Belföld

Irodapiac támadás után

Nagy ingatlantanácsadó cégek szerint komoly változásokra kell felkészülni a nemzetközi irodapiacon, ha egyelőre korai is nyilatkozni a szeptemberi terrortámadások hosszú távú hatásairól.

A Jones Lang Lasalle nemzetközi ingatlantanácsadó cég másfél hónappal a szeptember 11-ei terrorista támadást követően elkészítette irodapiaci elemzését. A Lasalle megpróbálja felmérni, hogy az USA-t ért atrocitásnak és az ezt követő megtorlóakciónak milyen hatása lesz a világ irodapiacára, és a vállalati tulajdonban lévő egyéb épületekre.

Hosszú távon bizonytalanBár maga a Lasalle is megpróbál teljes piaci hatáselemzést végezni, azt azért elismeri, hogy a hosszú távú hatásokat jelenleg még lehetetlen pontosan felmérni. Sok függ az Afganisztán elleni háború kimenetelétől és időtartalmától, az amerikai gazdaságélénkítő csomag részleteitől, a fogyasztói bizalom változásától és az üzleti beruházások alakulásától. Ugyancsak fontos tényező a világgazdaság – és ezen belül az USA – növekedésének változása is. Ha a háborús konfliktus elhúzódik, és más országokra is kiterjed, a gazdaság fellendülése késhet.

Új startégia

Az előző hónap eseményei – mind a terrorakció, mind a válaszlépések – a bizonytalanság új fokát hozták el a nemzetközi gazdasági élet szereplőinek. A rövid távú gazdasági kilátások jelentősen romlottak – persze korántsem csak Oszama Bin Laden miatt.

A vállalati ingatlanpiac is számos új kihívással szembesül – kezdve az azonnal elvégzendő biztonsági intézkedésektől egészen a hosszabb távú irodabérleti stratégiáig.

Akik kitartanakSok cég presztizskérdést csinál abból, hogy az események után sem hajlandó elhagyni a belvárost. A Lehman Brothers október elején bejelentette, hogy marad, sőt újabb 100 ezer négyzetméter irodát is kibérel az ötödik sugárúton. A Morgan Stanley – amelynek több száz alkalmazottja vesztette életét a WTC összeomlásakor – szintén meghagyja székhelyét Manhattanban.

A károk számbavétele

New Yorkban összesen 3 millió négyzetméter (30 millió négyzetláb) irodaterületet érintett a szeptember 11-ei terrorakció. Ennek kevesebb mint a fele (1,3 millió négyzetméter) pusztult el a World Trade Center és a környező irodaépületek összeomlásával, a többiben csak sérülések keletkeztek.

A támadást megelőzően 2 millió négyzetméter szabadon álló irodaterület volt Manhattanben és több mint 2,5 millió New York tágabbi környezetében. Azok a vállalatok, amelyeknek irodái elpusztultak vagy megsérültek, így viszonylag hamar tudtak maguknak szabad területet találni.

Sok vállalat végleg kiköltözik New York belvárosából – félve a további terrorista támadásoktól. Az azonban csak a következő esztendőben fog kiderülni, hogy a bérlők hány százaléka marad tartósan a külső, biztonságosabbnak vélt városrészekben.

Kormányzati irodákWashingtonban leginkább kormányzati irodák sérültek meg. Ezek a hivatalok azonnal szabad irodaterületeket kerestek, hogy amíg a Pentagon helyreállítása zajlik, zavartalanul folytathassák tevékenységüket. A kormányzati szervek azonban hagyományosan szeretnek egy helyen, közeli épülettömbökben dolgozni, így a helyreállítás után vissza fognak költözni az eredeti irodáikba. Az átmeneti időszakban azonban sokszor magánvállalatokkal vannak közös irodaházban, és a kormányzati helyiségek jelentősen megnövelt biztonsági felügyelete vegyes érzelmeket vált ki a társbérlőkből. Van, aki örül a megnövekedett biztonságnak, másokat azonban roppant mód zavar, hogy minden lépésüket nyomon követik.

A piac feltámad

A történelmi példák azt mutatják, hogy a manhattani irodapiac előbb-utóbb fel fog támadni. Az WTC elleni 1993-as merényletet követően sok cég gondolkodott a belváros elhagyásán, ám egy évvel később már ismét tele volt bérlőkkel az ikertorony.

A Lasalle szerint a vállalatok azért szeretik New York belvárosát, mert máshol nem találnak ilyen üzleti körülményeket, ennyi piaci információt, szolgáltatást. A versenytársak közelsége is sokszor előnyös lehet. Ráadásul jól képzett munkaerőt is könnyebb Manhattanban fogni, mint mondjuk New Jersey-ben.

Ezekért az előnyökért pedig eddig is hajlandóak voltak extra bérleti díjakat fizetni. Valószínű tehát, hogy most sem hagyják el a Wall Street tágabb környékét.

Pang az európai piacAz öreg kontinensen hasonló reakciók figyelhetők meg, mint az USA-ban, ám ezek nem jelentkeznek olyan hangsúlyosan. Az európai irodapiac már korábban is szenvedett a technológiai, média- és telekompiacok gyengélkedése miatt, a terrorakciók hatása és a gazdaság további gyengélkedése azonban akár 30-40 százalékkal is visszadobhatja az idei irodabérlések nagyságát a rekordévnek számító tavalyi esztendőhöz képest. Londonban komoly vita van kialakulóban, hogyan fog változni a toronyházakban lévő irodák piaci kereslete.

Az amerikai ingatlanpiac

A terrorcselekmények gazdasági hatásai önmagukban is jelentősek (légiközlekedés, biztosítótársaságok). Mivel eleve depressziós időszakban történtek, csak tovább rontották az amúgy is gyengélkedő üzleti és fogyasztói bizalmat.

A vállalatok sorra számolnak be eredményességük visszaeséséről. Egyik létszámleépítés követi a másikat, a vállalati új beruházások is elmaradnak. Ezeknek pedig az irodapiacra is komoly hatásuk van.

Az irodapiaci szakértők számára szembetűnő volt, hogy hiába a gazdaság gyengélkedése, szeptember közepe óta jelentősen megnövekedtek az irodákkal kapcsolatos védelmi és biztonsági kiadások. Az alkalmazott fizikai védelmének biztosítása minden korábbinál fontosabb lett, megnövekedett az igény a vállalati katasztrófatervek elkészítése iránt.

Egyre több vállalat teszi fel magának a kérdést kisebb amerikai városokban: a sűrű belvárosban vagy az elhagyatottabb külvárosi részekben rendezze be irodáját? Ha lesznek újabb terrorista akciók, és a háború elhúzódik, az könnyen azzal járhat, hogy az amerikai irodapiac teljesen átrendeződik. Cégek sora költözik ki a korábban népszerű városközpontokból.

Az ingatlanszakmát azonban egy másik, igen nagy kihívás is éri. Magasabb szintű szolgáltatásokat kellene nyújtaniuk (például: nagyobb épületbiztonság), amikor a kedvezőtlen gazdasági környezet miatt a cégek többsége költségcsökkentésekkel próbálja meg minimalizálni a veszteségeit. Az irodatulajdonosoknak egyszerre kell megfelelniük a megváltozott bérlői várakozásoknak és a vékonyabb pénztárcáknak.

A Lasalle szerint sok helyen ez a konfliktus a szolgáltatások minőségének romlását hozza majd magával. Hiszen az épülettulajdonosoknak még a magasabb biztosítási díjakat is ki kell termelniük.

A magyar vállalati ingatlanpiacA vállalati szektor számára jelentős ingatlantípusok négy csoportba különülnek el – mondta el Furulyás Ferenc a PricewaterhouseCoopers múlt heti ingatlankonferenciáján -, a négy fő piac: a bevásárlóközpontok, az irodaházak, a hotelek és a logisztikai központok. A bevásárlóközpontok és irodaházak esetében csökkenő kihasználtság és jövedelmezőség figyelhető meg. A hotelek esetében sem túl jók a kihasználtsági mutatók – elsősorban vidéken -, de ezen lendíthet a belföldi turizmus növekedése, valamint a kormány konferencia- és gyógyturizmust támogató programja. A logisztikai központok építése indult legkésőbb ugrásszerű fejlődésnek, ennek köszönhető az, hogy itt a legmagasabb a jövedelmezőség, és itt a legalacsonyabb az üresedési ráta. Az előző három piacon viszont – éppen az érettebb fázisnak köszönhetően – megjelentek az intézményi befektetők.

A finanszírozásban elsősorban a projektfinanszírozás a jellemző, bár irodaházak és logisztikai központok esetén – amennyiben hosszú távú, felbonthatatlan szerződésekkel rendelkeznek – elképzelhető a lízingfinanszírozás is.

Tanuljunk a példákból!

A vállalati ingatlanszakértők számára sok tanulságos példa kínálkozik. Elég csak a terrorizmusban már tapasztaltnak számító londoni eseteket végigböngészni. Az IRA hosszú évekre visszanyúló terrorista akciói miatt a londoni irodapiac már felkészült az esetleges merényletekre. Az új irodaházakban természetes, hogy bombadetektorokat szerelnek fel, az építészek eleve úgy tervezik az épületeket, hogy azok ellenálljanak a robbanásoknak.

Erre specializálódott szakemberek vizsgálják meg az épületeket, azt kutatva, hova lehet bombát elhelyezni, és megpróbálnak olyan biztonságos útvonalakat kijelölni, ahol egy robbanás után le lehet vezényelni az evakuálási folyamatot. A WTC esetében komoly gond volt, hogy bár volt menekülési terv az épületben dolgozók számára, nem gyakoroltatták be. Londonban sok tanácsadó cég fél-, egynapos tréningeket tart, hogy az evakuálási terv valóban hatékonyan működjön.

Példaértékű a londoni önkormányzat és az épületek üzemeltetői közti együttműködés is. Közösen dolgoztak ki egy, az egész pénzügyi központra (City) vonatkozó katasztrófatervet, és az épületmenedzserek bekapcsolódhattak a rendőrség terrorista riasztó rendszerébe is. Ez nem jelent mást, mint azt, hogy a nyilvánosságnál hamarabb hozzák tudomásukra, ha valamilyen támadás készül egy épület ellen, így időben fel tudnak készülni az evakuálásra.

Ajánlott videó

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
Olvasói sztorik