A hazai vállalatok saját tulajdonában van irodáik, termelőhelyeik és raktáraik 55–75 százaléka, s mindössze 25–45 százalék az e célokra bérelt ingatlanok aránya. A magasabb bérleti arány inkább a szolgáltató, míg az „én házam az én váram” gondolkodásmód a termelőcégekre jellemzőbb – derül ki az Ecostat nemrég publikált, 2007-es Ingatlanbarométeréből.
Az is kiolvasható a tanulmányból, hogy a cégek a közeljövőben nemigen bővítenék ingatlanállományukat. Ha többletigény van munkájukra, azt már építmények bérlésével elégítik ki.
Érdemes átgondolni az igényeket
Egyáltalán nem biztos, hogy a jelentős tőkelekötést igénylő tulajdonjog a legésszerűbb ingatlanhasználati forma – mondja Salamon Adorján, az Eston Ingatlantanácsadó Zrt. vezérigazgatója. Forintban pontosan kifejezhető haszonnal jár az, ha a működő vagy induló cég átvilágíttatja ingatlanhasználati szokásait, s külső szakértővel keresi meg az optimális megoldást.
Lehet, hogy épp ott lehet takarékoskodni, ahol a vállalkozó nem is gondolná. Elképzelhető például, hogy egy cég első látásra a külvárosban lévő ingatlanért fizetett bérleti díján tud megtakarítást elérni, de valójában ennek többszörösét veszti el a szállítási többletköltségek miatt, mivel körülményesebben tudja eljuttatni áruját, szolgáltatását partnereihez.
Irodát Budapesten
Bérelhető üzleti ingatlan egyre több van. Budapest és környékének teljes irodakínálata tavaly mintegy 2 millió négyzetméter volt, 2007-ben rekordmennyiségű újabb ingatlant adtak át. Bár ez a nyugat-európai nagyvárosokkal összevetve még mindig kevés, a kínálat bővülésével évek óta éppen csak lépést tartó kereslet 2008-ban (is) azzal járhat, hogy nem emelkednek a bérleti díjak.
Nálunk egyébként ma is átlagosan 85–88 százalékos az irodakihasználtság (szemben például a környező államok fővárosainak 90 százalékos adatával). Ha viszont nagyobb lenne a hazai kihasználtsági mutató, az megnehezítené az új ingatlant keresők esélyeit a váltásra – mutatott rá egy másik szempontra Mészáros Margaréta, a CB Richard Ellis (CBRE) ingatlan-tanácsadó ügynökség befektetési értékbecslési vezetője.
Gombamód nőnek az irodaparkok
Idén újabb irodabővítési csúcs várható. A fejlesztők főleg a pesti és dél-budai külsőbb kerületekre koncentrálnak. A Belvárosban továbbra sincs elegendő felső kategóriás irodaház. Ez alól kivétel az Üllői úttal párhuzamos Corvin Sétány, ahol 2012-ig 150 ezer négyzetméternyi új irodaépületet adnak át.
A VIII. és IX. kerület az irodák mellett az ipari ingatlanfejlesztők (raktárakat, csarnokokat építők) figyelmét is felkeltette – húzták alá a CBRE-nél. A tavalyi nagyobb ipariingatlan-átadások jó része (Innove Business Park, Citypoint 9, Dél-Pesti Üzleti Park) ide esik.
Változatlanul biztosan jól választ magának üzleti környezetet az is, aki az elképesztő fejlődésen átesett Váci úton vagy Lágymányoson talál magának iroda- vagy raktárbérleti lehetőséget.
Venni vagy bérelni?
Az optimális ingatlangazdálkodáshoz a „bérlet, ingatlanlízing vagy saját épület” dilemma eldöntése után még számtalan kérdésre kell válaszolni – mondja Salamon Adorján. Vétel esetén határozni kell például arról, hogy új vagy régi ingatlant keressen-e a cég.
Utóbbi jóval olcsóbb lehet, viszont általában az ilyen épületek további értéknövekedése is kicsi vagy semmi. Új építés esetén választani kell az esetleg az alaptevékenységtől a figyelmet elvonó, de kétségkívül olcsóbb saját kivitelezés és fejlesztőtől való kész épület megvásárlása között.
Ipari ingatlanok
Budapesten jelenleg helytől, nagyságtól függően négyzetméterenként 12–13 ezer forintért, az agglomerációban (például Szigetszentmiklóson, Gödöllőn, Törökbálinton) 8,5–10 ezer forintért lehet ipari telekingatlant találni.
Raktárbérlés fő szempontjai (Fontossági sorrendben)
– földrajzi elhelyezkedés
– bérleti díj
– földszinti raktárterület nagysága
– határozott idejű bérleti szerződés
– a raktár megközelíthetősége kamionnal
– tömegközlekedéssel (BKV) való jó elérhetőség
– ügyfélparkoló
– 24 órás használat lehetősége
– irodák, szociális helyiségek megléte
– jó általános műszaki állapot
– legalább 4 méteres hasznos belmagasság
– telephelyen belüli parkolási lehetőség – lehetőleg a bérelt terület arányában ingyenes
– kisteherautók raktár közelében való tárolásának lehetősége
– anyagmozgató gépek igénybevételének lehetősége
– őrzés, portaszolgálat
Forrás: Eston (ingatlankereső vállalkozók között végzett felmérés)
Telek esetén az elhelyezkedésen, az ingatlan méretén és az áron túl az Eston szerint a legfontosabb keresési szempont általában a teljes közművesítettség, a jó megközelíthetőség (a cég profiljától függően akár kamionnal is), legalább 40 százalékos beépíthetőség, jó közúti és tömegközlekedési (BKV-) kapcsolat a dolgozók számára, s végül jó, ha autópálya is van a közelben.
Mit kell még mérlegelni?
Lehet, hogy dönteni kell arról is, hogy a cég a vételárat esetleg meglévő (netán „kinőtt”) korábbi ingatlanának eladási árából fedezze, vagy jobb megoldás-e például bankhitelt felvenni, és az eddigi építményt bérbe adni.
Bérlet esetén is világosan meg kell határozni a cég alapvető igényeit. Az Ecostat szerint, ha irodáról van szó, alapvető fontosságú a jó megközelíthetőség, a bérleti díj összege és a hasznos munkaterület nagysága (a hazai vállalkozások többsége 500 négyzetméter alatti irodát keres). Emellett a vállalkozások számára elsősorban a technikai infrastruktúra (internetelérés) és a munkatársak, ügyfelek számára adott ingyenes parkolási lehetőség. Raktárbérlet esetén pedig ez további szempontokkal bővül ki.
Teendők döntés után
Ha megvan a kiválasztott ingatlan típusa és legelőnyösebb földrajzi régiója, az ingatlan-tanácsadó cégek elemzést, kész alternatívákat készítenek a kereső vállalkozásnak. Segítségükkel kezelni lehet az adott körzet szabályozási kockázatait, azaz telek esetén például egyeztetni kell az önkormányzattal, hogy a kiválasztott ingatlan beépítési mutatói alkalmasak-e telephely létrehozására, valamint le kell bonyolítani a földhivatali ügyintézést.
Ha a cég maga végzi az ingatlanfejlesztést, át kell látni annak rizikóit. Például azt, hogy a kivitelezés ideje alatt mennyire nőhetnek a költségek. Sőt, van még értékesítési kockázat is, hiszen korántsem biztos, hogy a vállalkozás által eladásra vagy bérlésre kínált építmény révén befolyik a remélt összeg.
Bérbeadóként lehet, hogy épp azzal kell szembesülni – mutat rá a Cushman & Wakefield ingatlan-tanácsadó cég elemzése –, hogy az irodai, ipari és szolgáltatói ingatlanok révén elérhető befektetési hozam várhatóan enyhén mérséklődni fog idén. A kissé optimistább CBRE szerint inkább stagnálás várható.
