Korábban a minőségi irodák bérleti díja ötszöröse-hatszorosa volt a bérelt lakásokénak. Ma már korántsem egyértelmű, hogy egy kis cég alapításának és kezdeti tevékenységének színhelye csakis egy bérelt lakás lehet. Megfordult a helyzet: több tízezer négyzetméternyi professzionális iroda áll üresen Budapesten, a kiadók két kézzel kapkodnak a bérlők után, meglepően olcsó négyzetméterárakat lehet elérni.
A rendszerváltás óta épült összes budapesti, minőségi irodaterület nagyságát a megkérdezett szakértők nagyjából egymillió négyzetméterre becsülik. Ehhez képest viszonylag nagy számnak tűnik, hogy tavalytól egészen 2002-ig a becslések szerint évente 200 ezer négyzetméter újonnan épült irodát adnak át a beruházók.
Nemzetközi összehasonlításban azonban a budapesti irodaterület igazán nem számít soknak. A szomszédos Bécsben például nyolcszor ennyi iroda található, az európai csúcstartó pedig Párizs, ahol több mint 30 millió négyzetméter van használatban.
A dél-kelet-ázsiai ütemeket is meghaladó irodakínálat-növekedés annak fényében hat igazából különösnek, hogy az elemzések szerint a fővárosban már most is 20 százalékos az “üresedési ráta”, az irodák egyötöde tehát kihasználatlan, a központi banknegyedben pedig ez az arány a 30 százalékot is megközelíti. Ezek az arányok félelmetesen magasak, Nyugat-Európában a parlagon lévő irodák az összes terület 5 százalékát is ritkán érik el.
Az építtetők elkötelezettségét több tényező is indokolhatja. Dr. Hajnal István, az Arthur Andersen ingatlantanácsadó üzletágának vezetője úgy véli, hogy a gazdaság további élénkülésével a stagnálás megszűnik, a folyamatos utánpótlás előbb-utóbb csak az elhasználódott, elavult portfólió pótlását tudja majd megoldani. Erre azonban csak középtávon lehet számítani.
Dr. Zsigmond Barna, a Business Center 99 Kft. igazgatóhelyettese azt is fontosnak tartja, hogy az állami szektor egyre nagyobb keresletet támaszt a jó minőségű irodák iránt, egyre-másra hallani híreket az intézmények (APEH, Illetékhivatal) által kiírt tenderekről. Az állami szervek persze inkább a külsőbb területek megfizethető irodái után érdeklődnek.
Várhatóan a jövőben tovább fog bővülni a kutatási-fejlesztési részlegeiket hazánkba telepítő csúcstechnológiai vállalatok száma (IBM, Nokia, Ericsson, Motorola). Ezek a cégek a külső területeken bérelnek egy-egy tételben nagy területeket, hiszen nem reprezentációs célokról van szó – vélekedik Debreczeni Klára, a CB Richard Ellis tanácsadója.
Szintén fontos lehet, hogy a belvárosi parkolási, közlekedési problémák miatt a korábban egyértelműen a Cityben működő cégek, például egyes nagy bankok is egyre-másra költöztetik ki egységeiket a külvárosi kényelmes irodaházakba.
A kérdés persze az, mi lesz az így üresen maradó V. kerületi irodaházakkal. Egyfelől: hacsak be nem köszönt ténylegesen a délkelet-ázsiai robbanás, akkor ezeknek arányosan nagyobb része lesz a jövőben is szabad. Másik oldalról viszont várható, hogy a reprezentatív területeket kereső feltörekvő, kisebb hazai vállalkozások is egyre nagyobb számban engedhetik majd meg maguknak a belvárosi főhadiszállást.
Természetesen a jövőben is nagy számban lesznek olyan bérlők, akik nem engedhetik meg maguknak a külvárosba költözést. Ezek közé elsősorban az ügyfélforgalmat is lebonyolító, magas szintű szolgáltatásokat végző vállalkozások tartoznak, mint például a brókercégek, az ügyvédi irodák, a könyvvizsgálók és nem utolsó sorban a frissen megtelepedett nemzetközi mamutvállalatok irodái.
Érdekes módon egyébként Kelet-Európában a bukaresti, varsói és prágai adatok is hasonló mértékű iroda-túlkínálatot mutatnak. (Budapest van az élen, utána sorrendben a többiek.) Nagyon valószínű, hogy nemzetközi beruházók a közeljövőben további jelentős fellendülést várnak ezekben az országokban, elsősorban a 2004-2005 környékére jósolt európai uniós csatlakozással kapcsolatosan (Romániát kivéve).
A gondolatmenet a bevásárlóközpont-építési lázhoz lehet hasonlatos: már most mindenki jelentős beruházásokat hajt végre, nehogy a kereslet megjelenése idején éppen ne legyenek megfelelő kapacitásai.
Míg a kiadatlan irodaterület a beruházók számára komoly problémákat okoz, egészen máshogy vélekednek erről a bérlők. A túlkínálat hatására ugyanis tavaly átlagosan 5 százalékkal csökkentek az irodabérleti díjak Budapesten. Ez a csökkenő tendencia már hosszú évek óta tart, és azt eredményezte, hogy a német márkában számított bérleti díjak a rendszerváltás környékinek kétharmadát sem érik el.
Mielőtt a részletes árazási tényezőket végigvennénk, érdemes talán válaszolni a kérdésre: miért éppen a német márka? Tény, hogy sokak számára a legrosszabb gazdasági időszakokat idéző furcsaságnak tűnik az irodai négyzetméterárak megadása “keményvalutában”, főleg most, hogy a forint teljes egészében a német márkához, illetve az azt és a többi európai fizetőeszközt hamarosan felváltó euróhoz van kötve.
Az ingatlanpiaci szakemberek a márka jelentőségét a megszokással magyarázzák elsősorban, hiszen például az Amerikai Egyesült Államokkal nem sokkal közelibb kapcsolatokat ápoló Lengyelországban dollárban szabják meg az árakat. Néhányan emlékeznek rá, hogy 1995 tájékán még hazánkban is köttettek dollár alapú szerződések, ez azonban azóta teljesen kiveszett.
Az bizonyos, hogy a bérlők szempontjából jó volt az elmúlt 5 évben – a forint havi csúszó-leértékelésének bevezetése óta – a márka alapú számlázás. A Magyar Nemzeti Bank ugyanis az infláció csökkenésének elősegítése érdekében folyamatosan alacsonyabb mértékben értékelte le a forintot, mint a német és a magyar infláció közötti különbség. Ez pedig ahhoz vezetett, hogy fizetőeszközünk reálfelértékelődése miatt a forintban számolt bérleti díjak az infláció mértékénél jóval alacsonyabb ütemben emelkedtek.
A beruházókat természetesen főleg az érdekli, hogy a jobbára márkában felvett hiteleiket különösen nagy kockázatok nélkül képesek legyenek törleszteni a befolyó bérleti díjakból. Az már csak további stabilitásnövelő tényező, hogy mindeközben a forint-márka keresztárfolyam a magyar árfolyamrendszer szabályaiból következően viszonylag mozdulatlan marad.
Mindenesetre a következő években – amíg Magyarország nem csatlakozik az Európai Gazdasági és Monetáris Unió többi tagállamához – valószínűleg a jelenlegi status quo marad fenn. Mivel az előrejelzések szerint a forint a jövőben is reálfelértékelődést fog mutatni, ez igazából nem rossz.
Visszatérve az árakhoz: igen széles ársávban lehet ma irodához jutni. Dr. Hajnal István szerint a leg-jelentősebb díjmeghatározó faktor a Central Business Districttől, a központi üzleti negyedtől való távolság. De természetesen az egyes helyszínek egyedi értékelése (közlekedése, ellátottsága) és az épületek nyújtotta szolgáltatások is díj-meghatározó tényezők.
Ennek gazdasági oka az, hogy minél beljebb haladunk a város központja felé, annál nehezebb és költségesebb az építtetőknek telket találniuk. A magasabb telekár pedig beépül a bérleti díjakba is.
Az ingatlanforgalmazók a területi elhelyezkedés fontossága miatt a fővárost földrajzi kategóriákra osztották. A legreprezentatívabb, legdrágább (A jelzésű) kategóriába az V. kerület, valamint az Andrássy út körúton belüli része tartozik. Központinak, de már valamivel olcsóbbnak számít a Nagykörúton belüli terület, az Andrássy út folytatása a Hősök teréig, a látványos fejlődésen átment Váci út az Árpád hídig, valamint a Budai Vár közvetlen környezete. A legolcsóbb területek a logikának megfelelően a város közigazgatási határán kívül esnek – ebbe a kategóriába tartozik például Budaörs.
Jelenleg a legjobb kategóriájú irodák négyzetméterenkénti havi díja 35 márka körül van, de a forgalmazók nagy szórást mutató válaszaiból arra következtethetünk, hogy az alkufolyamat 40 márka közeléből indul, és viszonylag könnyű 30 márka közelébe szorítani az árakat. A már említett Váci úti (csak az elhelyezkedés, de nem a technikai színvonal alapján) átmeneti minőségi kategória árai csupán 10-15 százalékkal maradnak el a legdrágábbaktól. Mivel mind a két területen túlkínálat van, jelenleg a presztízs (az a néhány száz méter) viszonylag keveset ér.
A külső területeken már 20-25 márka között is lehet igen jó minőségű irodát találni. A leendő bérlőknek a normál bérleti díj mellett egyéb költségekkel is számolniuk kell. A mindenki számára egyértelmű telefon- és villanyszámla mellett az irodaház bérbeadója négyzetméterenként havi átlag 5,5-6 márka szolgáltatási díjat is beszed a bérlőktől.
Ebben az összegben a fűtés-légkondicionálás költségei mellett a közös helyiségek világítása, rendben tartása, őrzése és nem utolsó sorban a vízdíj kap helyet, megtetézve az üzemeltető átlagosan 15 százalékos árrésével. A bérlők bizalmatlanságát eloszlatandó, a szolgáltatási díjat az irodaház időszakonként felülvizsgálja és auditáltatja valamelyik nevesebb könyvvizsgáló céggel.
A fentebb említett árak egyébként egész Európával összevetve a legolcsóbbak közé számítanak, ami jól jellemzi a hazai piac telítettségét. Szakemberek szerint további ármérséklődésre középtávon már csak a megtérülési szempontok miatt sincsen nagy esély.
Dr. Zsigmond Barna szerint az irodaépítésekhez szükséges telek- és építőanyagárak folyamatosan “kifehéredtek” az elmúlt években, véget ért a privatizáció is, mindennek kialakult, ismert ára van – csodákra nincs lehetőség. A jövőbeni építtetők számára a lehetőségek beszűkültek: nincs mód sokkal olcsóbb irodák felépítésére.
A jelenlegi árak a már régóta irodát bérlők számára viszont kiváló lehetőségeket teremtenek. Eljött az átköltözés ideális időpontja – vélekedik Michael Smithing, a Colliers International iroda és ipari ingatlanokért felelős ügyvezető igazgatója -, új, hosszú távú szerződésekkel érdemes a bérlőknek a következő 5 évre is a jelenlegi alacsony árakat rögzíteni.
Mindezek a tényezők egy irányba mutatnak: a magyar piac az irodaépíttetők számára már korántsem az az aranybánya, mint a rendszerváltást követő években volt. Hajnal István szerint ezt a tendenciát az ügyfeleik érdeklődése is megerősíti: “Az irodapiacon a befektetők lelassítják az újabb fejlesztéseket, kevés az új kezdeményezés – mondja. – Mi, mint ingatlan-tanácsadók egyre több lakó-, szálloda-, logisztikai projekttel foglalkozunk, míg az irodai jellegű megkeresések száma csökken. A kapacitások tehát azokra a területekre terelődnek át, ahol a hozamokat még nem nyomta le annyira az agresszív verseny. Jelenleg valószínűleg az új lakások építésében van az üzlet, ez az eddigi nagy érdeklődés ellenére is tartogat még lehetőségeket a tapasztalt külföldi beruházóknak és ügynökségeknek.”
