egyre kisebb városokba települő hipermarketek egyben jelentékeny feszültségek forrásai is a szűk piacon. A városszéli hipermarketek és a belvárosi üzletközpontok közt könnyen megindulhat a harc a vásárlókért. Ennek oka az is, hogy az önálló önkormányzatiság másfél évtizede alatt a kisebb vidéki városok kialakították a maguk egyedi, kulturált belvárosi üzletközpontjait. De mire a sétálóutcák elkészültek, a hipermarketek is elkérték a város szélét.
Ilyenfajta konfliktus tanúi lehettünk az elmúlt 15 évben szépen felújított belvárossal büszkélkedő Szentesen. Ahol ráadásul az országos Coop-üzletlánc egyik reprezentáns tagja, a Hunor Coop Részvénytársaság áruháza a belváros meghatározó üzlete.
A kisváros határában az idén februárban átadott, országosan immár ötvenhetedik Tesco áruház megnyitását megelőző hónapokban szabályos kampányt folytattak a Hunor helyi beszállítói. Még fizetett hirdetéseket is közzétettek, hogy tiltakozzanak a beruházás ellen. Mondván: nem akarnak úgy járni, mint a hódmezővásárhelyiek, akik most az enyhébb időjárású estéken legfeljebb az elhagyott belvárosi boltok sötét kirakatai előtt sétálhatnak a városszéli dobozáruház megnyitása óta.
A szentesi Hunor vezérigazgatója, Mészáros Zoltán arról számolt be szokásos évértékelőjében a Tesco megnyitó előestéjén, hogy felvették a kesztyűt. Profiltisztítással őrzik meg a térségi élelmiszer-kiskereskedelemi hálózatban kialakított pozíciójukat. Ennek ára azonban az volt, hogy feladták iparcikküzleteiket. Olyan kockázatos üzletágakról is lemondtak, mint amilyen az évtizedes hagyományú „lúdintegráció” volt.
A „csatának” koránt sincs vége. A Tesco idén Makón is áruháznyitást tervez – s hát abban a kistérségben is működik 12 üzlete a szentesi Hunornak.
