Belföld

Milyen lakáshitelt válasszunk?

A bankok többsége a nagyobb profitot hozó deviza alapú kölcsönre beszéli rá az ügyfelet, holott gyakorta ma is az államilag támogatott forint alapú lakáshitel lenne a legolcsóbb – írja a csütörtökön megjelenő Figyelő.

Nincs könnyű helyzetben manapság, aki lakáskölcsönt készül felvenni: örvendetes, hogy a kínálat óriási, ám az ajánlatok dzsungelében szinte lehetetlen eligazodni. Ezt ráadásul a bankok sem segítik, sőt arra is akad példa, hogy „üzleti érdekből” félreinformálják az ügyfelet: a pénzintézet számára nagyobb profitot hozó, deviza alapú termékre beszélik rá akkor is, ha az rosszul jár vele – írja a Figyelő legújabb száma.







Nem árt résen lenni
Nem könnyen érhetők tetten a devizás hitelek hátrányai, hiszen egy részük csak később, sokszor évek múltán jelentkezik. A telefonon kért felvilágosítás során bemondott törlesztő részlet például sokszor sántít, amire csak utóbb derül fény. Az ügyfelek többsége nem is tudja, hogy az euróban vagy svájci frankban megadott hitelösszeget devizavételi árfolyamon számolja át neki a bank (ami persze kisebb forintösszeget ad ki a középárfolyamon kalkuláltnál), törlesztéskor viszont devizaeladási árfolyamon váltják át a pénzét. Ráadásul egyes pénzintézetek a havi részlethez még egy kevés konverziós jutalékot is felszámítanak (például az Erste Bank). Itt van továbbá az árfolyamkockázat, amit a szerződéskötéskor legtöbbször egy kézlegyintéssel intéznek el, pedig valójában csak a futamidő letelte után – átlagosan 10 év múlva – derül ki, hogy a forint árfolyam-ingadozása nyomán jól járt-e az ügyfél vagy ráfizetett. Mélyen hallgatnak a kamatkockázatról is, ami persze nemcsak a deviza alapú, hanem a támogatott forinthitelek esetében is fennáll. Csakhogy az államilag segített kölcsönöknél a jogszabályban foglaltak miatt a valódi pénzpiaci folyamatok határozzák meg, hogy a hitelek ára miként változhat, a devizahiteleknél ugyanakkor a kamat és a kezelési költség megállapítása a bank hatáskörébe tartozik. Ezt általában nem is kötik semmiféle nemzetközi pénzpiaci kamathoz (ilyen lehetne az Euribor), s a kölcsönszerződésekben is csak ködösen említik a piaci folyamatokat, a bankok így kényük-kedvük szerint változtathatják a kondíciókat.

Kezelési költség


Csapdába esni pedig nem nehéz, hiszen a bankok már az árazással is a deviza alapú hitelek irányába terelik az érdeklődőket, ami nem lenne probléma, ha valóban olcsóbb termékhez jutnának így az ügyfelek. A hirdetésekben azonban csak a kamatokkal találkozunk, az egyre emelkedő kezelési költséggel viszont nem. Természetes, hogy sokkal vonzóbbnak tűnik egy 2,99 százalékos hitelkamat a 6 százalékosnál, ám a devizás hitel kezelési költsége több, mint a forint alapú hiteleké.

Márpedig a döntés előtt álló laikus aligha tudja összemérni a két konstrukciót. A kezelési költséget ugyanis nem úgy számítják fel, mint a kamatot (ez utóbbit időarányosan fizetjük az éppen aktuális tartozásunk után), hanem jellemzően az év eleji teljes tőketartozásunkra kalkulálják ki (ami év közben folyamatosan csökken). Tovább nehezíti a tisztánlátást, hogy az így megkapott összeget vagy havi egyenlő részletben, vagy az év elején egy összegben fizetjük ki. Előfordulhat hát, hogy jobban járunk a valamivel magasabb kamat mellett, de kisebb kezelési költséggel felvett hitellel.

Áthárított kockázat

A deviza alapú lakáskölcsönök virágzása az idén tavasszal vette kezdetét, amikor éppen kifutottak a múlt év végén, még kedvezőbb feltételek mellett igényelt, támogatott kölcsönök. A kormányzat módosította a lakáshitelek támogatási rendszerét, így tavasszal az új típusú támogatást élvező kölcsönökre már nem volt igény, mivel az államilag segített hitelek ára hirtelen drasztikusan megugrott, 8-10 százalékra nőtt, majd ez év tavaszán tovább drágult. A kereslet annak ellenére esett vissza, hogy a piaci feltételű kölcsönöknél a támogatottak még így is 8-10 százalékponttal olcsóbbak voltak.

A bankok a deviza alapú kölcsönökkel vágták át a gordiuszi csomót. A stagnáló vagy éppen fogyó lakossági megtakarítások miatt a forintforrásoknak egyébként is szűkében lévő pénzintézetek olcsó, külföldi hitelekből finanszírozzák a kölcsönöket, amit korábban is megtettek, azzal a különbséggel, hogy most a devizakockázatot teljes egészében az ügyfél állja. Ráadásul a hazai kamatszintekhez képest nevetségesen olcsó devizaforrásra jóval nagyobb marzsot tehetnek rá, mint a támogatott hitelekre, amelyek a szigorítások után már csak 2,5 százalékpont körüli kamatrést tartalmaznak.

A deviza alapú kölcsönök ennek akár kétszeresét is „elbírják”, így arra is futja, hogy a bankok egy-egy akciójuk alkalmával nagylelkűen elengedjenek 1 százalékpontot az 5-6 százalékpontos marzsból. Az ügyfél számára jelentkező hátrányokat pedig ügyesen elrejtik a már jelzett módon.







Személyes szempontok
Csöppet sem biztos, hogy az ár lesz a döntő tényező, mire az ügyfél valóban elkezdi a hitelfelvételi procedúrát, még ha látszólag válogathat is a termékek között. A sok félretájékoztatás és nehézkes ügyintézés miatt – legalábbis lapunk nem reprezentatív felmérése szerint – sokan választanak olyan pénzintézetet, ahol személyes kapcsolatok segítik a kölcsönhöz jutást.

Kamatcsökkentések



A jelzálogbankok részéről ugyanakkor arra is látni törekvéseket, hogy forinthitelek iránti keresletcsökkenést megállítsák. A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) például ennek érdekében szeptember elsejétől 50-105 bázisponttal vitte lejjebb a jelzáloglevél kamattámogatású lakáskölcsöneit; a mérséklés az új lakások esetében a legnagyobb. Az utóbbiakra ajánlott forinthitelek törlesztő részletei egyértelműen verik a konkurens deviza alapú kölcsönökét, még akkor is, ha például a kiegészítő kamattámogatású hitel esetében jóval magasabb a kamat.

Az OTP Bank a héten az új lakásokra az eddigi változó kamatozású mellé az 5 éves kamatperiódusú kölcsönt is bevezette; ennek 4,99 százalékos kamata a legalacsonyabb díjjal adott FHB-s termékkel is felveszi a versenyt. Ugyanakkor a saját jelzálogbankkal nem rendelkező pénzintézetek árazása más: ezek a bankok a már említett profittermelési törekvések okán egyelőre nem követték a versenytársak lépését, inkább a magasabb marzsot tartalmazó devizás hiteket „nyomják”, dacára annak, hogy a hitelek átlagos nagysága még mindig 4-5 millió forint, azaz az ügyfelek zöme jogosult a támogatott hitelre.

A cikk teljes terjedelmében (részletes táblázatokkal és különböző élethelyzetekre megadott hitelfelvételi tanácsadással) a Figyelő szeptember 9-én megjelenő 37. számában olvasható.
Címkék: archívum

Ajánlott videó mutasd mind

Ha kommentelni, beszélgetni, vitatkozni szeretnél, vagy csak megosztanád a véleményedet másokkal, a 24.hu Facebook-oldalán teheted meg. Ha bővebben olvasnál az okokról, itt találsz válaszokat.

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.