 |
 |
|
Nem firtatják az ügyfél jövedelmét, nem követelnek pluszbiztosítékokat, az ügyintézés pedig egyszerű – három komoly érv a lakáslízing mellett. Az utóbbi időben egyre többet hallani erről a konstrukcióról, amely újabb rétegek számára csillantja fel a lakáshoz jutás lehetőségét. A hitelkonstrukcióknál drágább, de kétségkívül könnyebben elérhető megoldással könnyű, de feltételes a fedélhez jutás: maga az ingatlan a lízingcég tulajdonában marad a futamidő végéig.
NEM ÚJDONSÁG. A lakáslízing nem újdonság a hazai piacon, igaz, inkább a használt lakóingatlanok értékesítésében játszott ez idáig szerepet. A lakások másodlagos értékesítése ugyanis áfamentes, s ezt idén júliusig a lízingkonstrukcióban is érvényesíteni lehetett, azaz a lízingdíj használt lakás esetében nem tartalmazott áfát. Az év közepi módosítás értelmében viszont a pénzügyi lízing adószabályát függetlenítették a lízing tárgyától, és utóbbi áfa-besorolásától függetlenül forgalmi adóval terhelték meg. Ettől kezdve tehát a természetes személyek számára a használt lakás lízingelése értelmetlenné vált, hiszen ki fizet meg 25 százalékos felárat egy alapvetően tárgyi adómentes lakás lízingelésekor, ha például jelzálog kölcsönt is választhat helyette.
„A törvénymódosítás teljesen ellehetetlenítette a használt lakások lízingpiacát” – sommáz Zsadányi István, a MAFIT Rt. elnöke, akinek cége pénzügyi vállalkozásként elsőként jelent meg 2000-ben lízingkonstrukciókkal a piacon. A nehéz időszak azonban talán véget is ért: a hétfői adótörvény-végszavazás nyomán az egyik legfontosabb hátráltató tényező rövid időn belül ismét eltűnik a lakáslízinggel foglalkozni kívánó cégek útjából. A parlament ugyanis elfogadta azt, hogy a lakóingatlan-értékesítést végző pénzügyi vállalkozások visszaigényelhetik a befizetett áfát, vagyis a júniusi meggondolatlan törvénymódosítás a jövő évtől már nem okoz majd gondot a használt lakások piacának e szegmensében.
|
|
Illetékes problémák
Új lakás vásárlásakor a hatályos jogszabályok szerint nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség, ám a használt lakások adásvételekor 4 millió forintos értékig 2, az e feletti vételárra pedig 6 százalék az illeték mértéke. A lízingcégnek emellett 2 százalékos forgalmi típusú illetéket kell fizetnie. (Igaz, létezik egy, az érintettek által sem mindig ismert lehetőség, amely szerint ingatlanlízingre szakosodott vállalkozás, amennyiben portfóliójában több mint 50 százalék a lízing aránya a hitellel szemben, a Lízingszövetség közreműködésével illetékmentességért folyamodhat.) A kérdés csak az, hogy ki és mikor fizessen. Zártvégű pénzügyi lízing esetén (itt a futamidő végén a tulajdon-átruházás automatikus) az illetékfizetési kötelezettség a lízingszerződés megkötésekor keletkezik, amely megegyezik a normál ingatlanvásárláskor felmerülő illetékfizetési kötelezettség mértékével. A lízingcég által fizetendő 2 százalékos illeték pluszterhét a lízingbeadó döntése alapján a szerződéskötéskor is ki lehet számlázni az ügyfélnek. A kisebb önerő hangsúlyozása kapcsán ugyanakkor valószínűsíthető, hogy a társaságok ezt a költségelemet a futamidő egészére bontva beépítik a kamatokba – 0,1 százalékos éves költségterhet minden gond nélkül le lehet nyomni az ügyfelek torkán.
Más a helyzet a nyíltvégű lízingkonstrukciók esetében, ahol a lízingbevevő vevőkijelölési opciót kap, azaz a futamidő végén ő dönti el, hogy az előre meghatározott maradványértéken megvásárolja az ingatlant vagy sem. Ennél komoly gondot okozhat az a szabályozás, amely szerint a lízingbeadónak 2 éven belül tulajdonost kell találnia a lízingtárgyra, ellenkező esetben maga köteles megfizetni a lízingtárgy minden adó- és illetékköltségét. Mivel a lakáslízing ennél lényegesen hosszabb távra szóló konstrukció, a szakma most iránymutatásra vár ebben a kérdésben. |
|
|
|
|
A konstrukció egyre gyakoribb felbukkanása ettől függetlenül csalóka: miközben a piacon számos lízingcég működik, mindeddig egyetlen vállalkozás sem csinált komoly üzletet lakáslízingből. Inkább a farok csóválta a kutyát: a lakáseladások nehezülését látva több ingatlanépíttető, -forgalmazó vállalkozás gondolta úgy – nem kis részben az őszi Ingatlan-Expo kiállításon nagy visszhangot kapott „termékbemutató” kapcsán -, hogy ezzel a megoldással igyekszik majd segíteni az értékesítést. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletén (PSZÁF) jelenleg mintegy féltucatnyi – jellemzően építőipari vállalkozástól érkezett – megkeresést vizsgálnak. Az ingatlanlízinggel foglalkozni kívánó társaságoknak legalább 50 millió forint tőkével kell rendelkezniük, és biztosítaniuk kell azt is, hogy az ügyeket megfelelő szakmai végzettségű szakember vigye.
JÖNNEK A NAGYOK? Az viszont mégis pezsgésre utal, hogy e módozatra rámozdultak a nagyobb lízingcégek is. Elsőként az OTP lépett a porondra, Jánosi Dóra projektfinanszírozási osztályvezető szerint érdeklődő partnereiknek éppen e héttől kezdve kínálják a lakáslízing-szerződéskötési lehetőséget is. Az ügyek kezelésére az OTP külön leányvállalatot hozott létre. Az ingatlanlízing-üzlet piacvezető cége közben visszafogottan nyilatkozott. „A HVB Leasing is vizsgálja a lakáslízingben rejlő lehetőségeket mind a fogyasztó, mind a lízingbeadó szempontjából” – közölte a Figyelővel Magasházi Anikó, a társaság igazgatóságának elnöke, aki szerint ez csak a termékpaletta színesítését jelentené. A szakember kevés esélyt lát arra, hogy magánszemélyek vegyék nagy számban igénybe e szolgáltatást, amely nyugaton sem terjedt el tömegesen.
Ennek ellenére tömeges csalódástól tart a Central European Credit képviselője a lakáslízinggel kapcsolatos hírverések nyomán. „A közelmúltban kaptunk engedélyt a PSZÁF-tól, de nem kifejezetten lakáslízinggel, hanem általában ingatlanlízinggel kapcsolatos tevékenységre” – mondja Varga Eszter vezérigazgató. E tényhez kapcsolta ugyanakkor a nyilvánosság, hogy most már gőzerővel beindul a lakások tömeges lízingelése magánszemélyek számára, ami nem igaz. Az ingatlanlízing ugyanis szerinte is prosperáló kis- és középvállalkozások számára néz dinamikus fejlődés elé, míg magánszemélyeknek csak speciális helyzetekben lehet megoldás.
Csak saját fejlesztésű lakásprogramok esetére tervezi az Immorent Rt., az Erste Bank ingatlanlízing cége a lakáslízing konstrukció megfontolását. Dercsényi András a társaság igazgatóságának tagja is felelőtlennek érzi a lehetőség körüli túlságosan nagy felhajtást: olyanokat is felbátoríthat, akiknek nincs megfelelő háttere a támogatott hitelmegoldásnál vitathatatlanul nagyobb terhek vállalásához. Mert vonzó ugyan az alacsony önerő, de egyúttal veszélyes is a magánszemély számára: a pénzintézetek kedvező, tulajdonosi pozícióból léphetnek szükség (nemfizetés) esetén.
RUGALMAS KONSTRUKCIÓ. A CIB Lízing januártól indul majd el a lakáslízinggel, ám mint azt Pusztai László, a társaság ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője a Figyelőnek elmondta, az első időben ők is csak az anyabank projektfinanszírozási üzletágának ügyleteiben épült új lakásokhoz biztosítanak majd megoldásokat, kiszélesítve ezzel az ügyfelek lakásvásárláshoz kapcsolódó jelzáloghitel-lehetőségeit. A pénzügyi lízing konstrukcióval olyan gyors és rugalmas konstrukciót kívánnak nyújtani a vásárlóknak, amellyel rendkívül alacsony önerő mellett tudnak akár 25 éves finanszírozási konstrukció keretében ingatlant vásárolni. Az új lakások értékesítésére koncentrálva a társaság bizonyosan elkerüli a lakáslízing újabb buktatóját, az illeték kérdését (lásd a keretes írást).
 |
|
Miközben a hírek az önerő nélküli lakáshoz jutásról is szólnak, a lakáslízinget nyújtó cégek lehűtik a lelkesedést. Aligha várható ugyanis, hogy – mondjuk a gépkocsi-lízinghez hasonlóan – valóban 0 százalékos önerővel beengednék az ügyfeleket a konstrukcióba. Az OTP esetében például a vevőnek a szerződéskötéskor legalább az áfa összegét be kell fizetnie. Igaz viszont, hogy a lízingkonstrukcióban a finanszírozó – ellentétben a banki kölcsön gyakorlatával – hajlandó a piaci érték akár 100 százalékáig is hitelezni.
Arra ugyanakkor a fentiek alapján nyugodtan számíthatunk, hogy nem minden esetben találunk majd lízingfinanszírozót az általunk kiszemelt lakásra: a másodpiaci érték – az, hogy preferált, vagy esetleg a kutya által sem keresett helyen van az adott ingatlan – nagyban befolyásolja majd a lízingcégek hajlandóságát arra, hogy egyáltalán ajánljanak-e valamilyen megoldást az adott ingatlanra. No és persze ez majd az árazásban is sokat nyom a latban. E helyzeten némileg változtathatnak az ingatlanértékesítő cégek által gründolt lízingvállalkozások, ám esetükben komoly kérdés, hogy győzik-e majd tőkével egy esetleg rosszul felmért kockázat hatásait.
