Háztűzérző

Október eleje óta, amióta megszellőztették az ingatlanadó bevezetésének lehetőségét, az addigi heti három érdeklődő helyett jó, ha egy vevőjelöltet hoz az ingatlanközvetítő – panaszolja P. Bence. A fiatalember egy éve nem tudja eladni rákospalotai lakását, mivel eddig nem volt hajlandó belemenni a méltánytalanul alacsony megajánlott árba, az ingatlanadó rémképe pedig érezhetően tovább rontja esélyeit.

Vészforgatókönyv

1. A hitelre vett lakások amúgy sem könnyű terhei az ingatlanadó miatt megemelkednek.

2. Mivel a hiteltör-lesztés jellemzően eleve nagyon feszített, sok család nem tud majd rendben törleszteni.
3. A bedőlő hitelek lerontják a bankok portfólióját.

4. Kényszer-értékesítési hullám indul be az ingatlanpiacon.

5. A megugró kínálat leveri az árakat.

„Súlyos, lefelé mutató ingatlanár-spirált indíthat be egy ilyen adónem 2008-as bevezetése” – állítja Hajnal István, a Biggeorge’s NV vezérigazgatója. Az eddig felröppent híresztelések 0,15-1,5 százalék közötti adókulcsokat sejtettek, az ingatlan értékétől függően. Ha az elvonás mértékét 0,5 százalékban állapítanák meg egy 20 milliós lakás esetében, az ingatlan terheit már ez is havonta mintegy 10 ezer forinttal növelné meg. Az efféle lakásoknál átlagosan 40-50 ezer forintos havi hiteltörlesztést bevállaló családok kiadásai így 50-60 ezer forintra emelkednének, ami alaposan megdobhatná a nem törlesztők számát. Egy megkérdezett jelzálogbanki szakértő ehhez még hozzáteszi: a lakosságra leselkedő gázáremelés várhatóan önmagában is „beejt” majd egy jól körülhatárolható réteget a nem fizetők körébe. Tapasztalataik szerint ugyanis a hitelfelvevők egy része továbbra is fittyet hány a sűrűsödő intelmekre, és a családi büdzsére kifeszítve veszi fel a hitelt, így fizetőképességét egy kamat- vagy egy közműdíjemelés alapjaiban rendítheti meg. A bedőlő hitelek lerontják a bankok portfólióját, és kényszerértékesítési hullámot indíthatnak be, ami egyúttal az ingatlanárakat is leveri. Ha ráadásul még az üdülőket is megadóztatják, szinte bizonyosan sor kerül ezek tömeges értékesítésére és a nyaralók árának esésére.

„Az ingatlanpiaci mobilitásra akár jótékony hatást is gyakorolhat az új adó bevezetése” – vet fel újabb szempontot Gyuris Dániel, aki az FHB Bank vezérigazgatójaként éppenséggel tarthatna is a portfólió romlásától. Tapasztalatai szerint általános jelenség lehet, hogy sok nagy értékű ingatlan „szorult be” a piacon, vagyis tulajdonosa, akinek nincs szüksége vagy lehetősége az értékes, nagyméretű ingatlanra, kénytelen lesz az eladás mellett dönteni. Gyuris szerint már ma sem ritkák azok az Európában példa nélküli esetek, amikor két egymás melletti sorház értékében több millió forintos különbség adódik. Az ok: míg az egyik lakónak volt módja a szükséges felújításokat elvégezni, a másik tulajdonos, esetleg többéves munkanélküli múlttal a háta mögött, inkább hagyta teljesen lepusztulni ingatlanát, de foggal-körömmel ragaszkodott hozzá.

A más portája

DÁNIA. Az országban 1907 óta létezik ingatlanadó, melynek alapját a forgalmi érték után határozzák meg; az adatbázist kétévente frissítik. A forgalmi adatok nyilvánosak, abba bárki betekinthet.

OLASZORSZÁG. A bent lakók mentesülnek az ingatlanadó megfizetése alól.

GÖRÖGORSZÁG. A család nagyságától függően ingatlanadó-kedvezmény vehető igénybe.

NÉMETORSZÁG. Itt a legnagyobb az ingatlanadó-teher: központi és tartományi adót egyaránt kell fizetni, összesen az ingatlan értékének 2,0-2,5 százalékát kell leróni.

NAGY-BRITANNIA. Nyolc kategóriába sorolják az ingatlanokat – azok helye és értéke szerint, s annak alapján, hogy hányan lakják a házat.

Egyelőre azonban az ingatlanadó mértékéről semmi biztosat nem lehet tudni, csupán annyit, hogy 2008-ban bevezetik. A Pénzügyminisztériumban semmiféle tájékoztatást nem adtak a Figyelőnek a készülő új adónemről azonkívül, hogy „gőzerővel folyik az egyeztetés és a szakmai előkészítés”. A titkolózás nyilván nem véletlen, hiszen az októberben túl közlékenynek bizonyult államtitkár, Katona Tamás bőbeszédűségéért a székével fizetett.

Önmagában az ingatlanadó bevezetésével a lapunk által megkérdezett szakemberek mindegyike egyetért, mondván: a vagyon alapú adóztatás sokkal igazságosabb lehet, mint a jövedelem alapú. Ráadásul így a korábban feketén szerzett jövedelem is megadóztatható lenne, mivel az ingatlan nem rejthető el olyan könnyen, mint egy drága ingóság vagy külföldi bankszámla. Ugyanakkor ezek a pozitív hozadékok csak egy jól záró adórendszerben mutatkoznak meg. Oszkó Péter, a Deloitte partnere szerint amíg a szisztéma igazságtalan (a magas jövedelműek egy része ugyanúgy minimálbér alapján adózik, mint a kiskeresetűek), addig az ingatlanadó bevezetése újabb igazságtalanságok forrása lesz.

Az egyik alapkérdés, hogy az adó mértékét egyedi értékbecslésre alapozzák-e, vagy úgynevezett „zónásított” rendszert alkalmaznak. Az utóbbi lényege, hogy különböző zónákat állapítanak meg – egy városban, kerületben általában többet is -, s az ott megállapított szorzó alapján kell fizetni minden négyzetméterért. E rendszer bevezetése egyöntetű vélemény szerint nagyon igazságtalan lenne – ugyanannyit kellene fizetni egy V. kerületi, 17 millióért eladható romos lakásért, mint a szomszédjában álló, 30 millióra értékelt luxusingatlanért. Emellett pedig az illetékhivatali ingatlan-nyilvántartás rendkívül hiányos, mindössze arra alkalmas, hogy kiderüljön belőle, kinek is kell postázni a bevalláshoz szükséges ívet.

Marad hát a manipulálhatóság lehetőségét is magában hordozó, értékbecslés alapú adóztatás. Ehhez azonban egyenként fel kellene értékelni a 4,4 millió ingatlanból azt a 4,2 milliót, amely magántulajdonban van, ez pedig nem kis feladat.

A szakemberek szerint bármelyik rendszer mellett teszik is le a voksukat a jogszabályalkotók, a megvalósítás mindenképpen több időt igényelne. Zara László, a Magyar Adótanácsadók Országos Egyesületének elnöke szerint egy átgondolt ingatlanadó-rendszer kiépítéséhez legalább három-négy évre lenne szükség, így legkorábban 2010-ben kerülhetne sor a bevezetésére.

Amúgy piaci körökben egyöntetűen átgondolatlan lépésnek tartják a 100 millió forint feletti ingatlanokra kirótt luxusadó bevezetését is. A Pénzügyminisztérium tájékoztatása szerint ebből az adónemből – összesen 400 ingatlan után – 100 millió forint folyt be az idei első félévben. Az összegből 87 milliót budapesti ingatlanok tulajdonosai fizettek be. Ugyanakkor szakemberek állítják, saját adatbázisukban sokkal több ilyen nagy értékű ingatlan található, úgyhogy alighanem csak az fizetett, aki nagyon akart.